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デザイン偏重への警鐘

最近、大家さんやブログの中で
見学会ネタが多いですね

完成してキレイに仕上がった建物の
その外見だけを見るならば
それはそれは
ステキに映るのでしょう

でも待ってください。
建物、特に収益用物件というのは
観賞用に飾っておくものではありません

長いライフサイクルの中で
少なくとも自分の考える「出口」までは

きちんと収益をもたらし
過酷な風雨、灼熱の日差し、極寒の積雪、地震にも耐え
その性能を保ち続けなければいけないのです

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物件の感想記事など
様々なブログで紹介されていますね

特にこれから新築を建てたいと思っている大家さんなど
そのデザイン性に魅了され高い評価をする一方で

賃貸運営の長い大家さんは
もう少し現実的な視点、運用面での評価をするなど

その感想記事にも個性があって面白いです

そんな中で自分が読んだ記事の中で
一番的を得た評価をしているのが

こちらのkkenjiさんの記事

良い記事ですので是非読んでみてください

別に特定の物件の論評という記事になっていませんが
ふくちゃん、読んだ瞬間、ぴんと来ました。これは 

デザイン偏重への警鐘
 

なのです。
ですが、単なる批判記事ではありません

むしろ、これから巨額の投資を行い
自らリスクをとってチャレンジしようとする大家さんへの
暖かいアドバイスです

これからオーナーになろうとする方
色んな夢や希望や憧れや思い入れをもって
新築を建てようとすると思います

そんな中で、

「デザイン」という「感情」


の部分に負けずに、きちんと

「エンジニアリング」という「理性」


を保ってください、というアドバイスだと思います。

ずいぶん前ですが、とあるデザイナーズマンションを見学させて頂きました

オーナーは建築系の仕事をされている方ではないのですが
ご自身で熱心に勉強されCADの使い方まで覚えられて
自ら設計したプランでゼネコンに設計施工させたそうです

ですが出来上がった建物は、その後、様々なトラブルに見舞われオーナーさんも大変な苦労をされていました。

トラブルを一つ一つみていると、建築のイロハというか、とても基本的な事が無視されており、「べからず集」に出ている典型的な「やっちゃいけない事」があちこちに散見されました。

「このゼネコン、なんでこんな工事しちゃったのだろう?」というのが最初の感想でしたが、よくよくお話を伺うと、オーナーさんの強い思い入れに押し切られて、ゼネコンも言われるがままのデザインでやってしまった様です。

例えば、外壁とフラットに設けた玄関扉
外壁を伝った雨水が玄関ドアから建物に入り込み玄関土間へ浸水
しかも玄関土間とフローリングの間を段差なしで設計したので
その雨はフローリングにしみ込み、やがてカビへ

扉上部に庇を作ると格好悪いので設けない、それは良いとしても
せめて躯体とドアを多少でもオフセットさせて、躯体立下りから玄関扉上部の折り返し部分の躯体下端に水切りの溝を仕込んでおけば、そこで少しは緩和できたはずです。

また玄関床をフラットにしたいのは分かりますが、外部タイルと玄関土間の間(扉の外側)にグレーチングを設けて排水するとか、玄関土間とフローリングの間の框を人口大理石にして10mmでも20mmでも良いから段差をつくり、しっかりコーキングを打っておくとか、そういった工夫もできたと思います。

建築性能を犠牲にしてデザイン性を高める為には、それを補う為により多くのお金と手間と工夫が必要となります。

また収益性を高める為に高さ制限をかわしながら階数を増やそうとして
1階を前面道路より低く設計してしまった様です。
公設桝の管底部がかなり浅かった様で、大雨で公道の雨水本管から敷地内へ雨水が逆流
一階の住戸は冠水してしまい入居者は退去

一応、万が一を考えて排水ポンプは設けてあったのですが
完全に容量不足だったのでしょう。
降雨強度と伝達係数を用いて雨水計算したとは思えません。
しかも大雨で停電すると一発でアウト。


それでも一応、雨水排水横主管に逆流防止の為にチャッキ弁を設けたそうですが
チャッキ弁は本来縦管に設けるもので、横引き管に設けると、ゴミ噛みで簡単に機能しなくなります。

建物外壁はコンクリート打ち放し、部屋内の仕上げも打ち放し
壁式RC構造で壁厚を200mm程度とっていたので
熱貫流率と温度勾配の点から理論上は結露しないのでしょうけども
設計外気温湿度を外れる気象状況は最近では頻繁にあります

