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今年は早い

今年は早いそうです。
正確には「今年も早いが更に早まっている」
何がって?
繁忙期のことです。

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先回の記事ですが内容が過激すぎたのか
ランキングが下がりません(笑)

さて。。。
少し前のブログで3勝2敗と書きましたが
新築(だった)アパートの方でも退去の通知

え?大丈夫?
はい、いいんです。これも想定内。
むしろ、この時期でよかったってやつです。

実はこれ過去にイワクつきの超属性の良い世田谷出身のお嬢さん
新築時に入居して、なんと三ヶ月で退去の通知
理由は「まわりの部屋がうるさい」
ん?と思ってまわりの店子さんには特にヒヤリングせずに様子見ました。

するとその後お父様から電話
「退去通知出しましたが、その通知をキャンセルさせてください」
そもそも一人暮らしの理由がこのお嬢さんとお母様の不仲が原因とか。
しばらく一人暮らしさせてみて、
年末に帰省した際になんとか関係修復できそうだったので
3ヶ月で退去通知
だか結局、母娘の確執は改善せず
娘はやっぱり家を出ると・・・・

おいおい・・・・・ふざけんなよ・・・・
過保護すぎちゃうん?
そういうのに利用しないでくれよ・・・

お父様いわく
「新築ですぐに退去など本当に申し訳なく思っています。実は私もサラリーマンの傍ら大家業をやっておりまして、ふくちゃん様のお立場、お気持ち、よーく存知ております。本当に申し訳ありませんが、なんとかお願いします」

なるほどね~ しょうがないか・・・・
で再募集を打ち切って無事に契約継続・・・・

そのお嬢様が
今年の年明けに退去の通知

ま、いいか。
新築デザイナーズアパート発の退去
築浅募集の反響見るいい機会と割りきっています。
何しろ今年の秋には最初の更新ラッシュを迎えるので
その前に傾向をつかんでおければ
事前に対策が練れます

1月末退去というのも
おそらく副業大家のお父様のお気遣いかなと
勝手に善意に取っています。
なんせ3月末とかに出られたら目もあてられん
まして6月とかに出られたら最悪(笑)

さて・・・・
内見可能は2月初旬
あまり早くネットに募集出しても新鮮味が薄れるかと思い
ほかっときました

退去通知受けた近隣駅の店長さんともそんな風に話しただけなのに
その店長さん、そっこーでネット掲載しちゃいました(笑)

そしたら同じ駅の別の仲介さんから電話があって
「ふくちゃんアパート空き出たんですか? ○○○コ○さん一番で掲載してましたよ~」
みなさん近隣ライバル動向、観察してるんですね。
仕方ないからこの店長さんにも「出していいよ~」

そしたら今朝、自作アパート紹介ウェブ(検索1ページ目にでるSEO済)経由で内見の申込み。
ウェブページのトップページのNEWのところに
「大変お待たせしました。○○○号室が2月初旬で再募集になります。ご希望の方は早めに予約をどうぞ」と書いてたのを地元に住む女性が見てのメール。

うーん・・・
みんな気が早い・・・・

赤羽不動産社長いわく
「地域にもよるんだろうけど、赤羽は早いよ~
12月から1月にかけて結構動いてるよ~」

そういえば渋谷の路面店の仲介さんも
「1月に入って動きだいぶでてますよ~」

渋谷の別のチャライ路面店の店長さんいわく
「今月はいって、無茶苦茶忙しいです!」

アパート隣駅の仲介さんも
「1月はいって結構動きだしましたね~」

横浜の大手からも「空室ありませんか~?」

話を総合して類推するに
かつて繁忙期といわれた2月3月のサイクルが
どんどん前倒しになって1月2月がピークのようだ。
3月になると逆に動きが渋るという

ある方から
「12月になって全く動かなかった。非常事態だ。今度の繁忙期は今までにない厳しい事態になるぞ!」という脅しを頂いていたのだが・・・

少なくとも城南から南は違うのだろうか?
うーん赤羽でさえ今年は動きが良いみたいだし・・・

一つの情報ソースに縛られず
色々チャンネルを広げて網を張ることが大切かなと自分を戒めています。
過去の経験則にとらわれて戦略立てていると
気がつくと取り残されるかも。

そんなわけで、募集控えてた残りの2室(まだ未退去)も
今日募集まいちゃいました。

ただしエリア毎10社近く押さえている仲介さんの半分だけに。
残りの仲介さんは
第二段波状攻撃用に残しておきます(にやり)

大家業で自主管理5年もやってると
複数の仲介さんとも、しっかり関係構築できてます。

最初の年は区分たった4室の弱小大家でしたが(いや、小家だ)
地道に仲介さんに通って挨拶してお願いして
募集資料や写真データとか、自分で用意して売り込んで
そんな努力がなんとか実ってきたのかと。

