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狼旅団8時間耐久建築セミナー レジメできたよーん

狼旅団セミナー 8時間耐久 木造新築アパートの作り方

配布用レジメを先日、狼閣下に送付しました。
費用をケチっているせいか 講師5人いて、レジメは一人10ページとか。
10ページにすべて載せきれないので、レジメは文字だけにして
当日発表用のスライドは合計40ページ。

図面、イラスト、写真、解説、満載の超密度の高いスライドです。
大家さん系セミナーでは、おそらく誰も扱った事のない内容がぎっしりです。
そもそも、アパートの設計手法なんて、大学の授業でもやらないし
本屋さんにもそういう本ないし、おそらく体系だって作ったものないです。

それだけ、個人ノウハウに頼る部分が大きいわけです。
それを、一般の人にわかるように、どうやって見せるか?

あまり密度濃くすると、二時間でしゃべりきれないので
エッセンスだけ・・・・といいつつ、無茶濃くなった。

当日、
「そのスライドください」
という輩が大勢現れると思うが
ざんねーん
配布はしません。
セミナーって、必ず、業者やセミナー屋が紛れ込んでて
ネタパクッて、使われちゃったりするので
スライドは門外不出です。
写真撮影も厳禁です。
注意を集中して、脳みそに叩き込んでかえってください。

ぶひっ!ぶひっ!
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狼旅団セミナー8時間耐久木造新築アパートの作り方

狼旅団セミナー 8時間耐久 木造新築アパートの作り方
2016年8月20日 都内某所で、180人くらい集まるそうです。
ふくちゃんは、朝一番、最初の2時間を担当です。

木造新築アパートの作り方

Agenda
1.木造新築アパートへの道
2.新築の流れ(土地決済まで)
3.新築の流れ(土地決済後)
4.土地選びのポイント
5.設計のポイント
6.設計実例
7.建築設備の基礎口座
8.建築設備の注意点
9.ダメだし

こんな内容を予定しています。
では、See you soon !

拘束投資をスっケルトン!

マル秘スライド公開最終回です。

まずは、ランキングを押して、ぶひっ! ぶひっ!
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スっケルトンは、大家ガクちゃん の登録商標(予定)です
うひひ・・・・ぱくっちゃったよ~ん

さて、さて、ランキング急上昇
「らしんばん」でお馴染みの
変態エクセラー(自称)こと、
大家ガクちゃん!
↑ クリックすると、ガクちゃんのブログに飛びます(ちゃんと戻ってきてね~汗)

ガクちゃん、不動産シミュレーションの草分けです。
ガクちゃんが「らしんばん」を発表した当時
いわゆる「シミュレーション」「分析ツール」で抜きんでた人っていえば
ガクちゃんと、和合さん(←なつかし~)
ぐらいでしたからね!

そのガクちゃん
「ゴールド○ーシャンビジネス」に警鐘を鳴らすべく立上り
現在5位です!(注:↓をクリックすると、ガクちゃんのランキングが見れますが、ポイントは、ふくちゃんに入ります・・・笑)
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みなさん、是非、ガクちゃんに応援クリックお願いします。

そんなわけで、この先の続きはガクちゃんに任せて、

ふくちゃんの今回のシリーズは今日が最終回!

拘束不動産投資 「スル〇で買えるだけ買って」

を、スっケルトンしてみます!

ちなみに、なんで拘束投資かって?
ヘタに借りたら最後、なかなか抜け出せないから(笑)

簡単に口説き落とせるからって、安易に結婚してみたら
実は浪費家の奥さんで、別れようにも手切れ金が高くて・・・・みたいな?

**************************************
ス〇ガで買えるだけ買って???借金とリスク増やしてどうすんの?

○ルガで買えるだけ買って
(画像はクリックすると大きくなります) 
    
***************************************

気持ちよーく、フルローンでシミュレーションしてみました。

同じ金額1億円、築年数25年、利回り1%のRCでも

修繕負けしちゃうボロ物件を〇ルガ4.5%で買って
なんでもお任せ怪しい管理会社で抜かれまくっちゃう投資家さん(自称?)と

修繕が最小限ですむ厳選された物件を、低めの金利で運用できる
洗練された投資家さん(笑)では

結果として、こんなに違ってきます。

買えるから買う

じゃなくって、本当に良い物件が出るまで

ぐっと堪えて我マン汁・・・・

題して、

ふくちゃん我マン汁だらだら投資法?
(登録商標予定なし)
注:我慢の「まん」は片仮名の「マン」です
注:ワレまん汁ではありません ← くどいって・・・

なんか商材ブログとかメルマガとかで
裏ワザとかマニュアルとか、超簡単とか言ってますが

大切な事は

1)物件を見極める力(その為の地道な勉強と経験の構築)
2)良い融資を受ける(その為の普段からの準備)

借りられるからと言って、初心者が儲からない物件を〇ルガでバンバン買って
「○年で資産〇億」とか言って借金自慢してもしょうがないでしょ!
(○待ちとか、そうい人のブログとかいっぱい掲載して煽ってますが~あれ~?)

