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狼旅団セミナー8時間耐久木造新築アパートの作り方

狼旅団セミナー 8時間耐久 木造新築アパートの作り方
2016年8月20日 都内某所で、180人くらい集まるそうです。
ふくちゃんは、朝一番、最初の2時間を担当です。

木造新築アパートの作り方

Agenda
1.木造新築アパートへの道
2.新築の流れ(土地決済まで)
3.新築の流れ(土地決済後)
4.土地選びのポイント
5.設計のポイント
6.設計実例
7.建築設備の基礎口座
8.建築設備の注意点
9.ダメだし

こんな内容を予定しています。
では、See you soon !
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拘束投資をスっケルトン!

マル秘スライド公開最終回です。

まずは、ランキングを押して、ぶひっ! ぶひっ!
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スっケルトンは、大家ガクちゃん の登録商標(予定)です
うひひ・・・・ぱくっちゃったよ~ん

さて、さて、ランキング急上昇
「らしんばん」でお馴染みの
変態エクセラー(自称)こと、
大家ガクちゃん!
↑ クリックすると、ガクちゃんのブログに飛びます(ちゃんと戻ってきてね~汗)

ガクちゃん、不動産シミュレーションの草分けです。
ガクちゃんが「らしんばん」を発表した当時
いわゆる「シミュレーション」「分析ツール」で抜きんでた人っていえば
ガクちゃんと、和合さん(←なつかし~)
ぐらいでしたからね!

そのガクちゃん
「ゴールド○ーシャンビジネス」に警鐘を鳴らすべく立上り
現在5位です!(注:↓をクリックすると、ガクちゃんのランキングが見れますが、ポイントは、ふくちゃんに入ります・・・笑)
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みなさん、是非、ガクちゃんに応援クリックお願いします。

そんなわけで、この先の続きはガクちゃんに任せて、

ふくちゃんの今回のシリーズは今日が最終回!

拘束不動産投資 「スル〇で買えるだけ買って」

を、スっケルトンしてみます!

ちなみに、なんで拘束投資かって?
ヘタに借りたら最後、なかなか抜け出せないから(笑)

簡単に口説き落とせるからって、安易に結婚してみたら
実は浪費家の奥さんで、別れようにも手切れ金が高くて・・・・みたいな?

**************************************
ス〇ガで買えるだけ買って???借金とリスク増やしてどうすんの?

○ルガで買えるだけ買って
(画像はクリックすると大きくなります) 
    
***************************************

気持ちよーく、フルローンでシミュレーションしてみました。

同じ金額1億円、築年数25年、利回り1%のRCでも

修繕負けしちゃうボロ物件を〇ルガ4.5%で買って
なんでもお任せ怪しい管理会社で抜かれまくっちゃう投資家さん(自称?)と

修繕が最小限ですむ厳選された物件を、低めの金利で運用できる
洗練された投資家さん(笑)では

結果として、こんなに違ってきます。

買えるから買う

じゃなくって、本当に良い物件が出るまで

ぐっと堪えて我マン汁・・・・

題して、

ふくちゃん我マン汁だらだら投資法?
(登録商標予定なし)
注:我慢の「まん」は片仮名の「マン」です
注:ワレまん汁ではありません ← くどいって・・・

なんか商材ブログとかメルマガとかで
裏ワザとかマニュアルとか、超簡単とか言ってますが

大切な事は

1)物件を見極める力(その為の地道な勉強と経験の構築)
2)良い融資を受ける(その為の普段からの準備)

借りられるからと言って、初心者が儲からない物件を〇ルガでバンバン買って
「○年で資産〇億」とか言って借金自慢してもしょうがないでしょ!
(○待ちとか、そうい人のブログとかいっぱい掲載して煽ってますが~あれ~?)

