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やばい地震の影響

やっぱり地震の影響ありました
とほほ・・・・
自分だけは大丈夫と思ってたのに・・・
悲しいです・・・・

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新築デザイナーズは微動だにせず
区分10室は何も問題なし

いや~日頃から
利回りとかフルローンとか尻目に
自分のポリシー投資で
大成功と思ってたら・・

やっぱり地震にやられちゃいました


あのね・・・
本当は今夜から

イタリア出張の予定だったの


本業でねっ!うふっ!

仕事は正味2日だけ
あとは、ちゃんと会社に許可とって
イタリアで代休消化する予定だったのっ!!

つまり
観光なのさ~
てへへへ (ハート)

と思ったらさ

地震と停電のおかげで
隠密プロジェクトの主人公にさせられて

出張できましぇん~!!!


人気ものはつらいね・・・

転職して今度の会社ではさ
目立たないように、目立たないように、
Low Profileで行こうって決めてたたのに・・・

やっぱさ、
めだっちゃうのよね
ぼくってさ・・・
非常時に限って

会社に頼りにされちゃうのよ・・・


とほほほ・・・・

悔しいからさ、地震と停電おさまったらさ

オネーチャン連れて
ヴェネチアで宴会したるわいっ!

自腹でね・・・(自爆)

てなわけで恒例の・・・

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今週も?

そろそろ不動産ネタ書けって?

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やばいぜ不労所得

やばい、本当にやばい。
不動産投資、あまりにも順調で、確定申告も終わってしまうと・・・
本当にやることがなくなってしまった(汗)
まずいよ~ これじゃ不労所得じゃん!(自爆)

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去年の今頃は
確定申告をソッコーで終わらせて
土地から仕込んで自主企画の新築アパート
融資のつめやら
工事契約金額の最終ネゴやら
確認申請前の設計打合せやら
全部平行して進めてました

サラリーマン本業も
それはそれで忙しく
殆ど死にそうな毎日の中で・・・・

ぷるりんこ~♪
オネーチャンから遊びのお誘い(自爆)
あのね~ それどころじゃないんすよ・・・

それが今年は・・・

確定申告も無事終わり
全22室が2月早々に全て満室退去予定なし
地震も起きたが物件は全て異常なし・・・

最初の仕込みに勢力を注いだ順調な不動産投資は・・・

本当にヒマだ・・・・つまらん(笑)

瑕疵物件とか
買ってすぐに半分退去みたいな
インチキ物件でも買っとけば
それなりに楽しめるのかもしれない(謎)

んじゃ新しいの、仕込むかっ!

釣堀サイトなぞ覗いてみたり
業者の物件紹介メルマガみても
何の食指も動きませぬ・・・

だってさ・・・・
築20年で積算の1.5倍くらいの値段で
利回りが一桁%とかさ
買ってもしょうがないじゃない・・・・

不動産投資の王道は不労所得に限るっ!
ていうか、サラリーマン大家なんだから~
手間かかからないようにしないとね!

てなわけで恒例の・・・

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地震微動だにせず

震度5強の地震でも微動だにしません。
1・2階ロフト付の木造アパートなので、高さ的には3階建てくらいあるのですが、基本構造はもちろん、弱点となる階段取り合い、入り隅部、ジョイント等のコーキング、全て以上なし。しっかりした地盤にと立地に気合を入れて作った甲斐がありました。

昨年秋に竣工した、新築アパートの話です。

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* **********************
震災で家族や知人に不幸のあった方、
ご自宅等に被害のあった方へ哀悼の意を表します
***********************

震災当事は本業の関係で千葉県の茂原。取引先の工場にいたのですが、もの凄く揺れました。外に避難しても道路ごと大きくうねるように揺れていて、マジで怖かったです(汗)

電車動かず一泊して翌日土曜日の昼頃、都内に戻りそのまま会社へ直行。震災対応で帰宅したら夜22時。翌日、日曜の午後、ようやくアパートの点検に行けました。

まずは目視点検。建物外周部、基礎まわり、外装、コーキング、その他エアコン、など、30分くらいかけて丁寧に見てまわりました。

期待通り、まったく異常なし。

たまたま店子さん2人に会えたのでヒヤリングしたのですが、2階の住人いわく「ちょっとしたものが机から落ちた程度」、1階の住人からは「帰宅しても何も変わりなし」。

この土地、ほにゃらにゃ丘陵という比較的固く安定した地盤のほぼ平坦な部分を40年前に、ちょこっとだけ切土した住宅地。築40年の古家が寸分も狂わずしっかりと建っていた土地です。

