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死にかけたジイサン

一昨日、死にかけたジイサンに会いました。
自分んちのジイサンじゃなくて、もちろんよそのジイサンです。

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サラリーマン仕事で休日出勤
午後出で時間があったので赤羽まで足を伸ばして久々に

(仮称)赤羽不動産社長


にあって昼飯食ってきました

社長んとこの店
赤羽駅からは近いんだけど
目立たないたたずまいの
4畳半くらいのお店で

実は管理物件1000室以上
やってます。

従業員は社長含めて1.5人(すげ~)
あ、15人じゃないです、いってんごにん (一人と半分)
しかも業務はかなり
アナログ・・・・

殆どの店子が
家賃を現金で持ってきます。
そしたら、通帳みたいのに判子押すんですよ。

そんなの見たことないでしょ?
素人大家さんたち(笑)
・ ・・って、ふくちゃんも素人だけどさ(自爆)

要は年寄りやら日雇いさんやら

銀行振込できない店子
が多いとか

そんな店子の住んでるボロアパート
いくら高利回りでも
素人サラリーマンにゃー管理できへん(汗)

さてお昼ご飯を食べに行く途中
コンビニの前で

社長がいきなり

ジイサンに因縁をつけた!!!


じゃなくって、フツーに話かけた(汗)

隣で会話を聞いてたら
どっかのボロアパートの店子ジイサンらしい

後で聞いたら、少し前にジイサンぶっ倒れて動けなくなり
近所の通報で
警察立会いで部屋をあけたら

ジイサン虫の息


警察が救急車を呼ぼうとしたら
ジイサン「救急車には乗りたくない」
警察も本人に拒否されると何もできないらしい

とりあえず区のヘルパーとか連絡して
なんとか死なずに済んだが
結局、翌日、救急車で病院送りになったらしい

その時に・・・
救急車に乗りたくないジイサンが
乗るのを拒んで叫んだそうな

こら!はなさんか!


題して

「はなさんか!ジジイ」


もうすぐ春ですね~♪

枯れ木に花を咲かせましょう~♪

花さかジジイ


なんちて!

で、何が言いたいのって?

実は脳卒中気味のジイサンのしゃべり

ゴワゴワで言ってて、隣で聞いてて、

何言ってるのかよくわからん!

内容も無茶苦茶でよくわからん

こんなにジイサンが滞納しちまったら

取り立てどころじゃ

あらへんで~


会話にならん・・・
社長フツーに話してたけど・・・
あいつ、もしかして実は超能力者かもしれん(爆)

てなわけで

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あれ?今日のはネタにもならん? 

ぶひひ~ん 


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地方競売物件で大儲け!

儲かりまっか~?
ぼちぼちでんな~
高利回り物件でガッツリいくで~
ホンマかいな~?

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簡単に言うと

でかくて平米家賃の安い物件


儲かりまへん


地方で競売物件。ロット単価が安く手が出しやすいのは確かです。

こういうの買った人がいるみたいです。

2LDKと3LDK混在、16戸、家賃年間800万円
保険料の査定から逆算すると、

一戸あたり50m2以上。


1850万円くらいで落としてリフォーム費用は1300万円位見込んで、諸費用300万円、利回り23%を想定しているそうな・・・

50m2で、ひと部屋あたりの月額家賃、4万2千円程度ねぇ・・・

都心なら

風呂無し6畳アパート


の値段だよ・・・

ファミリータイプだから給湯器1台壊れると、二か月分の家賃だね・・・
短めのローンらしいから、手残りは家賃の1/4くらいだろうから、それでいくと8か月分・・・・

フクザツ・・・・(汗)

そして更に大変なのは・・・

保険料 15年分で200万円とのこと

固定資産税もかなりでかいでしょ・・・
土地面積知らんけど、50/80くらいの土地に立っているとうい事は
いくら路線価低くても結構いくでしょ?