注:そういいながら、自分も高利回りの小っちゃい区分では〇ルガ使って、儲けさせてもらいましたが(自爆)

添付のスライドはCFベースだけで説明していますが
これを更に出口ベースでみると、残債の減らない高金利融資との差は歴然です。

賃貸経営(不動産投資?)を行う事で一番大切な事を一言で言えば

良い物件を良い融資で

これにつきます。
賃貸付けとかリフォームとかは、努力次第で後からどうにでもなりますので・・・

狼セミナーでは、ここまでは前置きで
実は、ここからが佳境で楽しくなってくるのですが
それはまたの機会に!

ここから先は
大家ガクちゃんに任せる事にして

ふくちゃん、しばらくお休みします。

最後にいっぱいクリックしてね! さいなら~

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キャッシュフローと元金返済どっちが大切?

マル秘スライド公開第15弾です。

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みなさん、週末はいかがでしたか?
自分は、土曜日の昼のフライトで韓国から羽田に戻り
その足で新築プロジェクトの打合せでした(汗)

さて今回は、融資の組み方あのねのね
更には、キャッシュフローと元金返済どっちが大切?

の二本立てです。

**************************************
いまさらですが 融資の組み方あのねのね
まとめ編

↓ クリックすると画像が大きくなります。

0510ローンの組み方まとめ

そして考える 
キャッシュフローと元金返済どっちが大切?


1) マリオさんは、何故死んだ? (ホントは死んでないけど) → 融資期間短すぎ+修繕やりすぎ
    
リンク先 → まりおさんのコラム
   
2) 借金進さんは、なぜ、ひぃひぃ? (本当は儲かってるはず)  → 短期で返済だから~
   リンク先 → サラリーマンvs個人事業主

3) 元金返済は裏側のキャッシュフロー 

4) サラリーマンの不動産投資計画 → うまくやれば、そこそこ儲かる?
   リンク先 → イケテルサラリーマンの賢い買い方
   リンク先 → 貧乏サラリーマンこそ不動産投資 
    
***************************************

キャッシュフローVS元金返済
みなさん、ご意見がいろいろあると思います。
長くなるので割愛しますが、詳細はリンク先の記事を読んでみてください。

ところで、韓国ってネットを政府が監視しているんですね、結構。
ホテルからエロサイトにつなごうとすると、ハングル語で警告の画面になって見れません(汗)

前回の記事、ホテルからFC2にアップしようとしたのですが、
繋がりがむちゃくちゃ悪く、ようやくアップした記事をスマホで見たら、

途中で切れちゃってるんです。
そんなわけで、クリック数も伸びず、クマさんに抜かれちゃいました(笑)

次回は、ス〇ガ拘束投資にやられちゃった方に捧ぐ
「ス〇ガで買えるだけ買って???借金とリスク増やしてどうすんの?」

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修正版-フルレバVSうち入れ 投資利回りはどっちが得?

(スマホにうまく表示されないようなので再掲載します)

マル秘スライド公開第14弾です。

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韓国でのお仕事も今日で終わり。
明日はお昼のANA便で羽田に戻ります。

昨日は、

フルレバ派 VS 自己資金投入

を税引後CFの視点で見てみました。
これは「自己資金を多く入れた方がCFは伸びる」という結論を
容易に想像できたと思います。

それでは、前回同様のモデルケースで
投資利回りで考えた場合、どちらが得か?
みてみましょう。

*******************************
いまさらですが 融資の組み方あのねのね
フルレバVSうち入れ 投資利回りはどっちが得?
(画像をクリックすると拡大されます)

フルレバVS打ちいれ投資利回り比較


*******************************

自己資金(Equity)を少なくしてレバレッジを大きくした方が
IRRは良くなります。

ですが、「最後の手残り」という視点で見た場合、金額ベースで言うと
自己資金を多く入れた方が得となっています。

ただし、ただし、ただし

これはあくまで今回のモデルケース(所得税率20%と住民税率10%)の場合で、

同じ物件でも、所得税率40%+住民税率10%の人が自己資金を多く入れたら
間違いなく税金にCFをもってかれて(金利少ない+税率高い)
結果は逆転してしまうでしょう(計算してないけど・・・笑)

また同じ物件で所得税率5%(笑)+住民税率10%の人の場合
自己資金を多く入れれば(って、そもそも難しいでしょうけど)
手残りはより多くなります。

売りたい売りたいコンサルさん
こんな事、ちゃんと教えてくれるのでしょうか?

そして融資コンサルさんと名乗る方々は
「どうやってフルローンを引くか」
「どうやったら、たくさん借金できるか」
しか話してくれません(笑)

ご覧になってわかると思いますが
所得税率の高い人ほど、フルレバをやったメリットが出ます。

所得税率の低い人がフルレバをやるのは
金利や減価償却による節税効果が効かないので
税引後CFが、より一層薄くなるわけで
そんな低空飛行な状態で、
大きな修繕や、空室率があがると・・・

ドボンですね・・

通販大家さんの「破壊的投資法」で力強く説いていた
「貧乏人が金持ちになるにはフルローンで億単位のRCを買え」

無茶ですね~(笑)

そういえば、〇森さんって、今はどんなネタで
素人をひかっけているんでしょうね~?

次回は、融資の組み方あのねのね まとめ編です

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