地域全体のマクロな視点と個別の場所ごとのミクロな視点に基づいて建築用地を選ぶ事が大切ですね。擁壁、見地石積、斜面、谷地、盛土、低湿地、埋立地、などなど、土地を探すときに見るポイントを理解して土地探ししましょう! 安いからとか、地盤改良すれば大丈夫とか、安易にクズ土地に手を出すと・・・です。

建築工事も、しっかりした自業工事、強固な基礎とアンカーボルト、柱は全て4寸角で構造ボードと準耐火仕様の補強石膏ボードでがっちり固めている効果が出ています。全て自分で設計仕様を確認し、自分の目で見て工事監理しているので、不安はありません。

そもそも建物の設計時点から、建物の偏芯をさける為に、形状を可能な限り整形にするよう心がけているので、よじれに対しても強い形状となっています。床はロフトも含めて構造ボード24mmを使い、とれるところにはしっかりと火打ち梁も入れています。水平面剛性もしっかりとれているので安心です。

んでもって、これだけやってもNET利回り12%出てます(←自慢)

渋谷から最短18分の駅から徒歩5分


なんですけど・・・ぼそ・・・

さて唯一のトラブルはというと・・・・ネットが接続できないという店子さんからの電話。システムは自分で構築しているので対処は簡単。現地で、ちゃっちゃとPC接続して、機器を順番に再起動してネット再接続完了。地震の際に停電があったのか、もしくは一時的に光側の交信が切れて、IPがガチャガチャになったのかと思います。

ちょっと気になったので、こちらも自分でシステム構築したセキュリティーカメラで状況を確認。地震が発生した時間を狙って日時検索しようとしたところ・・・・



地震の直後から数時間、データが欠落しています。

やはり一時的に停電があった為でしょう。ちなみにセキュリティーシステム自体は、停電前の設定を保持したままた復電時に自動起動する様にできているので、停電が終われば録画を勝手に再開します。

画像が、ちょうど14時46分からいきなり21時頃になっていました。

こういうのも実際に体験してみないとわからないものですね・・・

ちなみに、点検してまわったとき2階廊下の消火器が倒れていなかったので、あれれ、と思ったら、帰宅した、とある店子のお嬢さんが、倒れた消火器を治してくださった様子がビデオに残っていました。

ありがとね!

てなわけで恒例の・・・

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不動産投資は自己資金いくらからスタート?

今日は本業で、朝から資金調達モデルの説明資料作成、午後からアジア地区のトップ(イギリス人)を連れて取引先の超大手企業の某施設見学、先方の社長がわざわざ玄関までお出迎え下さり、トップも施設を見て御満悦、その後、取引先と技術会議、夕刻から香港、シンガポールと電話会議、その後、英国の購買担当から依頼されたコスト分析、香港の経理部門と電話&メールで詰めて、関係者へ報告、8時過ぎに会食に合流、いつもながら充実した一日でした。

というわけで、本日は過去ブログシリーズです。
少ない自己資金から、コツコツやろうという方、参考になれば幸いです。

************************

不動産投資を始めるのに資金はいくら必要か?本日は、とあるブログでのテーマをパクッて書きます(← ぱくっちゃってごめんなさい) 皆さんの闊達な御意見、お待ちしております。

より多くの皆さんに役立つ情報提供を目指しています。
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プロフにも書きましたが、転職を機に多少給与に余裕が出たのと、以前に比べて自由な時間が持てる様になったことから(注;前の会社のことです)、2007年に不動産投資を開始しました。振り返ると、一番物件が高値の時期に始めている んですね(汗) まあその分、融資も出やすい時期でした ので、結果オーライと自分を納得させています。

最初に用意した現金は400万円。初年度は区分4室を購入。初年度不動産関係に使った購入費用は、頭金を含めて490万。これ以外に、交通費、通信費、参考資料、コピー代、その他の雑費がかかっています。

翌年は更に、本業給与からから現金400万円(ボーナスに手をつけず日々の生活は質素倹約)、税還付55万円4室家賃の手取りが月9万円。これを原資に更に6室を買い進めました。購入費用は頭金を含めて790万(前述の雑費を除く)。本業給与の上がりと月々の家賃で、自己資金を補充しながらの投資です。

