ハッピー不動産投資　現在進行中！投資利回りは自分で決める？

狼旅団セミナー　８時間耐久　木造新築アパートの作り方

配布用レジメを先日、狼閣下に送付しました。
費用をケチっているせいか　講師５人いて、レジメは一人１０ページとか。
１０ページにすべて載せきれないので、レジメは文字だけにして
当日発表用のスライドは合計４０ページ。

図面、イラスト、写真、解説、満載の超密度の高いスライドです。
大家さん系セミナーでは、おそらく誰も扱った事のない内容がぎっしりです。
そもそも、アパートの設計手法なんて、大学の授業でもやらないし
本屋さんにもそういう本ないし、おそらく体系だって作ったものないです。

それだけ、個人ノウハウに頼る部分が大きいわけです。
それを、一般の人にわかるように、どうやって見せるか？

あまり密度濃くすると、二時間でしゃべりきれないので
エッセンスだけ・・・・といいつつ、無茶濃くなった。

当日、
「そのスライドください」
という輩が大勢現れると思うが
ざんねーん
配布はしません。
セミナーって、必ず、業者やセミナー屋が紛れ込んでて
ネタパクッて、使われちゃったりするので
スライドは門外不出です。
写真撮影も厳禁です。
注意を集中して、脳みそに叩き込んでかえってください。

ぶひっ！ぶひっ！

狼旅団セミナー　８時間耐久　木造新築アパートの作り方
２０１６年８月２０日　都内某所で、１８０人くらい集まるそうです。
ふくちゃんは、朝一番、最初の２時間を担当です。

木造新築アパートの作り方

Agenda
１．木造新築アパートへの道
２．新築の流れ（土地決済まで）
３．新築の流れ（土地決済後）
４．土地選びのポイント
５．設計のポイント
６．設計実例
７．建築設備の基礎口座
８．建築設備の注意点
９．ダメだし

こんな内容を予定しています。
では、Ｓｅｅ　ｙｏｕ　ｓｏｏｎ　！

マル秘スライド公開最終回です。

まずは、ランキングを押して、ぶひっ！ ぶひっ！
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スっケルトンは、大家ガクちゃん　の登録商標（予定）です
うひひ・・・・ぱくっちゃったよ～ん

さて、さて、ランキング急上昇
「らしんばん」でお馴染みの
変態エクセラー（自称）こと、
大家ガクちゃん！
↑　クリックすると、ガクちゃんのブログに飛びます（ちゃんと戻ってきてね～汗）

ガクちゃん、不動産シミュレーションの草分けです。
ガクちゃんが「らしんばん」を発表した当時
いわゆる「シミュレーション」「分析ツール」で抜きんでた人っていえば
ガクちゃんと、和合さん（←なつかし～）
ぐらいでしたからね！

そのガクちゃん
「ゴールド○ーシャンビジネス」に警鐘を鳴らすべく立上り
現在５位です！（注：↓をクリックすると、ガクちゃんのランキングが見れますが、ポイントは、ふくちゃんに入ります・・・笑）
　

みなさん、是非、ガクちゃんに応援クリックお願いします。

そんなわけで、この先の続きはガクちゃんに任せて、

ふくちゃんの今回のシリーズは今日が最終回！

拘束不動産投資　「スル〇で買えるだけ買って」

を、スっケルトンしてみます！

ちなみに、なんで拘束投資かって？
ヘタに借りたら最後、なかなか抜け出せないから（笑）

簡単に口説き落とせるからって、安易に結婚してみたら
実は浪費家の奥さんで、別れようにも手切れ金が高くて・・・・みたいな？

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
ス〇ガで買えるだけ買って？？？借金とリスク増やしてどうすんの？


（画像はクリックすると大きくなります）　
　　　　
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気持ちよーく、フルローンでシミュレーションしてみました。

同じ金額１億円、築年数２５年、利回り１％のRCでも

修繕負けしちゃうボロ物件を〇ルガ４．５％で買って
なんでもお任せ怪しい管理会社で抜かれまくっちゃう投資家さん（自称？）と

修繕が最小限ですむ厳選された物件を、低めの金利で運用できる
洗練された投資家さん（笑）では

結果として、こんなに違ってきます。

買えるから買う

じゃなくって、本当に良い物件が出るまで

ぐっと堪えて我マン汁・・・・

題して、

ふくちゃん我マン汁だらだら投資法？
（登録商標予定なし）
注：我慢の「まん」は片仮名の「マン」です
注：ワレまん汁ではありません　←　くどいって・・・

なんか商材ブログとかメルマガとかで
裏ワザとかマニュアルとか、超簡単とか言ってますが

大切な事は

１）物件を見極める力（その為の地道な勉強と経験の構築）
２）良い融資を受ける（その為の普段からの準備）

借りられるからと言って、初心者が儲からない物件を〇ルガでバンバン買って
「○年で資産〇億」とか言って借金自慢してもしょうがないでしょ！
（○待ちとか、そうい人のブログとかいっぱい掲載して煽ってますが～あれ～？）