そろそろ新米大家を卒業できるかな・・・・

というわけで恒例の

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3勝2敗

3勝2敗

繁忙期の成績です。
更新時期がきた部屋が5室。
そのうち3室は更新決定(まいど~)
そして2室は退去。(追い出しじゃないです・・・汗)

まあ作戦通りなので良し、とします。
え? 退去でも良いの? はい、頼んでこの時期に退去してもらったので。

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塩辛い狼さん
「書け書け」とせかされてしまいましたが

実は年末年始、無茶苦茶忙しかったのですよ。

詳しい事は一切ナイショですが
年末に新規物件の決済が1件
そして法務局へ届出しなきゃいけない別の案件が1件(笑)

中味は一切ナイショです(汗)
あはは~ヤバイ事じゃないよ~
プライバシーの問題ね(謎)

そしてお正月休みは例によって
家にこもって確定申告作業。
とりあえず数字の入力は全て完了。

今年はしっかり黒字です。
きっちり税金払いますが
とりあえず、おおよその税額がつかめたのでひと安心。

あとは細かい数字のチェックをやって
弥生の申告版(結局今年も買わされるんだよね~)
が出たら印刷するだけなので、
2月15日あたりまでほかっときます。
なんせ、2月と3月は本業サラリーマンが忙しくなる事が分かっているので
やれることは先手を打って終わらせておかないと。

さて本題。

3室の更新は良いとして
2室の退去
実はこれも良しなのです
というより、最初から目論んで

実は退去の2件、元々は9月末が更新時期。
それをちょっとお願いして年末年始にずらしてもらいました。

第二繁忙期といわれる9月から10月ですが
最近は殆ど人が動かなくなりました。

この時期に退去があると
10月、11月、12月、1月、2月と
5ヶ月空室になります

ですので、繁忙期の前半で勝負できるように
時期を調整したわけです。

ある男性の店子さんには、前回の更新時に予め
契約期間を9月末から1月末に変更しておきました。
入居者火災保険だけ余計にかかるのですが
その代わりに更新料を半額にするということで。

もう一人の店子さん(20代OL)も
更新時期より少し早めに連絡して
9月半ばの退去を12月末に伸ばしてもらいました。
家賃はきっちり12月末まで貰う代わりに、退去時のクリーニング代をサービスするとういことで。

ちなみにこのOLさん
かなりのベッピンさんです。
「排水の流れが悪いんですぅ~」という連絡をもらって
翌日そっこーで
ドラッグストアのパイプ洗浄材買って
対応したりしてました(自爆)

なので、悲しい退去も
ちょっと嬉しい退去立会い(←アホ)

さて引越しの終わった部屋みたら、じぇんじぇんキレイ。
なんか、てきとーに掃除しても貸し出せそうな雰囲気だったのですが

年末とっても忙しいのと
いつもお世話になっている仲介さんのリフォーム部隊に
少しは仕事をあげないとという事で
21,000円(税込み)

ワンルームのクリーニングとしては
決して割安ではありませんが
彼、すっごく腕が良いのです

賃貸始めて最初の頃は
勉強も兼ねて自分でハウスクリーニングをやってました
きっちりやると3日くらいかかるのですが

一度お願いしてみて、彼の仕事を目の前で見て
その違いに圧倒されて依頼、全てお願いしています
1日で換気扇からエアコンから全てピカピカにしていきます。
自分、サッシュのガスケットとかチェックするのですが←ポイント
こういうところも、きっちりキレイになっています。
ベランダまで洗ってくれます。
これを1日でやっちゃうんです。

「今回は結構キレイだから、安くしてね」とお願いしたのですが、「うちとしては21000円でもギリギリなんです。その分クロスクリーニングしっかりやりますのでお願いします」

そもそも業者の値段を叩いてイヂメルのが目的ではなく
今後も末永くお付き合いいただく事が目的だったので
気持ちよ~くお願いしました。

ちょっと脱線ですが、
小さい会社と上手にお付き合いするポイントは
「支払いを可能な限り早くしてあげる」こと。
間違っても大手みたく
「月末締め請求の翌25日払い」みたいなことして苛めないでください。


腕の方は信用していたので
電話で完了連絡をもらったら、すぐに請求書をメール添付で送付してもらい
現地確認もせずに、その日の夜にネットで料金を支払ってしまいました。

そして週末現地見ると

絶句・・・・


すっげ~ ピカピカ


クロスも何も、新しくリフォームしたばっかみたいにキレイです。

しめしめ・・・これでまた、ギャルかオネエの入居者確定だね!

仕事は気持ちよーくお願いして
気持ちよーく仕上げてもらうのが
一番ですね!