リフォーム費用は利回りに盛り込み済みで良いとして

築15年とのことなので、5年後、10年後、修繕でさらにお金かかるでしょ
なんせ、延べ床800m2の木造アパート(笑)
何をやってもお金かかります。

一方で・・・家賃はひとへや月に41、600円

平米単価で言うと832円


ちなみに某デザイナーズアパート(汗)は、

平米単価 4千300円


1/4なのね・・・

部屋面積は1/3なので維持費も?
ちなみに新築だと15年は殆どかからず・・・

地方中古物件を買うのを煽っている人たちがいるようですが
その場合は
利回りというモノサシを捨てて
平米単価で計算しましょう。

平米価格が安くて、平米家賃単価が高く取れて、家賃あたりの維持費が小さい物件
プロの皆さんはフツー当たり前にやっているんですけどね・・・

所詮、素人大家ですからね~


なんで素人大家が地方競売物件を1番手で落とせるのか?

ビジネスモデルとして成り立たない、プロが絶対買わない価格で落とすからでしょうか? 儲かってるのは、融資コンサルとか、リフォーム業者とか、抜きまくる管理会社とか?

プロが手を出さない物件を素人が買って儲かるか?
自分のスキルと照らし合わせて、よーく考えてみましょう(イヤミ~)

数字というものは
%に置き換えた瞬間に意味を持たなくなるものがあります。

%に置き換えるのは、他人を落としいれようとする者が

リスク要素をブラックボックス化


するための手段

てなわけで

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外乱試験

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外見から判断できない物体の内部特性を
その物体を破壊せずに分析する方法として
外乱試験という方法がある

例えば一見強固に見える硬そうな物体に
インパルス(衝撃波)を与え
その反射波を分析すると
中が空洞であったり
中が軟弱であったりする事がわかる

たとえば地盤調査における
表面探査法

比較的安価にN値を推定し
地盤改良の要否を判定できる

こういった外乱試験は
何も物理特性にしか使えないわけではなく

例えば組織とか
人間の性質とか
性根とか

普段の外見からは判断しにくい場合において
意図的に外乱を与え
その反応を見ることで
分析する事ができる

普段つくろっている態度言動
外乱により引き剥がされ
隠れていた本性が露見する

さて・・・・
何でそんな事を言っているのか
ここまで読んで分かった人は
よほど勘が良い人か
天才か
一部の関係当事者のみでしょう・・・

以上

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高利回りぼろアパートで大儲け

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一部の凄腕大家さんのサル真似

「土地値以下の古い物件を高利回りで」

というのが最近流行っているらしい

特に「生活保護者を入れれば儲かる」みたいなことを
有料セミナーとかでやっているらしいが・・・・

古い
→ 安い 
→ 高利回り 
→ ついでに積算も出る

そして・・・・

死人も出るっ!
 


事実なんですって!

(仮称)赤羽不動産社長なんて、古めの物件1000件以上管理していると、
年に片手くらいは確実に仏様にご対面

特に古くてボロイ物件は
家賃が安くて、所得の低い身寄りのない
一人暮らしの老人が多いのです

そういう老人
ある日、ひっそり亡くなっているそうです。
近所の人から「何日も出てこなくてオカシイ」と連絡が入り
合鍵で中に入ってみると・・・

そこには即身仏と化したご老人が・・・

ならまだいいが・・・

真夏だと・・・・

窓には びっしりとハエ が這い回り

玄関を開けた瞬間に独特の異臭

そして・・・・
そこには・・・・

もはや人間の形をとどめない

液状化した腐敗物
が・・・

床に溶けて流れだし


ちょっと掃除したくらいではその異臭は消えない
部屋から出ても、服や髪の毛についた異臭が消えない
なぜお葬式に線香を焚くのか、やっと理解できる瞬間

警察が来て遺体をビニール袋に入れて持ち帰る

だが破片や残り汁

床にこびりついたまま


普通のハウスクリーニングじゃやってくれない
専門業者に特別料金

そして・・・
その液体が根太や土台にしみ込むと・・・・
専門の大工を呼んで構造から工事が必要・・

最期に坊さんを呼んで部屋を供養

一体いくらかかるんだ?

そこらの大手系管理会社じゃ
とてもじゃないけどメンドウ見てくれない

自分で処理する?
警察に立ち会う?
遺族探し?
残置物処分?

それでもあなたは

チャレンジしますか?


