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狼旅団8時間耐久建築セミナー レジメできたよーん

狼旅団セミナー 8時間耐久 木造新築アパートの作り方

配布用レジメを先日、狼閣下に送付しました。
費用をケチっているせいか 講師5人いて、レジメは一人10ページとか。
10ページにすべて載せきれないので、レジメは文字だけにして
当日発表用のスライドは合計40ページ。

図面、イラスト、写真、解説、満載の超密度の高いスライドです。
大家さん系セミナーでは、おそらく誰も扱った事のない内容がぎっしりです。
そもそも、アパートの設計手法なんて、大学の授業でもやらないし
本屋さんにもそういう本ないし、おそらく体系だって作ったものないです。

それだけ、個人ノウハウに頼る部分が大きいわけです。
それを、一般の人にわかるように、どうやって見せるか?

あまり密度濃くすると、二時間でしゃべりきれないので
エッセンスだけ・・・・といいつつ、無茶濃くなった。

当日、
「そのスライドください」
という輩が大勢現れると思うが
ざんねーん
配布はしません。
セミナーって、必ず、業者やセミナー屋が紛れ込んでて
ネタパクッて、使われちゃったりするので
スライドは門外不出です。
写真撮影も厳禁です。
注意を集中して、脳みそに叩き込んでかえってください。

ぶひっ!ぶひっ!
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長短ローン、投資利回りじゃどっちが得?

マル秘スライド公開第12弾です。

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今日から仕事でソウル入りです。
ロッテホテルのメンバーズカードに登録していたので
部屋がデラックスルームにアップグレードされていました。

広さ6畳ほどのバスルームで、ゆっくりお湯につかり
バスローブでリラックスしながら、ブログをアップしています。
(現役サラリーマンライフも捨てたものではないです・・・笑)

ロッテホテルの新館、なかなか上手にリノベされていて参考になります。
キングサイズのベッドが一人には広すぎて・・・(汗)

さて本題です。
前回は支払金利とROIの長短ローン比較でした。

「次回は、フルレバ派 VS 自己資金投入派 の比較」
と書きましたが、すみません。

「長短ローンを、投資利回りという視点で考える」

を忘れていました。こちらが肝です。

さてここで皆さんにクエスチョン。今回のモデルケースだと、

投資利回り(IRRまたはDCFの割引率)的には、
長短どちらのローンが有利でしょうか?

これを即答できるナンチャッテコンサルさん、どのくらいいるでしょう?

**************************************
いまさらですが 融資の組み方あのねのね
融資期間 長期30年 vs 短期20年 金利2% 出口戦略を見据えて評価してみましょう

(画像をクリックすると拡大されます)

長短ローン投資利回りでみると

***************************************

あれれれれ?

借入金利、自己資金割合、物件の利回り等、個別のケースで結果は異なりますが
あくまで今回のモデルケースでいうと
長短ローンで投資利回りに、それほど差が出ていません。

今回のモデルケースに限って言うならば、
短期ローンでの税引後CFの少なさを、
元本返済のスピードが相殺して
結果として売却後の手残りを見ると、
あまり差がなかったという事になります。

気を付けてほしいのは、くりかえしになりますが、
どんなケースでもこうなる訳ではありません。

ナントカ大百科のメルマガみたく、
定性的な話(風が吹けば桶屋が儲かる的な話)で
簡単に説明できるものではなく、

金利、実際の期間、自己資金割合、収益率、などの
各種パラメータを実際に入れてみて、
定量的な分析をしてみないと結論は出ません。

雲に巻く様な話で本当に申し訳ないのですが

「個別のケースで結果は異なる」
「定性的な話を簡単に信じてはいけない」
「実際に数字で分析してみる事の大切さ」


こだけは覚えておいてください。

一方で最近
「素人でもツールを使って簡単に儲かる物件を拾い出せる」
ゴールドオーシャンナントカとやらが
巷で盛り上がっているようですが・・・・

酷い話ですね・・・仕掛け人は
「馬鹿と道具は使いよう」
とほくそ笑んでいるのでしょうか?

