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ぶひっ!ぶひっ!

突然ですがブログお休みしま~す!

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え~ 
好評の電磁波おんなシリーズも無事終了~
ブログのネタは
売る程あって尽きないけれど
狼さんの真似して
ブログ休みまーす

別に嫌がらせとか
訴訟とか(汗)
そうゆう理由じゃ
ないですよ!

とりあえずブログランキング上位から変なブログ消えたし
(↑ オメーが一番変だろっ!って突っ込みオネガイします)
(ちなみに、一個上にまだ変なのいるけど・・・笑)

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税引き後キャッシュフローの大切さ とか
不動産はヤマダ電機の電子レンジじゃないんだよー とか
利回り星人も積算星人も、○渡り星人も、バランスよくねー とか

いちおー、みなさんにある程度伝わったかな
というわけで
気分が乗るまで、ブログお休みしまーす
(不定期発行するかも)

さてお休み前に今日は

自分のブログのサブタイトルにある
「投資利回りは自分で決める?」
の意味を書きます。

(売却価格+税引き後期間収益-購入価格&購入費用-売却費用-譲渡税)÷自己資金 

これを、投資期間年数の「べき乗根」を求めたときの数値が
コーポレートファイナンスで言うところの、IRRとか、DCFの割引率とか
呼ばれるものになります。

平たく言うと、
「自分がブッコンだ金が投資期間の最後に何倍になるか?」

もっと簡単に言うと
「自己資金を定期預金に入れたとしたら、何パーセントの利息だったか?」

これを自分は
「投資利回り」
と呼んでいました。

自分が言いたかったのは
物件の特性(価格、土地・建物評価、建物構造、築年数、収益性)と
融資の組み方(融資期間、金利、自己資金割合)などの
各種パラメータの組合せで、

投資利回りはいくらでも変わる(変えられる)

という事を伝えたかったわけです。

そして、それをコントロールするのは

自分自身
 なのだよと。

その為のツールとして、ハッピーシミュレーターを自作しました。
(単にキャッシュフロー出す為のお粗末ツールじゃないんです)

不動産投資が上手くいかないのを

物件のせいにしたり
仲介業者のせいにしたり
店子のせいにしたり
景気のせいにしたり
立地のせいにしたり
銀行融資のせいにしたり
自己資金がないとか
属性が悪いとか
給料が安いからとか
ち○ち○が小さいとか(あれ?)

そういう言い訳をする前に

まずは自分が今持っているもので、
どうやってビジネスを最適化するか?

自分が置かれた状況の中で
投資利回りを最大化するにはどうすれば良いか?

その為の手法が、セルフリフォームだったり、賃貸づけのノウハウだったり、家賃アップ作戦だったり、買い付け入れ方だったり、購入物件の選定眼だったり、コミュニケーションスキルだったり、リスク管理だったり、あげくの果てには、よその店子の追い出しかけたり(汗)

「儲からない」と嘆く前に
どうしたら儲かるか?
に本気で取り組んで欲しかったのです。

例えば、鍵交換。
自分でやってますか?
(先日、東京築古組でユパさんが講師やってくれましたが
やった事がない人の多い事に、愕然としました。
5分で1万円の収入なんですけど・・・)

もっと大きな掴みで考えるなら

どういう物件を
どういう融資で購入して
どうやって回していくか?

そしてその道筋は

個人個人の
資産背景とか
税率とか
属性とか
現在置かれた状況とか
年齢とか
家族構成とか

人それぞれ全て異なるカスタムメイド

誰かの真似をしたり
マニュアル通りになんかならないし
商材の多くは役立たず(らしい)し
○ンチキコンサルに言われた通りにしたって
最適化になんかならないんだヨ!
てことに気づいて欲しかったんです。

(空室対策コンサルの有料アドバイスが、「家賃を相場より25%下げて貸しなさい、だった」という話を聞いて、更に愕然としました)

他人の投資について
自分がとやかく言う筋合いではないのですが
せっかくだから、お馬鹿に付き合ってくれる人には
そんなメッセージを伝えておきたかったわけです。

とまあ、こんな具合ですが
おかげ様で
不動産投資業界にも
すっかり

ぶひっ!ぶひっ!


が浸透してきたみたいで

狼さんも ぶひっ!ぶひっ!

かもじゅうさんも ぶひっ!ぶひっ!

母うっちーさんなんて、2回も ぶひっ!ぶひっ!
一回目
二回目

そーいえば昔、
ジェービルさんも ぶひっ!ぶひっ!

てなわけで

どうぞ皆さんもご一緒に!


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不動産投資は自己資金いくらからスタート?