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サラリーマン大家の心得

復刻版シリーズです。
最近「昔のブログ読みたい~」というリクエストがあるので
消去した記事の元データから特選した配信します。

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心して読むべし!その道は甘く険しく時には楽しく時には苦しい。だが報われる瞬間は必ずやある、永遠のものではないが・・・。偉そうに言うほどの人間ではないが、このブログを訪れたのも何かの縁。お付き合い戴こうではないか。

サラリーマン大家の心得


1. まずはサラリーマン本業で成功せよ

2. 家賃には手をつけるな

3. 勤勉であれ

4. 家族を愛せ

5. 夢を持て

6.  人生を楽しめ

はい、えらそーですね(自爆)
少し謙遜して解説します。

1ですが、会社で出世しろとか、高級を取れ、とかいう意味ではありません。勝ち組とか負け組みとか、そういう意味ではないです。「今の自分の仕事の中で、きちんと成果を出しましょう」という意味です。たまに現実逃避で不動産に賭ける人がいるみたいですが、不動産投資の世界でも、嫌な事や辛い事や苦しい事はたくさんあります。むしろサラリーマンより大変だと思います。自分で決めなければいけない事、自分がやらなければ誰もやってくれない事ばかりです。ですので、少なくとも会社という「組織の加護」の中で行うサラリーマン活動くらいは、そつなくこなして欲しいという事です。

2ですが、借入を主体とした賃貸経営は、儚く脆いものです。ブログで成功している人たちは、いわば特異まれなスーパースターだと思ってください。ゴキブリを一匹みたら、実は100匹いると思え、せくすい空室党は二人しかいないが全国に潜在党員は3000人? じゃないですが、甘い夢を見て失敗しているサラリーマン大家さんが大勢いるという事です。少なくとも、M光トレーディングやU伸プロパティーや、新築ワンルームの顧客リストの数く位いるはずですので、その数は数10万に上ると思います。家賃のあがりは全て内部留保するか、次の物件の自己資金にとっておきましょう!

3.ですが、労働力投入派大家(本人はダイエットだと思っている)のふくちゃんとしては、サラリーマン大家は勤勉であれ!と思っています。乾いた雑巾を絞るがごとく、マイクロマネージメントでやらないと収益は残りません。他人に頼る前に、自分でやれる事は自分でやりましょう。自分でやれない事も勉強してやれるようになりましょう。うまい下手はありますが、最低でも一度は自分でやってみましょう。その上で、何を自分でやって、何を他人に任せるか判断した方が良いと思います。

4ですが、独身の人は彼女(彼氏)とか、親とか友達とかに置き換えてみてください。どれもいない人は、ペットでもフィギュアでもなんでもいいです。不動産に限らず、人生の色々な局面において「判断を下す」事を迫られる場面が多々あると思います。その時に、自分にとって何が一番大切なのかを分かっていないと、正しい答えが出せないと思うからです。その辺りを勘違いして寂しい結末を迎えている人は少なくないと思います。「自分は何故、今これをやっているのか」常にきちんと答えられるようにしましょうという事です。

5. 夢を持て これは少し前のブログでも書きました。一番大切な事は「自分がどういう人生を送りたいのか」をきちんと自分で分かっている事だと思います。これがないと、大切な局面でブレルと思います。ブレタ判断はブレタ結果を生み、ブレタ後悔を残すことになると思います。

6. 「人生は短く一度しかない」色んな意味で人生を楽しんで欲しいです。我慢だけの人生でなく、ささやかでいいので自分にもご褒美を。今生きているのは単に運がいいだけ。何回か死にかけると、そんな心境になります。

は~・・・説教くさいブログでした。

**************

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大規模修繕済物件?

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平成22年屋上防水工事施工済み
築25年RC一棟もの
利回り12%!

いかかですか~?買います~?

前回に引続き怖い水の話

最近ですね・・・・

「RCは大規模修繕で金がかかる」
を逆手にとった
「大規模修繕済」
なる物件を目にします

アブナイ、アブナイ

そもそもあなた?
屋上防水の種類、わかります?

アスファルト防水
シート防水
塗布防水

この違いくらい分かりますよね?

そして
どんな修繕がどのくらいの頻度で必要か?
その費用がどのくらいかかるか?