ソフトとかツールとか、
ロジックをブラックボックス化したもの
を簡単に鵜呑みにしないでください。

その為には、基本的な事をきちんと理解して
自分の頭で考えて判断する事が大切、言うまでもないですね!

さて次回からは、皆さんが一番気になる

フルレバ派 VS 自己資金投入派
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いまさらですが、税引き後CFってなによ?

マル秘スライド公開第10弾です。

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今日は再び、頭の体操です!

いっち、にー、さん、しー
えっち ねぇ ふっくちゃーん?

ただいま、クマさんと三位争奪戦デッドヒート中!
こんな調子じゃ、すぐにクマさんに抜かれちゃいます(汗)(ランキング)

ここで皆さんに質問です

① 税引き前CF 1000万円 返済元金100万円
② 税引き前CF 1000万円 返済元金500万円

はたして、どっちが儲かってますか?
即答できない方は、今回のスライド、じっくり読んでみてください。

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其の一 いまさらですが 税引き前キャッシュフローの計算の仕方

じゃあ、最初に 「税引き前CFの正体」 
意外と理解されてない方が多いっす!

税引前CF = ①年間家賃 ー     ②ローン返済額    ー ③維持管理費 - ④固定資産税

       = ①年間家賃 - (元金返済 + 支払金利) ー ③維持管理費 - ④固定資産税
       = (①年間家賃 ー 元金返済) - (支払金利 + ③維持管理費 + ④固定資産税)

元金返済 は 所得 vs 支払金利 は 経費 

税引前CFって、本来所得である元金返済額を、引いちゃってるんです。


其の二 いまさらですが 税引き後キャッシュフローの計算の仕方

まず最初に課税所得と所得税を求めます
課税所得 = ①年間家賃 - 支払金利 ー ③維持管理費 - ④固定資産税 - 減価償却費
所得税  = 税率 x 課税所得
       = 税率 x ( ①年間家賃 - 支払金利 ー ③維持管理費 - ④固定資産税 - 減価償却費

税引後CF = 課税所得 - 所得税 - 返済元金 + 減価償却費

  ※ CFを求めようとしているので、課税所得で引いていない元金返済を、ここで引きます。
  ※ また課税所得で、減価償却を経費として先に引いていますが、実際には出て行かないお金なので、ここで戻します。

変換するとこういう見方もできます。

税引後CF = 課税所得 - 所得税 - 返済元金 + 減価償却費
     = (1-税率) x ( ①年間家賃 - 支払金利 ー ③維持管理費 - ④固定資産税 - 減価償却費
        - 返済元金 + 減価償却費
     =  (1-税率) x ( ①年間家賃 - 支払金利 ー ③維持管理費 - ④固定資産税
        ー 返済元金 + 税率 x 減価償却費

***************************************

変換式みて気づきましたか?
「税率の高い人ほど、減価償却による恩恵効果が大きくでる」

これ、別の見方をすると、こうも言えます。

「税率の低い貧乏人が減価償却の取れる物件買っても意味なし」

「税率の低い貧乏人は減価償却なんか無視して、ひたすら高利回りの古い物件買え」

↑ こういう書き方すると嫌われちゃいそうですね(自爆)

あ、これって、100万円CF倶楽部?(笑)

ちなみに、冒頭の質問の答えですが、
①と②、比べようにもこれだけじゃ、どっちが儲かっているかわかりません。
なぜなら、自己資金(Equity)の額と、支払金利の額がわからないので(笑)

自分でも思うけど、こーゆー切り口で、本とか書いてるコンサルさん、いたかな~?
(かかないようねー、こういう事。売れなくなっちゃうから。) 

あ、でもこーゆーの書くと、きっと

○戸大家

さんとかが歪曲して自分たちに都合良いように

大百科

に書いちゃうのかなー? ありゃりゃ・・・

次回は、「いまさらですが、融資の組み方、あのねのね」
フルローン至上主義にメスを入れます。

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賃貸業の「収入と所得」の勘違い?

