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不動産取得税

新築アパートのお尋ねが
税務署からキタ======!!!!!

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ん~
結構遅いね
昨年9月竣工で今頃
区役所が評価額の査定にてまどうからだ

でもおかげで
今年の経費に回せるので助かります。

申告は本来発生主義が原則だけど
役所の事情で遅れて取得税の請求が来るわけで
その為に修正申告かけるんじゃ、ふざけるな~
になるせいなのか知りませんが

不動産取得税とかって
不動産を取得した年でなく
取得税が請求された年(支払った年)で申告して
良いのでした(ちょっと勉強すますた)
現金主義の特例とか関係なくいけます。

今年の所得税はきついぞ~と覚悟していたので
ちょっと助かる・・・と思ったけど

当然の事ならが
評価額 x 3%で 約60万円の出費。
とほほ・・・・・

区役所に評価額の意義申し立てしようかとも思ったが
下がっても200万円 x 3 %=6万円しか節約にならん
かかる手間を考えて
担保価値あがると自分を慰めて
異議申し立てはしない事にしました(自爆)

てなわけで

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週末土地探し

不労所得に飽きたのと
家賃が順調にたまって自己資金もできてきたので
物件探し再開すますた======!!!

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週末、色々廻りました。
当然の事ながら、図面と住所地番だけ貰って
一人で見に行きます。
業者さん来ると煩いし、手間かけさせるのも悪いしで。
中古、土地、戸建とコダワリなく探します(笑)

東横線ターミナル駅徒歩14分の築20年アパート。
利回り9.8% で6500万円くらい。
無理すりゃ将来割れそうな土地
土地勘から申して戸建需要あり

だがこの値段じゃ高すぎね!
別の業者さんから金融流れとは聞いていたが
現地で関係ない張り紙とか観察してると
売主が誰でどんな類か分かったりしてオモシロい。
だから現地視察は大事です。

4500万くらいになったら美味しいけど
売主があそこじゃ
それはないのでパス(自爆)

次に土地 某JR駅徒歩5分
立地良し環境良し
地盤危うし(笑)
道路付け弱いけど、川崎だからなんとかなるさと思ったら
微妙な距離で横浜市でした!残念!
ちょろっとヨコについた私道がどうみなされるか
それ次第。
でもって、5000マンじゃ収益合わないから4000万くらいならねと・・・
業者さん焦り気味。いやな客だね~(自爆)

で今度は某JRと私鉄が近接した駅徒歩4分の戸建。
なんで戸建?
ナイショ。
うまくナシが付けられるとオモシロい物件。
これは調査中なのでナイショ。

そして翌日、都内遠征で土地探し。
某JR駅から徒歩13分。
駅前が大賑わいの結構人気駅。
幹線道路越えて13分歩くと閑静な住宅街。

路線価36万、55坪が5000万円弱。
ありえないっ!
ってわけでなく、ちゃんと理由があるのら
実際の接道は36万から入った私道の奥のドン付。
でもって地役権とかついてます。
現地確認して、別にそれは害にならないと判断したけど
やっぱ値段。

駅距離とか賃貸付けの弱含み考えて
利回り12%から逆算すると4000万くらいでないと難しい。
私道ドン付地役権
バツ2なチョイややこしい土地だしね。

某大ベテラン様に伺ったら
やっぱり4000切らないとね、というお話。

現地見てたらエンドの内見が結構あって
あ~ネットにでちゃったのね、と。
調べたら売主は業者らしい。
抜いてるんだろうな~

エンドから見たら格安だから
地役権とか気にしない人なら、出し値で買うんだろうなら~
エンドダメで売れ残ったら交渉のチャンス?
それまで放置プレイ。

土地は縁ですから~

ふくちゃんの週末ツアーは
こんなカンジでした。

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まだいるロバート狂

いい加減気付いて欲しい
大量生産されたロバート狂
理屈は正しいかもしれない
でもさ、行動の段階で崩れるんだよね、君たち

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やっぱり日教組教育の弊害なんですね
画一化された教育で育った
自分の考えをもたない生徒たち

本に書いてある事や
メディアで言ってることや
先生のいう事に対して
ちゃんと疑問を持って
自分の脳みそで考えないで育った人たち

なんの為に勉強するのか
目的もわからずに
敷かれたレールで勉強し
方向も見えずにとりあえず人気企業ランキングで就職活動

気がつくと、あれ?

で逃げ場を求めて本屋へ

そこには
「ビンボー象さん、金持ち象さん」
あれ? タイトル違う?