注:そういいながら、自分も高利回りの小っちゃい区分では〇ルガ使って、儲けさせてもらいましたが(自爆)

添付のスライドはCFベースだけで説明していますが
これを更に出口ベースでみると、残債の減らない高金利融資との差は歴然です。

賃貸経営(不動産投資?)を行う事で一番大切な事を一言で言えば

良い物件を良い融資で

これにつきます。
賃貸付けとかリフォームとかは、努力次第で後からどうにでもなりますので・・・

狼セミナーでは、ここまでは前置きで
実は、ここからが佳境で楽しくなってくるのですが
それはまたの機会に!

ここから先は
大家ガクちゃんに任せる事にして

ふくちゃん、しばらくお休みします。

最後にいっぱいクリックしてね! さいなら~

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キャッシュフローと元金返済どっちが大切?

マル秘スライド公開第15弾です。

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みなさん、週末はいかがでしたか?
自分は、土曜日の昼のフライトで韓国から羽田に戻り
その足で新築プロジェクトの打合せでした(汗)

さて今回は、融資の組み方あのねのね
更には、キャッシュフローと元金返済どっちが大切?

の二本立てです。

**************************************
いまさらですが 融資の組み方あのねのね
まとめ編

↓ クリックすると画像が大きくなります。

0510ローンの組み方まとめ

そして考える 
キャッシュフローと元金返済どっちが大切?


1) マリオさんは、何故死んだ? (ホントは死んでないけど) → 融資期間短すぎ+修繕やりすぎ
    
リンク先 → まりおさんのコラム
   
2) 借金進さんは、なぜ、ひぃひぃ? (本当は儲かってるはず)  → 短期で返済だから~
   リンク先 → サラリーマンvs個人事業主

3) 元金返済は裏側のキャッシュフロー 

4) サラリーマンの不動産投資計画 → うまくやれば、そこそこ儲かる?
   リンク先 → イケテルサラリーマンの賢い買い方
   リンク先 → 貧乏サラリーマンこそ不動産投資 
    
***************************************

キャッシュフローVS元金返済
みなさん、ご意見がいろいろあると思います。
長くなるので割愛しますが、詳細はリンク先の記事を読んでみてください。

ところで、韓国ってネットを政府が監視しているんですね、結構。
ホテルからエロサイトにつなごうとすると、ハングル語で警告の画面になって見れません(汗)

前回の記事、ホテルからFC2にアップしようとしたのですが、
繋がりがむちゃくちゃ悪く、ようやくアップした記事をスマホで見たら、

途中で切れちゃってるんです。
そんなわけで、クリック数も伸びず、クマさんに抜かれちゃいました(笑)

次回は、ス〇ガ拘束投資にやられちゃった方に捧ぐ
「ス〇ガで買えるだけ買って???借金とリスク増やしてどうすんの?」

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修正版-フルレバVSうち入れ 投資利回りはどっちが得?

(スマホにうまく表示されないようなので再掲載します)

マル秘スライド公開第14弾です。

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韓国でのお仕事も今日で終わり。
明日はお昼のANA便で羽田に戻ります。

昨日は、

フルレバ派 VS 自己資金投入

を税引後CFの視点で見てみました。
これは「自己資金を多く入れた方がCFは伸びる」という結論を
容易に想像できたと思います。

それでは、前回同様のモデルケースで
投資利回りで考えた場合、どちらが得か?
みてみましょう。

*******************************
いまさらですが 融資の組み方あのねのね
フルレバVSうち入れ 投資利回りはどっちが得?
(画像をクリックすると拡大されます)

フルレバVS打ちいれ投資利回り比較


*******************************

自己資金(Equity)を少なくしてレバレッジを大きくした方が
IRRは良くなります。

ですが、「最後の手残り」という視点で見た場合、金額ベースで言うと
自己資金を多く入れた方が得となっています。

ただし、ただし、ただし

これはあくまで今回のモデルケース(所得税率20%と住民税率10%)の場合で、

同じ物件でも、所得税率40%+住民税率10%の人が自己資金を多く入れたら
間違いなく税金にCFをもってかれて(金利少ない+税率高い)
結果は逆転してしまうでしょう(計算してないけど・・・笑)

また同じ物件で所得税率5%(笑)+住民税率10%の人の場合
自己資金を多く入れれば(って、そもそも難しいでしょうけど)
手残りはより多くなります。

売りたい売りたいコンサルさん
こんな事、ちゃんと教えてくれるのでしょうか?