マル秘スライド公開第9弾です。

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さてさて、今日からまた、ちょい柔らか目な話で行きましょう!
もうすぐ、クマさんも抜けちゃう?(ランキング)

さて、さて、よく「収入○千万」とか「不動産って所得は少ないね」なんて言いますが、
ところで、収入と所得の違いってなーに? え? 確定申告の教科書読めって?

今日はそういう話じゃなくって・・・・
ちなみに、本当か出版するとウケそうなネタです。
くれぐれも、盗用などしないでくださいね!

**************************************

ここで問題です。 収入ってなんじゃろ?

「収入が多いって金持ちってことでしょ?
えへへ、おれ、家賃収入9000万円だぜい! えっへん!」


いいえ違うと思います。

収入って、あんまり意味のない数字だと思います。

なぜなら、収入って所詮自分のお金じゃなくって、

銀行と管理会社とボッタクリリフォーム会社と税務署に吸われるお金

がんばって収入を増やしても、

自分は貧乏倒産

銀行と管理会社とボッタクリリフォーム業者と税務署だけが金持ち父さんだったりします。


注) 商売の上手さによっては、収入をほとんど自分のお金にしている人もいます。
や〇ざ とか 生活〇護 とか えーと、あの~、ごほんごほん、やめときましょう。


じゃ、訊いちゃうけど、

所得ってなんですか? 

所得が多いって金持ちってことでしょ?

いいえ違います。 

所得が増えると貧乏になります


なぜなら、税金をいっぱいとられるからです。 

所得は税金を取るための指標です。 

はい、がんばって所得を増やすと 

貧乏倒産

所得が少ないのに、なぜか金持ち父さんって人が、いたりします 
(汗・・・・壁に税務署の耳あり?)

みなさん、がんばって、所得減らしましょう!!!
(意味不明&大汗)

***************************************

不動産投資では、

収入や所得を増やしても何の意味もないって事

わかりますか?

じゃ、何を増やせばいいのかというと

「税引後CF」と「残債の減るスピード」

の二つです。

次回は、まず、税引後CFについて。

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第四話 不動産投資の正体 - キャッシュフロー命

文字色マル秘スライド公開第四弾です。

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元祖?「潜水艦ブロガー」ことふくちゃんです。

ちょっと伏字が足りないんじゃないの?やばくね?との指摘がありましたが・・・
御愛嬌でお願いします。

「話した内容は墓場まで」なので解説抜きです(笑)
著作権は放棄しませんので、無断でセミナーとか商材とかに転用しないでださい(あはは)

***********************************************

CFは刹那的瞬間最大風速です。
普通は買った時が最大で、以降はどんどん減って行きます(空室家賃低下デッドクロス)

キャッシュフローが多い = お金持ちになれるではありません

例1) ローン期間を延ばせば、月々の返済が減るので、CFは増えます
    でも残債がなかなか減らず、ライフサイクルで見ると、金利を余計にとられます

例2) 頭金をたくさん入れればCFは増えます
    でも頭金を取り返すまでの間は、財産が増えた事になりません
    自分の頭金を取り返している間も、そのお金に所得税をかけられます


例3) 借金を増やして物件を増やせばCFは増えます
    でも増えたCF以上に税金が増えます
    財産が増えるどころか、逆に借金が増えて行きます。


そして、その間に、物件価値は時間と共に、どんどん下がって行きます!


売りたがり屋コンサルさん、物件売りつける前に、こんな事、教えてくれますか?
売りたくて、売りたくて、知っているのに知らんぷり


収益累計(CFと元金返済の累計)が
物件価値減少(特に上物)を
上回らない物件は
投資でなくて散財です。


***************************************

あ、今日は伏字のいらないネタでした。
「キャッシュフロー月100万倶楽部!とか言ってもあんまり意味ないこと
伝わりましたか?

まじめすぎてつまらない?
次回は伏字必須ネタです(汗)

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