来年の資金は、キャッシュを500万、6室購入経費による税還付で60万家賃の手取り月24万。更に隠し玉の相続土地(安いけど)が売れると、結構いけるかなと思っています。

さて質問の「不動産投資を始めるのに最低いくら必要か?」これは戦略次第なので「絶対にこれ」はないと思います。ふくちゃんみたく「わらしべ長者」でやるなら、とにかく最初の1件購入に必要な頭金と諸費用があれば始められます。

ただし一点だけ、おせっかいなアドバイスをさせてください。「買い始めた当初の間は、家賃ゼロでもローンと管理費が払える体制(給与余力または貯蓄)を確保しておくこと」

どういう事かというと、最初はわからない事ばかり。良質な賃貸付け業者にコネクションがある訳でなく、6月に空室になれば10月まで賃貸がつかない可能性もあり。悪徳業者に騙されて買ってしまうと、決裁の翌月に退居なんてこともありえます。賃貸付けするにも広告費やリフォームも必要です。空室の間のローンと管理費、賃貸付け広告費、リフォーム費用等、最低限の資金余裕は必要です。

「1室だと空室は0%か100%」これを理由に「ワンルームは危険」と言う人がいますが、それもちょっとナンセンスかなと。中古一部屋のローンなんて月々2万から3万、管理費もせいぜい1万程度なので、お小遣い程度でカバーできますよね(←出来ない人、無理はお勧めしません)。ただこれが4室になるとちょっと事情が変ります。全てが空室だと4x4=16万円、普通のサラリーマンのお小遣いでは、ちょっときついですね。

空室物件は一般的に指値が通りやすく
、利回りも高くなりますが、余裕のない人は最初は避けた方が良い と思います。初年度買った3件目の空室物件は表面利回り15%になりましたが、 「半年空室でも構わない」覚悟で指値して買いました。(結果2ヶ月空室で賃貸つきました・・・ほっ・・・)

生活費ぎりぎりの人が、なけなしの貯金で始めるのであれば、融資による投資はお勧めしません。巨匠、加藤ひろゆき氏の様な無借金戦略が良いと思います(あ、巨匠=生活費ぎりぎり って意味じゃないですよ・・・汗)

自分の場合は2年目の途中からリスクゾーンに入りました。さすがに10室全物件が空室になると、月々のローンと管理費の合計(約35万)を、本業の給与余力で全て賄うのはキツイです。しかし、初年度に3室の空室を賃貸付けした経験と、それを通じて学んだ各種ノウハウ、併せて物件数が増える事による空室率リスクの低下、等を確信できたので更に買い進めました。

またポートフォリオで、短期売却物件をハイレバに、長期売却物件をローレバにしてあるので、融資全体としてはレバレジが利き過ぎていません空室率20%であれば金利が7%でもローンを払える試算になっています。

最初の数件は大変だと思いますが、自分の給与余力を見ながらリスクの範囲内で少しずつでも買い進めていけば、月々の家賃の上がりが次の物件の購入資金になります。毎年購入していれば、それらの諸費用を経費化する事で、本業所得からの税還付や、家賃所得にかかる税金を抑える事も可能で、更に手取りCFは増えます。

すごいスピードで何億も買い進んでいるサラリーマンの人たちを見て、正直羨ましいという気持ちもあります。自分はそういった度胸のない小心ものですし、リスクフリーの投資を目指しているので、自分なりにコツコツ進めるつもりです。

融資の厳しい昨今、資金力の乏しいサラリーマンが「1~2年で数億」なんて投資は、今後は難しいでしょう。自分はあせらず、慌てず、「わらしべ長者」よろしく、物件とCFを増やしていければいいかなと思っています。

いつも述べていますが、


買った時点での利回りとか


キャッシュフローとかは


所詮「瞬間最大風速」


です。


何年かたって手元にどれだけの


純資産と収益が残るか?



そこで判断すればよいかなと。不動産投資に勝敗があるとすれば、それは長い年月をかけて決まるものだと思います。

******************************

以上、過去ブログでした。
そんなわけで、いつもの・・・


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イケメン瓦斯メーター

久々に新築アパート掃除しに行って来ました。
本業忙しくて2週連続週末勤務(汗)
そしたら・・・・

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なんと前面道路
アスファルト舗装してて
掃除できません(汗)

でもさ、凸凹ボロボロだった道路が
びた~っとキレイになって
バリューアップ
しめしめ・・・・

で、以前から来訪者に好評の

イケメンガスメーター


こんな感じです。



かっこいいでしょ?
たまたまガス会社さんが
いいのつけてくれたんだけど
いまどきのマイコンメーターは機能も凄い!