利回りもクソもないもんです。

シート防水、張り替えずにシルバーだけ塗って誤魔化しちゃうとか・・・
ありそー(笑)

どうする?どうする?

実際にあったハナシ

昨年の今頃
自宅の近所でRC5階建て築20年くらい
出ました!

駅から徒歩3分
大手スーパーのすぐ隣り!
でも線路もすぐ隣り!

価格が2億くらいで1階と2階の一部が事務所
小さめの3点UBのワンルームが20室くらい。
1・2階の事務所が空室で1RMも多少空いてましたが、
その状況で利回り10%。

埋まれば13%くらいに化けるかも?
某地元の地銀(汗)が任意売却で融資の付け替え先を探して
某OBのいる仲介業者(あはは~)に依頼

自宅から歩いて5分なのでそっこーで見に行きましたが・・・

1年ほど前にやり直したシート防水が気泡で膨れ上がり
高架水槽の架台は錆びまくり、FRPもかなり痛んで
外部に面した共用廊下と非常階段はボロボロ・・・
外壁は一部タイル、殆どが吹きつけですが
問題は足場をかけるには、裏側の駐車場、建物長手方向に30m以上を借りないと無理・・・・

受水槽と機械室は外から見れなかったのですが押して知るべし・・・
ざっくりドンブリ勘定で
大規模修繕やると軽く2000万円くらい行っちゃいます。

修繕費用込みでフルローンになれば
という条件で、やる気なーく返事しました(汗)

その後誰かが買ったのでしょう。
少し前に大規模修繕して
外壁もきれいになりました。

駅直近でスーパー真横なので
線路の音が気にならない方なら
住むでしょう・・・

で問題は・・・
利回りどのくらいになったのでしょうか?

横浜駅5分1RMを仲介してくれた業者さんが現在管理しているので
今度聞いてみたいと思います。

てなわけで

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買っちゃいました

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えへへ・・・
買っちゃった!

地方RC築20年オーバーローン!


えへへ・・・

ウソです


買ってきたのは
モードコのソムサンです
今日からバンソフの電波イライラから開放されます

さて

築20年っちゅーと
大規模修繕を誤魔化した物件が爆発する頃です

利回り20%くらいないと怖くて買えません
(あっても地方物件は怖くて買えません)

最近のコソクな転売業者とかは
ひたすら表面だけペンキで塗って
化粧で誤魔化します

そんで
建築トーシロの
自称「洗練された不動産投資家」は

お?きれーじゃん?大規模修繕済み?
いいね~(はーと)

という具合でコロリと騙されます。

怖いのは水です。
水は怖いです。
水商売というぐらいで・・・あれ?

水が止まると入居者がぶーぶー言います。

慌てて管理会社に泣きつくと
足元見られて高額見積りが、
がちょーんときます。

給水方式を大別すると

直結方式
加圧給水ポンプ方式
重力方式(高架水槽方式)

方式により付随する設備や運転方式も異なります。

自動交互同時運転
インバーター制御
電極棒
減圧弁
FM弁

水槽にも色々あって

FRP単板/複合板
SUS水槽
地下躯体方式(最近は殆どないです)

この位の事はわかっていないと
その設備が一体どのくらいメンテナンスが必要なのかとか
見積りもらっても、高いの安いの
査定になりません。

不動産投資を
リートと同レベルで
電子レンジ買うみたいな感覚で
捉えている人が結構います

巷のセミナーが

売ることを目的とした

業者により主催


されるため
どうしてもローンとか収益とか
そんな事に偏重していますが

実際のところは

賃貸用共同住宅


という

建築物と設備


を購入して

維持運営するビジネス


億単位の物件を買ってから
勉強したので
本当に大丈夫でしょうか?

そんな真面目なお話でした

表面利回りの数%は
運営費の大小でぶっ飛びます。

セルフリフォームも大切ですが
最初から手間のかからない物件買うほうが

楽して儲かる


と思いませんか?

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ここが変だよシミュレーション

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かつて


私のポリシーはエクセルとかで

シュミレーションとかしない事です



と、のたまうTV出演系の売り子さんがいらっしゃいました

あの人は今???
住宅ローンどうなったんでしょうね?(汗)

ちなみに、シュミレーション でなくて、

シミュレーションです。

ここが変だよ

ちゃんちゃんっ!