今日は本業で、朝から資金調達モデルの説明資料作成、午後からアジア地区のトップ(イギリス人)を連れて取引先の超大手企業の某施設見学、先方の社長がわざわざ玄関までお出迎え下さり、トップも施設を見て御満悦、その後、取引先と技術会議、夕刻から香港、シンガポールと電話会議、その後、英国の購買担当から依頼されたコスト分析、香港の経理部門と電話&メールで詰めて、関係者へ報告、8時過ぎに会食に合流、いつもながら充実した一日でした。

というわけで、本日は過去ブログシリーズです。
少ない自己資金から、コツコツやろうという方、参考になれば幸いです。

************************

不動産投資を始めるのに資金はいくら必要か?本日は、とあるブログでのテーマをパクッて書きます(← ぱくっちゃってごめんなさい) 皆さんの闊達な御意見、お待ちしております。

より多くの皆さんに役立つ情報提供を目指しています。
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プロフにも書きましたが、転職を機に多少給与に余裕が出たのと、以前に比べて自由な時間が持てる様になったことから(注;前の会社のことです)、2007年に不動産投資を開始しました。振り返ると、一番物件が高値の時期に始めている んですね(汗) まあその分、融資も出やすい時期でした ので、結果オーライと自分を納得させています。

最初に用意した現金は400万円。初年度は区分4室を購入。初年度不動産関係に使った購入費用は、頭金を含めて490万。これ以外に、交通費、通信費、参考資料、コピー代、その他の雑費がかかっています。

翌年は更に、本業給与からから現金400万円(ボーナスに手をつけず日々の生活は質素倹約)、税還付55万円4室家賃の手取りが月9万円。これを原資に更に6室を買い進めました。購入費用は頭金を含めて790万(前述の雑費を除く)。本業給与の上がりと月々の家賃で、自己資金を補充しながらの投資です。

来年の資金は、キャッシュを500万、6室購入経費による税還付で60万家賃の手取り月24万。更に隠し玉の相続土地(安いけど)が売れると、結構いけるかなと思っています。

さて質問の「不動産投資を始めるのに最低いくら必要か?」これは戦略次第なので「絶対にこれ」はないと思います。ふくちゃんみたく「わらしべ長者」でやるなら、とにかく最初の1件購入に必要な頭金と諸費用があれば始められます。

ただし一点だけ、おせっかいなアドバイスをさせてください。「買い始めた当初の間は、家賃ゼロでもローンと管理費が払える体制(給与余力または貯蓄)を確保しておくこと」

どういう事かというと、最初はわからない事ばかり。良質な賃貸付け業者にコネクションがある訳でなく、6月に空室になれば10月まで賃貸がつかない可能性もあり。悪徳業者に騙されて買ってしまうと、決裁の翌月に退居なんてこともありえます。賃貸付けするにも広告費やリフォームも必要です。空室の間のローンと管理費、賃貸付け広告費、リフォーム費用等、最低限の資金余裕は必要です。

「1室だと空室は0%か100%」これを理由に「ワンルームは危険」と言う人がいますが、それもちょっとナンセンスかなと。中古一部屋のローンなんて月々2万から3万、管理費もせいぜい1万程度なので、お小遣い程度でカバーできますよね(←出来ない人、無理はお勧めしません)。ただこれが4室になるとちょっと事情が変ります。全てが空室だと4x4=16万円、普通のサラリーマンのお小遣いでは、ちょっときついですね。

空室物件は一般的に指値が通りやすく
、利回りも高くなりますが、余裕のない人は最初は避けた方が良い と思います。初年度買った3件目の空室物件は表面利回り15%になりましたが、 「半年空室でも構わない」覚悟で指値して買いました。(結果2ヶ月空室で賃貸つきました・・・ほっ・・・)

生活費ぎりぎりの人が、なけなしの貯金で始めるのであれば、融資による投資はお勧めしません。巨匠、加藤ひろゆき氏の様な無借金戦略が良いと思います(あ、巨匠=生活費ぎりぎり って意味じゃないですよ・・・汗)

自分の場合は2年目の途中からリスクゾーンに入りました。さすがに10室全物件が空室になると、月々のローンと管理費の合計(約35万)を、本業の給与余力で全て賄うのはキツイです。しかし、初年度に3室の空室を賃貸付けした経験と、それを通じて学んだ各種ノウハウ、併せて物件数が増える事による空室率リスクの低下、等を確信できたので更に買い進めました。

またポートフォリオで、短期売却物件をハイレバに、長期売却物件をローレバにしてあるので、融資全体としてはレバレジが利き過ぎていません空室率20%であれば金利が7%でもローンを払える試算になっています。

最初の数件は大変だと思いますが、自分の給与余力を見ながらリスクの範囲内で少しずつでも買い進めていけば、月々の家賃の上がりが次の物件の購入資金になります。毎年購入していれば、それらの諸費用を経費化する事で、本業所得からの税還付や、家賃所得にかかる税金を抑える事も可能で、更に手取りCFは増えます。

すごいスピードで何億も買い進んでいるサラリーマンの人たちを見て、正直羨ましいという気持ちもあります。自分はそういった度胸のない小心ものですし、リスクフリーの投資を目指しているので、自分なりにコツコツ進めるつもりです。

融資の厳しい昨今、資金力の乏しいサラリーマンが「1~2年で数億」なんて投資は、今後は難しいでしょう。自分はあせらず、慌てず、「わらしべ長者」よろしく、物件とCFを増やしていければいいかなと思っています。

いつも述べていますが、


買った時点での利回りとか


キャッシュフローとかは


所詮「瞬間最大風速」


です。


何年かたって手元にどれだけの


純資産と収益が残るか?