そしてこのガス会社・・・

基本料金ムチャ安い!

ガス配管、エアコン、自動お湯張り給湯器、録画つきカラーカメラインターホン、さらには

バルクタンク供給設備


までつけて
基本料金があの値段は超良心的です。

TAKAさんに紹介してもらった業者さんですが大正解。
入居者さんもきっとゴ満足です。

プロパンにすると
設備タダで(リースだけど)やってくれるので
新築狙いにはいいけれど

プロパンのガス料金は
そこらじゅうで問題になってます。

自分のフトコロばかり気にしないで
入居者の事も考えましょう!

てなわけで

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サラリーマン犬家

過去記事で~す
笑ってね!
そしてクリックしてね!

ふくちゃん、名刺を作りました。

大きな字で


「サラリーマン大家」


と書きました。

ある日、(仮称)赤羽不動産社長と

脚の綺麗な

えろっぺーお姉ちゃん


のいる飲み屋さんで

でれでれ飲んでました。

おねえちゃんに

「ふくちゃんさんて、何やってるの?」

と訊かれました。

そこですかさず


作りたての名刺を出しました

そしたらおねえちゃん

「あ~、あたし、ミニチュアダックス飼ってるのよ~」

とリアクションがありました。

違うって・・・・

俺、犬家じゃないってば

大家
だって・・・・

なんちて ← たろうちゃんのパクリ


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洗練された投資家

洗練された投資テクニック!
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なんてさ~
恥ずかしいこと、良く書けるよね~

よくさ~ 名刺にさ~
「不動産投資家」
なんて書いている人いるけどさ~

投資家って意味
わかってるのかね~?

インチキ自称コンサルタントという
単なる仲介業者におだてられちゃだめよ~

こういうやつらってさ
「さすが○○様は投資家としてお目が高いですね」なんて言って
木に登らせるから(笑)
木ならまだ登れるけどさ~、大抵は蜘蛛の糸だからね~~(こわ~)
芥川龍之介の世界よ~

自分なんてさ~ 名刺には~
「収益用不動産による賃貸経営」
って書いているのよ

銀行さんの手前、「投資」なんて言葉
恥ずかしくて使えないんだよね~

でもさ「賃貸経営」なんて書いてる時点でさ
結構ハズカシイわけよ~ほんとは~
実は結構無理してんのよね~(汗)

でも間違っても自分の事

「洗練された投資家」


なんて
キャーっ!!!! 恥ずかしくて呼べないわっ!うふっ!

・ ・・・・・・おいおい
そこで眉間にしわ寄せてる、あんちゃん、ねーちゃん?

あのね~ 世の中にはね

「超富裕層」
って言われる人たちがいるんだよね~

投資っていうのはさ~、そういう人たちがやってるのよ~

日本だと2000ファミリー位


いるらしいのよね~
実はそういうのあんまり詳しくないけどさ~(自爆)

自分たちがハシタガネでやってるのなんてね~
とても投資なんて言えないのよぉ
たぶん呼ぶなら

「バクチ」


かにゃ~?

ましてやね~
殆ど借金で数十室やってるうちはね~
「大家」なんて偉そうに言っちゃだめなのよ

だから自分なんてね、自分の事

「小家」


って呼んでるのよ

まだ、たった22室@満室なんだけどね~ 

そういう視点で行動しないとさ~

あっさり飛ぶからね~

飛ぶのよ? 飛ぶ、分かる? 

飛ぶのよっ?


何言ってるのかわからない人はね~

まだまだ、○ルガでフルローン

とか組んじゃダめよ

でもさ~
○菱東京○FJとかでフルローン組める人はね~
バンバンやって大丈夫~
ちゃんと理由があるからね~

↑この意味が分からない人はさ、
無理しないで、しっかり貯金してさ、しっかりウチ入れして、懐の広い地銀あたりで借りましょ!

自分もそうだけど~(自爆&大汗)

勉強になったかにゃ~?

そして

ネタ拾いに来たのなら

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