自分で思いつかないから
他人の知恵にすがってしまう人たち

あのさ・・・・

ロバート君のいう事に
新鮮さを感じている時点で
もう遅いのだよ
勝ち組 ÷ なんとか父さん読者数 = 成功率?
なんぼやろ(笑)

え?ロバート?
今更、なにあたりまえのこと言ってるの?
こういう視点でいて欲しい。
別に何も目新しくないのだ。
借金大国アメリカなのだ(意味不明)

投資理論もいいけどさ・・・
物件見る目、養ってね。

君たち、投資用不動産を買ってると思ってるけど

買ってるのは、

「土地と建物」


だからね。

土地が読めて
建物がわかって
それから経営って感覚があって

でもってはじめて収益計算と融資だよ(笑)

ヤマダ電機で電子レンジ買うのとは
ワケが違うんだから

価格ドットコムで
最安値鬼指し不動産投資?

あはは~
がんばってね(ハート)

不動産を舐めるなよっ!


って2007年に赤羽不動産社長に怒られて

おいらも、そろそろ、言ってみたくなりました。
まだまだ早いね~(自爆)

自宅は負債?

ちゃうやろっ!

自宅は家族と幸せを

はぐくむところだわいっ!


なんちて(自爆)

人生の目的と手段を逆転させないよう
くれぐれもご注意ください。

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こていしさんぜい

こていしさんぜい

キタ========!!!
ハラッタ======!!!

しめてxx万5千円

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安いっす~
固都税
だってさ、家賃の4.07%
中古区分10室、新築一棟アパート12室で
こんな感じ

田舎の方の
面積だけでかくて
積算は出るけど
家賃が安いとこだと

例えば家賃が平米1000円切っちゃったりすると
固都税って
家賃の16%くらいになりまへんか?

田舎の物件

経費率高いっすね~


ちなみにですね・・・

区分は経費がかかるっていいますが

それは表面利回りが低すぎるからそうなるわけで
管理費・修繕積み立て引いたあとの利回りが
きっちり出てれば

実は、家賃に占める固都税の割合は小さいです。
うれぴ~!!!

と喜ぶ区分派さん
いいの?いいの?

なぜって?

わはははは!!!!

区分は積算割れしてるからだよ~んっ!

土地持分少ないから(笑)


ポートフォリオが大切です(意味不明)

勉強になった?

ならさ・・・・・

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クリステなんとか

ちゃらい名前の仲介業者
クリステ○ 
釣堀サイトの新着情報
立地がまあまあなので
立替え用地にと
昭和46年アパートに問い合わせ

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ちゃらい営業から夕方電話
電話の向こうは
新築ワンルーム業者並に
電話営業数十人?

問い合わせ物件じゃない資料を送りつけ
「良い物件がありましたので」

内容聞くと
駅から4分は良いとして
利回り10%
築24年
土地も積算割れまくり

家賃設定も
かなり無理目

意味ないじゃん!

あんまり偉そうにノウガキ垂れるので
すかさず聞きました

「○ルガで組んで、税引き後CFどのくらいになるの?」

日本語通じませんでした(自爆)


もう一回、聞きました。

「これじゃ○ルガ以外、融資無理ですよね? 金利4.5%で利回り10%で、融資期間25年で、例えば所得税率30%で、税引き後で手取りいくら残るの?」

やはり、日本語は通じませんでした。


仕方がないので、

Assuming 4.5% compound interest rate for 25 years mortgage, if the proposed price would generate 10% rent per year, can you indicate the net profit I could get after the income tax deduction? You can apply 30% income tax rate just in case.

と、英語では聞きませんでしたが。

なんだ・・・・
新築ワンルーム業者みたいのが
中古市場に進出してきただけじゃん?

さすが釣堀サイト(笑)

ところでさ・・・
C○ネッツって、米国不動産なんちゃら資格とか言って
アメリカ行って研修やら受けてるって言いふらしてるけど・・

彼らが英語しゃべってるとこ

見た人いる~????


ポジション作るの、上手な人たちですね・・・
今度、外人のフリして電話してみようかな?(にやり)

で、恒例のやつ・・・

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誰でも探せるアパート用地?

久々にネットで土地探し。
以前よりタマは出てきたという感じ。
得意なエリアで眺めていたら、あれれ?