なんて終わるとランキング落ちて啓蒙活動にならないので

今日は一つだけタメになる?ヒント

ちなみに「お宝」の先生も忘れていたようですが

長期でシミュレーションする場合、固定資産税もちゃんと変動させてください。

固定資産税を購入時の金額で30年引っ張っている人がいますが
特にRCとかでやっちゃうと
きつすぎシミュレーションになっちゃいます。

固定資産税は必ず下がります。


なぜかというと

地価がドンドン下がっているからっ!


という説明は事実ですが、情けないので置いといて

法定耐用年数内にあるうちは上物の評価額が設定残価まで下がってっていくからなんですね。

さて問題は・・・
中古で買った物件の現時点での固定資産税評価額を元に
10年後の固定資産税をどうやって自動計算するか?

簡単そうで面倒です。

理論的には中学校の数学レベルです
三角形の相似計算
これがヒントです

ただし方程式にしてエクセルのセルに押し込もうとすると
かなり複雑な式になります。

こんな感じです
新築価格=(d*Tn-n*Ty)/(d-n)=d*Tn/(d-n+n*y)
評価額=(To-Ty)*(1-nx/d)+Ty
これを使って
=ROUND(IF(E17<=$C$6,($C$13-$C$14)*(1-E17/$C$6)+$C$14,$C$14),-2)

みたいにして計算します。
わかんないでしょ?あははは~

やっぱ勘とドンブリの方が楽でしょうか~

ちなみに

最近、自称「不動産コンサルタント」と称する
溝の口あたりの仲介業者が
○待ちで取り上げられていて

「当社の強みはシミュレーションです」
とのたまっていました

たまたま
この会社が仲介している物件が
シミュレーションデータと一緒にメールで送られて来たので

見てみたら~

あれ~?
これってさ・・・

ふくちゃんが、

○イアの社長にあげた

ハッピーシミュレータの

パクリじゃん?


しかもロジックがだいぶ変(笑)

っていうか、税引後CFが低いの誤魔化すのに
だいぶ苦労してますね~ってカンジ

あはは~ まあ、多めに見るか~
社長には世話になったから(汗)

さて・・・

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赤字が年収を超えられない

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以前書いた確定申告ネタ

新築の経費やらで今回の申告は赤字たくさん作れるのだ

所得税還付を受けるのだ

事業規模なので赤字繰越3年できるのだ

うれぴ~

そう思って決算処理したら・・・

給与所得が多すぎて???

繰越するほど赤字が作れません


給与所得相殺して赤字繰越狙うなら

年間2億5000万円くらいの物件買わないとダメっぽい・・・

ましてや持ってる物件22室トータルで実質利回り12%弱で回ってるから

家賃収入と併せると、いったいいくらの物件かわにゃいかんのだ?

5億?10億?

意味ないじゃん・・・・赤字3年繰越し・・・

とほほほ・・・・

ダメサラリーマンだったら良かったのに・・・ぼそ・・・あれ?

そんなわけで・・・・

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私は利回りにはコダワリません

明日は飲みなので
とりあえず二回連続でアップすますた

なので、ちゃんと二日に分けて(同一IPは一日一回有効れす)

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最近

私は利回りにはコダワリません


なんてカッコいい事を言う方が
最近増えているんですが
一体なんの影響でしょうね?
自分で言っている意味分かってますか?

ここでヒラメキました。

今年の流行語大賞。

「利回り星人」の次は

「積算命の○○ワタリ星人」


ホント他人の理論にはまりやすいのが

戦後受験教育の弊害
ですね

ぼくは小学校中途入学、中学中退、高校浪人、大学留年してるから(そして転職2回・・・汗)偉そうに言っちゃうんですけど

 ↑ これホントです(笑)

利回りというのはですね

本来は高ければ高いほうがいい


に決まってるんです

ただし

物件がクズでなければ


の話です(笑)