そこで判断すればよいかなと。不動産投資に勝敗があるとすれば、それは長い年月をかけて決まるものだと思います。

******************************

以上、過去ブログでした。
そんなわけで、いつもの・・・


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地方競売物件で大儲け!

儲かりまっか~?
ぼちぼちでんな~
高利回り物件でガッツリいくで~
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簡単に言うと

でかくて平米家賃の安い物件


儲かりまへん


地方で競売物件。ロット単価が安く手が出しやすいのは確かです。

こういうの買った人がいるみたいです。

2LDKと3LDK混在、16戸、家賃年間800万円
保険料の査定から逆算すると、

一戸あたり50m2以上。


1850万円くらいで落としてリフォーム費用は1300万円位見込んで、諸費用300万円、利回り23%を想定しているそうな・・・

50m2で、ひと部屋あたりの月額家賃、4万2千円程度ねぇ・・・

都心なら

風呂無し6畳アパート


の値段だよ・・・

ファミリータイプだから給湯器1台壊れると、二か月分の家賃だね・・・
短めのローンらしいから、手残りは家賃の1/4くらいだろうから、それでいくと8か月分・・・・

フクザツ・・・・(汗)

そして更に大変なのは・・・

保険料 15年分で200万円とのこと

固定資産税もかなりでかいでしょ・・・
土地面積知らんけど、50/80くらいの土地に立っているとうい事は
いくら路線価低くても結構いくでしょ?

リフォーム費用は利回りに盛り込み済みで良いとして

築15年とのことなので、5年後、10年後、修繕でさらにお金かかるでしょ
なんせ、延べ床800m2の木造アパート(笑)
何をやってもお金かかります。

一方で・・・家賃はひとへや月に41、600円

平米単価で言うと832円


ちなみに某デザイナーズアパート(汗)は、

平米単価 4千300円


1/4なのね・・・

部屋面積は1/3なので維持費も?
ちなみに新築だと15年は殆どかからず・・・

地方中古物件を買うのを煽っている人たちがいるようですが
その場合は
利回りというモノサシを捨てて
平米単価で計算しましょう。

平米価格が安くて、平米家賃単価が高く取れて、家賃あたりの維持費が小さい物件
プロの皆さんはフツー当たり前にやっているんですけどね・・・

所詮、素人大家ですからね~


なんで素人大家が地方競売物件を1番手で落とせるのか?

ビジネスモデルとして成り立たない、プロが絶対買わない価格で落とすからでしょうか? 儲かってるのは、融資コンサルとか、リフォーム業者とか、抜きまくる管理会社とか?

プロが手を出さない物件を素人が買って儲かるか?
自分のスキルと照らし合わせて、よーく考えてみましょう(イヤミ~)

数字というものは
%に置き換えた瞬間に意味を持たなくなるものがあります。

%に置き換えるのは、他人を落としいれようとする者が

リスク要素をブラックボックス化


するための手段

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買っちゃいました

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えへへ・・・
買っちゃった!

地方RC築20年オーバーローン!


えへへ・・・

ウソです


買ってきたのは
モードコのソムサンです
今日からバンソフの電波イライラから開放されます

さて

築20年っちゅーと
大規模修繕を誤魔化した物件が爆発する頃です

利回り20%くらいないと怖くて買えません
(あっても地方物件は怖くて買えません)

最近のコソクな転売業者とかは
ひたすら表面だけペンキで塗って
化粧で誤魔化します

そんで
建築トーシロの
自称「洗練された不動産投資家」は

お?きれーじゃん?大規模修繕済み?
いいね~(はーと)

という具合でコロリと騙されます。

怖いのは水です。
水は怖いです。
水商売というぐらいで・・・あれ?

水が止まると入居者がぶーぶー言います。

慌てて管理会社に泣きつくと
足元見られて高額見積りが、
がちょーんときます。

給水方式を大別すると

直結方式
加圧給水ポンプ方式
重力方式(高架水槽方式)

方式により付随する設備や運転方式も異なります。

自動交互同時運転
インバーター制御
電極棒
減圧弁
FM弁

水槽にも色々あって

FRP単板/複合板
SUS水槽
地下躯体方式(最近は殆どないです)

この位の事はわかっていないと
その設備が一体どのくらいメンテナンスが必要なのかとか
見積りもらっても、高いの安いの
査定になりません。

不動産投資を
リートと同レベルで
電子レンジ買うみたいな感覚で
捉えている人が結構います

巷のセミナーが

売ることを目的とした

業者により主催


されるため
どうしてもローンとか収益とか
そんな事に偏重していますが

実際のところは

賃貸用共同住宅


という

建築物と設備


を購入して

維持運営するビジネス


億単位の物件を買ってから
勉強したので
本当に大丈夫でしょうか?

そんな真面目なお話でした

表面利回りの数%は
運営費の大小でぶっ飛びます。

セルフリフォームも大切ですが
最初から手間のかからない物件買うほうが

楽して儲かる


と思いませんか?

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