注：そういいながら、自分も高利回りの小っちゃい区分では〇ルガ使って、儲けさせてもらいましたが（自爆）

添付のスライドはCFベースだけで説明していますが
これを更に出口ベースでみると、残債の減らない高金利融資との差は歴然です。

賃貸経営（不動産投資？）を行う事で一番大切な事を一言で言えば

良い物件を良い融資で

これにつきます。
賃貸付けとかリフォームとかは、努力次第で後からどうにでもなりますので・・・

狼セミナーでは、ここまでは前置きで
実は、ここからが佳境で楽しくなってくるのですが
それはまたの機会に！

ここから先は
大家ガクちゃんに任せる事にして

ふくちゃん、しばらくお休みします。

最後にいっぱいクリックしてね！　さいなら～

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ぶひっ！ぶひっ！

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マル秘スライド公開第15弾です。

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みなさん、週末はいかがでしたか？
自分は、土曜日の昼のフライトで韓国から羽田に戻り
その足で新築プロジェクトの打合せでした（汗）

さて今回は、融資の組み方あのねのね
更には、キャッシュフローと元金返済どっちが大切？

の二本立てです。

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いまさらですが　融資の組み方あのねのね
まとめ編
↓　クリックすると画像が大きくなります。



そして考える　
キャッシュフローと元金返済どっちが大切？

１）　マリオさんは、何故死んだ？　（ホントは死んでないけど）　→　融資期間短すぎ＋修繕やりすぎ
　　　　
リンク先　→　まりおさんのコラム
　　　
２）　借金進さんは、なぜ、ひぃひぃ？　（本当は儲かってるはず）　　→　短期で返済だから～
　　　リンク先　→　サラリーマンｖｓ個人事業主

３）　元金返済は裏側のキャッシュフロー　

４）　サラリーマンの不動産投資計画　→　うまくやれば、そこそこ儲かる？
　　　リンク先　→　イケテルサラリーマンの賢い買い方
　　　リンク先　→　貧乏サラリーマンこそ不動産投資　
　　　　
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キャッシュフローVS元金返済
みなさん、ご意見がいろいろあると思います。
長くなるので割愛しますが、詳細はリンク先の記事を読んでみてください。

ところで、韓国ってネットを政府が監視しているんですね、結構。
ホテルからエロサイトにつなごうとすると、ハングル語で警告の画面になって見れません（汗）

前回の記事、ホテルからFC２にアップしようとしたのですが、
繋がりがむちゃくちゃ悪く、ようやくアップした記事をスマホで見たら、

途中で切れちゃってるんです。
そんなわけで、クリック数も伸びず、クマさんに抜かれちゃいました（笑）

次回は、ス〇ガ拘束投資にやられちゃった方に捧ぐ
「ス〇ガで買えるだけ買って？？？借金とリスク増やしてどうすんの？」

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(スマホにうまく表示されないようなので再掲載します）

マル秘スライド公開第14弾です。

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韓国でのお仕事も今日で終わり。
明日はお昼のANA便で羽田に戻ります。

昨日は、

フルレバ派　VS　自己資金投入

を税引後CFの視点で見てみました。
これは「自己資金を多く入れた方がCFは伸びる」という結論を
容易に想像できたと思います。

それでは、前回同様のモデルケースで
投資利回りで考えた場合、どちらが得か？
みてみましょう。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
いまさらですが　融資の組み方あのねのね
フルレバVSうち入れ　投資利回りはどっちが得？
(画像をクリックすると拡大されます）




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自己資金（Equity）を少なくしてレバレッジを大きくした方が
IRRは良くなります。

ですが、「最後の手残り」という視点で見た場合、金額ベースで言うと
自己資金を多く入れた方が得となっています。

ただし、ただし、ただし

これはあくまで今回のモデルケース（所得税率２０％と住民税率１０％）の場合で、

同じ物件でも、所得税率４０％＋住民税率１０％の人が自己資金を多く入れたら
間違いなく税金にCFをもってかれて（金利少ない＋税率高い）
結果は逆転してしまうでしょう（計算してないけど・・・笑）

また同じ物件で所得税率５％（笑）＋住民税率１０％の人の場合
自己資金を多く入れれば（って、そもそも難しいでしょうけど）
手残りはより多くなります。

売りたい売りたいコンサルさん
こんな事、ちゃんと教えてくれるのでしょうか？

そして融資コンサルさんと名乗る方々は
「どうやってフルローンを引くか」
「どうやったら、たくさん借金できるか」
しか話してくれません（笑）

ご覧になってわかると思いますが
所得税率の高い人ほど、フルレバをやったメリットが出ます。

所得税率の低い人がフルレバをやるのは
金利や減価償却による節税効果が効かないので
税引後CFが、より一層薄くなるわけで
そんな低空飛行な状態で、
大きな修繕や、空室率があがると・・・

ドボンですね・・

通販大家さんの「破壊的投資法」で力強く説いていた
「貧乏人が金持ちになるにはフルローンで億単位のRCを買え」

無茶ですね～（笑）

そういえば、〇森さんって、今はどんなネタで
素人をひかっけているんでしょうね～？

次回は、融資の組み方あのねのね　まとめ編です

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