これいいじゃん?
普通にアットホームに出ていました。

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業者さんの仕入れみたいなのを、素人が真似しようとしても
所詮、素人は素人。
特別なルートもなければ、銀行から融資枠があるわけでなし
現金勝負ができなければ勝てません

結局は普通に探すしかありません。
でもあるんですよ、たまに。

面積、単価、立地、字型、容積率、道路付け
簡単なデータだけでも
慣れれば結構すばやく選別できます。

旗ざお地
坪単価は路線価x旗ざお割引0.8

前回新築アパートレベルの施工単価を入れれば
ちゃんと収益あいます。
自己資金1割くらいで
評価額に近づく新築プラン

広めのプランでも8部屋
新築で12%だせます。

小さいプランを無理やり入れれば10部屋。
13~14%くらい出そうです。

土地の概略図に、プランをささっと入れてみました。
30分から1時間くらいでできます。

旗ざおですが、いい感じで収まります。
採光にチョイ、工夫がいりますが。

グーグル航空写真で
道路付けや周囲地盤もおおよそ読めます。

電話しました。

満額で買い付け一番が入っているそうです。
ネットに出てすぐに入ったとのこと。
自宅用とやら。
残念。

融資が流れたら自分の方へ回してくださるように
お願いしました。
馴染みの業者さんだったので。

風下情報も、捨てたものではありません。

昨年、何十という土地を見て、プランを入れてみて
収益試算してきたので
物件情報見て、OK、だめ、の判断が
紙の上で、できます。

グーグルの上空写真地図や
路線価情報など
ネットで得られる情報も役立ちます

これはという土地だけ
現地に見に行けば良いので
空振りも少なくなります。

マニュアルとか
ノウハウ本とか
本当に大切なノウハウは

実際に体得して初めて
血となり肉となるもの

不動産投資に近道なしです。

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銀行目線

よく「必勝融資マニュアル」とか「元銀行員が語る・・」とか、鮮度の終わった教材をブログやメルマガで紹介しているのを目にしますが・・・ 

こういうの、確かに原則論としては当てはまるのでしょうけど、実際の現場の状況はちょっと違う様です。

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自分、融資の組み方ヘタクソだと思います。
なんせ最初に区分10室、ローンで買ってますから。(まだ持ってるし)

教材通りなら、もうめちゃくちゃ。
ここで打ち止めのはず。

でもその後、昨年3月、ちゃんと地銀で金利2%台前半で
新築アパートの融資とりつけてます。
52坪の土地に12室のアパートですので
結構な金額です。

どうして融資してくれるのでしょうね?

で、これで終わりかというと
まだまだ、ちゃんと融資組めるみたいです。

確定申告終わったので
銀行さんに挨拶に行ったら
担当さんと課長さん、二人とも転勤という事で
引継ぎかねて、新しい担当さんと課長さんを紹介していただきました

今後の融資の可能性について伺ったところ
基本的に自己資金を重視する銀行なのですが
その範囲でやるなら
まだまだ行けるとのこと

あくまで物件次第

積算にこだわる必要もない
物件を見て判断するとのこと

耐用年数過ぎてると絶対ダメかというと
決してそうでもなくて

少し前に、築22年の中古木造に
ちゃんと期間25年で融資おろしたそうです。

銀行さんも、ちゃんとわかってます。

立地がよければ
物件がよければ
借りる人間がしっかりしていれば
融資したいのです

なので

融資のテクニックとか言う前に

物件を見極める力をつけましょう。

そしたら融資は自ずとついてきます(たぶん)

なんでもマニュアルに頼るような人
賃貸経営者としてどうなんでしょうか?
現場はマニュアル通りには行きません。

興味深かったこと

返済能力を試算する際に

サラリーマン手取り給与の3割
家賃手取り収入(ローン返済と各種費用を払った後の手取り、所得税前)の6割
を返済余力として

金利6%で想定するところを

満室で運営している実績があるので
想定金利を少し下げて審査することも可能とのこと

「あくまで物件次第ですが
審査の入り口で跳ねられる事はないので
良い物件があれば持ち込んでください」

とのことでした

能書きよりも
実績がものを言うのが
ビジネスの世界

マニュアルやセミナーにしがみつくのも良いですが
コツコツと実績を積むことも
大切だと思います。

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凸型擁壁物件

一昨年、新築アパート用の土地探しをしてたころ
とあるアパート建売業者さんから土地の紹介
横浜市内でJR駅徒歩6分
場所は悪くない
そして安い

早速見に行ってみたら・・・

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見るからにヤバソウ・・・
凸型の見地石積みの擁壁



早速、近所の人にヒヤリング。
40年以上前からこの状態とのこと。

それだけ安定して丈夫と考えるか?
それだけ古いと、そろそろヤバイと考えるか・・・

よく見るとこういうクラックも・・・



自分的にはパス。

この土地、結局、建売業者さんがアパートを建てて
売ってしまいました。

擁壁部分も安全角を設ければ
確認申請はおります

役所もいい加減
とあるルートでオフラインで知ったのですが
この審査をした役所いわく

「一級建築士の先生が設計して
大丈夫ななんでしょうから確認おろします」

鋼管杭を何十本も打てば
地盤10年保証はつきます。

その後ブログ散策していたら・・・
たまたま購入者のブログに辿りつきました(汗)

地震大丈夫だったでしょうか?
無事な事を祈っています。

てなわけで恒例の・・・

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ふくちゃん

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