ビジネスですから
より安いコストで仕上げることは大切ですが
根拠もない値引き要求などせずに
きちんと良い仕事をしてもらうことが
長い目で見て大切だと思います。

By 元請負業者だった、ふくちゃん(笑)

さて、最初に3勝2敗なんて書きましたが
きっちり賃貸つけますので結局5勝の予定です。

あれ? なんか普通の大家さんブログみたいなオチだな(自爆)

あんま過激な記事ばかり期待しちゃダメよ

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目から鱗の追い出しテクニック

なんて書くと、アクセス増えるのでしょうか?(ね?塩辛い狼さん?)

10年間に渡り近隣を退去させ続けてきた迷惑男
最後に「礼」まで言って「退去の誓約書」に判をついたその理由とは?

目からうろこ・・・なんて落ちません。

基本に忠実にやること

 
↑ これ、ふくちゃんの、全てにおけるポリシーです。

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最初にお断り。
ワタクシ法律のプロではありません。
ですので、ここに書いてある事は、かなり怪しくてヤバイ事です。
危険ですので、絶対にマネしないでください。

さて、みなさんが知りたいポイント
「どうやって?」
特別なテクニックはありません。
サラリーマン業務を通じて培った常識、ネゴシエーションスキル、コーチングスキル、など使っただけです。普段、何気なく業務でやっていること、実は使い方次第で凄い事できるんですよ。着眼点の問題なので、意外と気付かないのですが・・・・

後はやっぱり赤羽不動産社長の日頃からの教育(?)でしょうか(笑)

別に「あっと驚く」とか「脅威の裏技」とかありません。
「どうしたら喜んで退去するか」を分析して、そうしてあげただけ、なんです。

① 退去しないとヤバイ事になると思わせる
② 退去ができる環境を作ってやる
③ そっと・・・でなく、強く背中を押してやる

以上です。難しいのは最初の①の段階。
ここは、かなりグレーゾーンンなコミュニケーションとなります。

そこで大切なのが、コンプライアンスを守ること。
脅迫じみたものの言い方はダメ。
万が一、司法が絡んできたときに自分が不利になる言動は一切とらないこと。
その中で、どうやって相手をコーナーに追い詰めるかが勝負。

そこで役に立つのが、やはり物的証拠なんですね。

今回の場合、相手がちょいお馬鹿だったので、壁床を叩いたり蹴ったりしていた事を自ら認めていたので、それを録音しておきました。「録音は法的には無意味」なんて強がる人もいますが、証拠としてどう扱うかは司法が決める事ですので。

あとは先に書いたブログの通りですが、途中でとった「お詫び並びに誓約書」は以下の通りです。先に自分で作成印字して、相手に署名捺印させました。

お詫び並びに誓約書

神奈川県xx市○○xx-xx
○ ○マンション 3XX・3YY室
オーナー ふくちゃん 様 

近隣騒音に対する私の勘違いにより、下階3XX号室ならびに3YY号室に居住する入居者に対し、床・壁を叩く・蹴るなどの迷惑行為を繰り返すことにより、これまで大変迷惑をおかけしてしまい、大変申し訳ありませんでした。ここに心からお詫び申し上げます。
今後はこのような迷惑をかける事の無い様に致します。またふくちゃん様の所有する部屋の入居者に対して何か申し出等がある場合には、入居者に対して直接申し出るのではなく、まずはふくちゃん様に御相談する事とし、入居者には今後一切ご迷惑をおかけしない事をここに約束致します。

平成   年    月    日

XX県○○市○○xx-xx
○○マンション4YY室 
入居者            印

「受忍限度を越える行為を繰り返し行ってきました」と本人に認めさせたのですから、あとは煮るなり焼くなりやりた放題です。

で次が②の「相手が退去できる環境を作ってやる」

夜中2時間近くウダウダ話している中で、合間を見ながらさりげなく情報収集していました。

一つ目は、奴の払っている家賃が周辺相場より相当高いという事。周辺が55000円くらいなのに(ふくちゃんとこは59500円、えっへん)、10年前の家賃のまま、67500円も払っていたんですね。だから「同じ広さなら家賃15000円くらい浮くよ」というインセンティブを見せてやったこと。引越し費用くらいすぐに回収できるよ、と。

二つ目は「引っ越す金がない」。弁護士雇う金、訴えられたらどうなるか、なんて話をしてやる中で、いくら説得しても手持ち資金がなくて動けないという事が分かる。それなら手土産用意してやれば良いだけなのだが、それは最後まで隠しておく。