10のうち1ダメなら全部ダメ的な金○理論だと

「利回りより大切なのは○○です」とか

「資金のない者が富みを得るにはフルローンでなければダメ」とか

そういった偏向した議論になるのですが、

判断基準のほんの一部分だけ出して全てを結論づけるような手法は、ブログランキング上位の

業者まき餌ブロガー


にまかせるとして

大事なことは、例えば、利回り10%と11%が二つならんでて、その二つから選ぶとしたら、利回りの大小だけで判断するのでなく、その物件の字型道路付け、地盤、積算評価、将来展開、立地、その他数ある判断基準の中で優先順位設定して決めましょうということなんです。

同じような物件で利回り10%と15%があったら、誰だって15%です。

そういう定性的な話の中で「利回りはあまり重要でない」という台詞が出てくるわけなんですね・・・なので定量的な議論の段階で利回りにコダワラナイと言うのは視点が大きくずれているということなんです。

あ、

ナントカネッツの大股先生


みたいな口調になってきた(汗)

あははは~ というか
口調だけパクリ、パクリ、えへへ・・・

さて・・・

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しょぼくれんを越えた日

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よっしゃ よっしゃ!


ミーの洗練された文章のおかげ?


ついにランキング


しょぼくれたろうちゃんブログを抜きました


エクスタシー~~♪


その勢力で


ジェービルさんブログもごぼう抜き?


たろうちゃんいわく


パクリは日本の文化です



そして


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なんちゃってキャッシュフロー

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やばい・・・
ランキング30位以内に入っちゃった(汗)

しゃーない、真面目に書くかっ!


さて・・・

ブログランキング上位の方が書きました

年間キャッシュフロー=(家賃収入-経費-固定資産税)-銀行返済額

にゃはは・・・

笑っちゃいますね


返済期間がどうの、現金買いリノベがどうのと、この人、知ったかしゃべってますが、

瞬間最大風速でしかない

初期のオモテのCF


を高める事より、

「税引き後CFによるNET累積CFと

元金返済の累計」が短期間で最大化


されるように

税務を睨みながら

物件と融資を組み立てる


事が大切なんですけどね・・・。

元金返済は「ウラ側のCF」
である事に気付けば

何をどうすべきか分かるはずなんだけどにゃ~

ここまでの意味が分かる人は、不動産投資中級者ですので、モトネタブログを笑いながら見てきてください。

この意味が分からない人は・・・・

キレイなオネーチャンのいる店


で上手い酒飲ませてくれれば無料でレクチャーします(自爆) 

というのは冗談で、もう少し勉強してから物件を買うことをお勧めします。

ちなみにこの上位の方、「残存期間を過ぎたローンを組むと毀損する」とかワケの分からない事言ってますが、

RC物件に誘導したい

金○産業の差し金


なんでしょうか? 中古RC物件の維持費がどのくらい重たいか分かってるんでしょうかね~?

自分なら残存期間を過ぎても銀行が長期ローン組んでくれる木造があれば、喜んで買います。

残存期間過ぎても、まともな銀行が融資したがるという事は、ちゃんと意味があるんですけどね~(ニヤリ) 

というわけで・・・・・

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やばいよ不動産投資ブログランキング

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実はさ・・・
ブログ続ける気なかったんだよね・・・
飽きたっていうかさ・・・
書く気おきなくてさ・・・

組長とも○○○谷デニーズとかでだべってるとき
よく話してたんだけど・・・

ブログランキングとかさ
どうでもいいってさ

でも組長言うんだよね

「ふくちゃん、自分の路線貫け」


ってさ

でもそういう組長も・・・

最近更新してないんだよね(苦笑)


で、自分はさ
面白おかしく笑えるブログやろうかなってさ

思ったんだけどさ・・・

ランキング上位のこの馬鹿どもは許せん!


○プラノなんとか
○イガの初めてなんとか

おいおい、お前ら、税引後CFで話さんかっ!
業者が売りやすい洗脳教育しとんのか~?
お前ら、インチキコンサルの回し者か?
長大なんとかと同じじゃねーの?
王道なんとかとつるんでるのか~?
あんなんでクリック増えるのって
○渡と一緒でブログに細工しとるんか~?
(もしくは、しょぼくれん同様、組織表で上位ゲット?)