そして融資コンサルさんと名乗る方々は
「どうやってフルローンを引くか」
「どうやったら、たくさん借金できるか」
しか話してくれません(笑)

ご覧になってわかると思いますが
所得税率の高い人ほど、フルレバをやったメリットが出ます。

所得税率の低い人がフルレバをやるのは
金利や減価償却による節税効果が効かないので
税引後CFが、より一層薄くなるわけで
そんな低空飛行な状態で、
大きな修繕や、空室率があがると・・・

ドボンですね・・

通販大家さんの「破壊的投資法」で力強く説いていた
「貧乏人が金持ちになるにはフルローンで億単位のRCを買え」

無茶ですね~(笑)

そういえば、〇森さんって、今はどんなネタで
素人をひかっけているんでしょうね~?

次回は、融資の組み方あのねのね まとめ編です

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自己資金を考える フルレバ or うち入れ

マル秘スライド公開第13弾です。

狼さんが書きました。


まずは、ランキングを押して、ぶひっ! ぶひっ!なんですのw

こんにちは。

今日から仕事で札幌入りです。
東武ホテルのメンバーズカードに登録していたのですが
ふくちゃんと違って部屋はアップグレードされることもなく普通のシングルでした。(ケチw)

広さ2畳ほどのクソ狭いバスルームで、慌ただしくお湯に浸かり
備え付けの浴衣(ちょっとキツいですね、これ)でリラックスしながら、ブログをアップしています。
(次はホテル代ケチらないで広い部屋を予約しようっと、、、、泣)

東武ホテル、なかなか上手にリノベされていて参考になります。
しかしテレビのチャンネルに慣れてなくてポチポチボタンを押したら
エッチなお姉さんの声がフルボリュームで流れてしまい
もうこのホテル2度と使えないかもしれません・・・(汗)


狼さん、がんばってくださいね!

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今日はサラリーマン本業でソウルの大手プロジェクトマネジメントの会社をインタビュー
夜は現地のプロパティマネジメント会社の社長と、韓国ウナギ、韓国のマル秘料理を、ドンドンジュウで
という夜でした。

二件目は、極めつけローカル料理。
スケソウダラかなんか、白身の魚を藁に包んで一週間発行させた
料理。

見た目は白身の刺身ですが、匂いが強烈なアンモニア臭
社長との信頼関係は完璧ですので、有無を言わさず、さくっと食べましたが・・・
食べた後で、思い切り後悔しました。
でも、ニコニコ笑いながら、3回おかわり。
社長が日本に来たら、くさやの干物でリベンジしてやる(笑)

さて本題です。皆さんが一番気になる

フルレバ派 VS 自己資金投入

**************************************
いまさらですが 融資の組み方あのねのね
自己資金を考える フルレバ or うち入れ

0508フルレバVSうち入れ税引後CF

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これは比較的わかりやすいと思います。

なんちゃってコンサルに唆されて
フルローンで買ってみたものの
実際の手取りはムッチャ薄くて
「不動産投資ってあんまり儲からないね」
すると、○インチキコンサルさん
「お客様の属性でしたら、まだまだ、ガンガンいけます!」
そして、またフルローンで・・・・

モデルケースは、金利2%という、結構良い融資。
もしこれを、金利4.5%で買っちゃったらどうなるのでしょうか?

一方で、自己資金を多く投入したケース。
CFは多くなります。

小金を持っている素人投資家を騙そうとしたら、
自己資金をいっぱい出させて、見かけのCFを大きくしちゃうえば
いくらでも売れちゃいますね(笑)

怖いのは、自己資金をたくさんいれて
CFを大きくしても、それって最初のうちは自己資金を回収しているだけ。
にもかかわらず、回収しているお金にも所得税をかけられます。

「不動産投資なんてしなければ良かった」?

次回は、投資利回りという視点で

フルレバ派 VS 自己資金投入派

を考察してみます。

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