最初は「裁判になったら負けるよ、そうしたら弁士費用はもちろん、賃貸管理会社の逸失利益まで訴えられて大変なことになるよ」と相手の心配だけ煽っておきました。

あとは、一週間も不安を抱かせて熟成させておけば、勝手に美味しく醗酵してきます。

最後の交渉でまいた餌が
「俺がちゃんと敷金戻るようにしてやるよ」
「退去さえすれば、それ以上訴えないように話はつけてある」

上記二点は事前に賃貸管理会社と合意調整済みだったが、最後まで相手には見せず隠しておいたネタ。

そしうて、アットホームに出ていた沿線の同じ程度の物件を何件か印刷したのを用意して
「ほーら、こんなに安い物件いっぱいあるんだから、引っ越したほうが得だよ~」
と鞭の後で最後に飴を揚げたわけです。

相手からしてみれば、ふくちゃん、救世主に見えたわけですよ。

今回はヒヤリングしながら絵が描けたので上手く行きましたが、毎回こう行くとも限りません。アプローチの仕方はケースバイケースですが、交渉ごとで大切な事は、みんながハッピーになれるシナリオを考える事。そして、

誠実かつしたたかに交渉すること


今回途中で気付いたのは、奴にとっても引っ越すことが一番幸せな解決方法なのだろうなと思ったこと。そして考えたのが、どうやって奴にそれを気付かせるか。

優しく言うより、ガツンとやった方が伝わる場合もあるという事です。それが③の「そっと・・・でなく、強く背中を押してやる」。

「なんで俺が引っ越さなきゃいけねーんだよ? 悪いのは回りのやつだ」という超我侭な男にいう事きかせるためには、ガツンが必要です。このあたりは、さじ加減が大事。

追い出しなんて、下手にやると訴えられたり刺されたり。
追い出しは感謝されるようにやらないとね。

え?一人泣いている人がいるって?
はい、奴の部屋のオーナー大家ですね。

10年前の家賃が現在の周辺相場に下がるわけですから(爆)

えへへ・・・ごめんね。

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更新は儲かるのだっ!

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1月は3件更新
なのだ

自主管理なので、更新料71000+59000+58000=

188,000円がまるまる入るのだ~


空室ロスは更新で埋めるっ!

ぶひっ!ぶひっ!


2件は2回目の更新

ありがたいお話だ

前回更新した時のフォームをちょろっと替えるだけだから簡単

新規更新も、同じ仲介さん経由だから
使うフォームも同じでラクチン ← これヒント(笑)

しろーとさんがマネしてやろうとすると
入居者火災保険がネックだよね~

(仮称)赤羽不動産社長
に頼んじゃうっ!

(希望者は紹介します)

マージンバックは50%だから


二人で飲んじゃうのだ(笑)

更新手続きどうやるのって?

電話と郵送で全て完了
です。

一度手順確立しちゃうえば
繰り返すだけ。
しくみビジネスってやつです。

マニュアル? うーん、インチキセミナー会費2万円でも主催するか(笑)

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断っても入居申込が止まらない

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ふくちゃんワンルームマンションと
新築デザイナーズアパートが

いま大変な事になっている


****** お知らせ ************

東京築古組 新規組員募集
期間限定であと一週間となりました
既に募集枠を上回る数の方からお申し込みいただきましたが
まだ締め切ったわけではありません
より優秀な組員を求めて今月末まで募集中です
↓↓ 下記URLよりどうぞ ↓↓

東京築古組HP

*************************

先日書いたとおり、全室満室になったので
仲介さん各社には募集止めの連絡を入れたのだが

それでも内見申込が止まらないっ!


しかもある仲介さんなど
既に契約準備が進んでいるワンルーム物件に

勝手に二番手で申込を

受けてしまったのだ(汗)


元々、若い女性受けの良い明るい色合いのリフォームプラン

前の入居者が結構破壊活動してくれたおかげで(汗)
たっぷり退去費用をとったので(大汗)
設備を更新(笑)

エアコン新品
IHクッキングヒーター新品
天井照明取付金物を引掛けCLタイプに自分工事して
器具を交換
 インバーターリモコン照明
 IKEAスポットライト三連
そしてクネクネライト
仕上げはレースのカーテン

タイミングさえ外さなければ決まるのだ。
そして今回は、募集方法にチョイ工夫。
これも効いている。

リスク最小限で
入居者が初期費用を押さえられる


そういう方法で募集をかけているのだ。

一昨年リーマーンショックのさなか、
5室の入替えを乗り越えた中で培った

ふくちゃんオリジナルノウハウ


そして新築アパートの方はというと
「内見させてください」という電話が毎日数本入ります。
嬉しいやらわずらわしいやら(笑)

優秀な大家さんたちと研鑽しあっていると
確実に技量が向上します。

有料セミナーとか
インチキ商材とか

必要ないのにな~(笑)


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