君らみたいのが上位にいると

不動産投資破綻者


が増えそうなので

正しい不動産投資を広めるべく(あんまり正しくないけど)
真面目に書きます

たぶん明日から(自爆)


ランキングあがったらさ(汗)

さて・・・・・

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防犯カメラの効用

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セキュリティーカメラ

超役にたっているのだ

カメラは実は4台中3台しか使っていない。
1台は予備にした。

どこを撮るか 
がポイント

そのあたりはいちおー

建築設備士
 だし

アメリカ駐在時代のプロジェクトでは
セキュリティーシステム構築したりしてたから
実は得意なのら

どこをどう守るか?

実はある箇所はカメラでなくセンサーライトに変更
計3台で死角なく防護している。

そして何を見る?

はい、独身オネーチャンが

彼氏連れ込む


のがみーんな映ってます(自爆)

盗撮じゃないよ~!
カメラはちゃんと見えるとこに
しっかり設置しているから。

盗難抑止効果はばっちりですが

男連れ込み防止


には全く役にたちません!

か~んっ!!
おそまつ

さて・・・・・

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LEDはこう使え

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LED照明は省エネが目的ではない

光の直進性と演色性
がツボなのだ

うりゃっ! どうだっ!




ふくちゃん自作
のアパート銘板
実は照明の照らし方まで考えて
デザインしているのだっ!

LEDは直進性が強い
スポットライトで角度をつけて表面を照らすより
アクリルの断面にぶつけると
エッジを光らせながら透過して
背面へ抜けていく

全て頭の中でイメージしてデザインした

LEDスポットライトは
メーカーショールームで
何度も角度を確認して決めた

電源を仕込まなければならないので
銘板が完成する前に
照明器具の位置は決めなければならない

立面図を起こす
器具と銘板を様々なパターンで検討する

サイディングの張り分け
アクリルに貼る文字の色
文字表面の質

昼の太陽光と
夜のLED光と
両方の効果を考えて選択する

頭の中のイメージで
図面を起こし
材料を発注

施工は一発勝負
銘版は自作、自分で取付け

完成して点灯、スポットライトの角度を調整する

思い描いたとおりに完成

2階から階段を降りるときは
足元をきちんと照らす



デザインだけでなく
入居者の安全にも配慮

LEDの特性を知っていればこそ
その直進性を活かした演出が可能となる

せっかく新築やるなら
なんでも人任せでなく

是非、自分のオリジナリティーを出してください

熱意は入居者に伝わって
相場より高い家賃でも決まります

そして

ネタ拾いに来たのなら

礼にクリックくらいしていきなさいっ!




ランキング50以下に落ちちゃったじゃん!

ぶひっぶひっ!



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格安セキュリティーカメラ

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賞味期限が切れたので前回までの写真は削除(笑)

さてふくちゃん新築アパート

最新兵器がついている

1テラバイトハードディスクレコーダー付き

セキュリティーカメラ


▼ご注文内容
------------------------------------------------------
商品番号 商品名 価格 数量 小計
------------------------------------------------------
ハードディスク増量オプション
(ハードディスクを通常の500Gから、1000Gへバージョンアップ)
4台セット限定価格
4,000円 1個 4,000円
カメラ4台録画セット
85,800円 1個 85,800円
======================================================
送料 0円
総合計 89,800円
------------------------------------------------------

格安なのだ


カラーのカメラ4台ついてこの値段

もっと安い機種もあったが、一つ上のクラスにすますた。

配線工事は工務店経由で電気屋さんへ追加発注
同軸ケーブル 2400円x4=9600円
電源は後から入れてもらったので、ちょっと査定甘くして
3500円x4=14000円

問題はデジタルレコーダーの置場

PS作ってないし1階廊下軒天内は高さ4mくらいあって危ないし
共用分電盤に入れようとも思ったが熱対策が・・・

むふふふ・・・・
26,000円で解決したのだ。
これはノウハウなのでナイショ(笑)

取付は自分でやったので無料。けど、コネクターやらなんやらで、結局総額15万円くらいになってしまった。

殆ど趣味だね~

だが大変役立っている。


そのあたりは後日という事で・・・

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