冬場も24時間暖房して室内側壁の表面温度を露点温度以上に保てればよいですが
一人暮らしでそんな事はありえず、部屋うちの壁は外出している間に冷え切ります
そんな状態で店子さんは帰宅して暖房つけて部屋内で洗濯物を干したり
冬は加湿器を使ったりお風呂の湯気が充満したり

表面結露は避けられません

一般の方々、デザインにはとっても興味あるみたいですが
それを実現する為に必要なとされる

環境計画設計、設備設計
 

の技術については殆どご存知ないと思います

都心で見られる「高い吹抜け空間のある前衛的な商業ビル」とか
「快適な温湿度が保たれた全面ガラス張りの建物」など
見た目だけオシャレに設計するのは簡単ですし
街中では普通に存在しています

ですがそのオシャレな建物を
「人が生活できる快適な温湿度空間」に保ち
されには「風雨、日差し、乾燥、積雪、地震等に耐えうる建物」にするには
高度な構造技術、施工技術、設備技術が必要です

そういった高い技術があって始めて、デザイン性の高い建物が
単なる「作品」でなく「建築物」として成立するわけです

「打ちっぱなし、おしゃれ~(ハート)」という記事の写真

良く見ると
「ジャンカ」や「マメ」だらけの汚い躯体

適当に左官補修してあったりするのを見て
あ~あ・・・・と思ってしまうのは
kkenji さんと自分だけではないと思います

まずは良いコンクリを打つことから。
コンクリは型枠に流し込むものではなく
「打つ」ものです。だから「コンクリ打設」といいます。

kkenjiさんが現場監督時代に「木槌を持って走り回っていた」のは
職人さんの頭を小突くためではありません。

自ら型枠を木槌で叩いて、コンクリートが隅々まで充填しているか
確認して走りまわっていたのです。コンクリまみれで汚れながら。

というわけで恒例の

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狼セミナー

はい、自分も行ってきました。
大好評の狼セミナー。
ちょっと遅ればせながら
いちおー報告ね!

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詳細は色んな人が書いてるから省略しま~す!

皆さん書いてますが
とってもいい内容でした。

自分には以前から「赤羽不動産社長」という専任講師がいるので
買取業者の目線とか、エンド需要との間の利ざやとか教わっていましたが

同じ不動産業者といっても
活動するフィールドやエリアや顧客層も違うので
目線は微妙に違うのだな~
っという感じで聞かせて頂きました。

そして何より印象的だったのは
「良き講師の元には良き生徒が集まる」
はい、懇親会、最高でした。

相変わらず
ツワモノが集まってますね。

ちなみに
例の京王線アパートネタ

はい、一緒に飲めた人にはナイショで教えちゃいました
が、絶対に先にパクらないでください。

ふくちゃんが、先にパクリますので(自爆)


さて、セミナーの時に領収書を貰ったので
経費で落とすべく
帳簿に記帳しようと思ったら
困ったことに・・・

領収書の振り出し元が

「狼旅団不動産セミナー実行委員会」


こんな領収書じゃ

まともに税務申告できへんがな~!!!!

税務署に避妊、じゃなくて、否認されちゃうかも?

助けて、種ちゃん先生~(笑)

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え? 今日は何のネタ?

拾えない?

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リバースエンジニアリング

大家さん業界ではあまり聞きなれないこの言葉
意味わかりますか?
実は凄く危険な要素を含んでいます。

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前回の「エッチなコーポレーション」
タイトルのせいか、アクセス数が凄いことになってます。
ですが、あまりにクダラナイ、ちゃんちゃんオチのせいか、コメントもクリックもありません(自爆)

なので、今回はちょっと真面目に。

さて本題のリバースエンジニアリング。

最近あまりやらない手法ですが
昭和の頃、日本のメーカーさんも良くやっていたようです。
ちょっと前だと韓国とか。最近だと中国がもっぱらこれ。

先進国の製品を分解して構成部品を調べ、ノギスやマイクロメーターで詳細に寸法をはかり、更には動作原理を分析して、ソフトだとソースコードまで調べて、技術を盗むという手法。

競合他社の分析の為に、最近でも大手メーカーさんは間違いなくやっているはずです。さすがに特許侵害になるような事はやらないのですが(それでも時々訴えられてますが)、中国あたりでは、片っ端からやってますね。アイフォンもどきの乱造など。

主に、構造の単純な家電製品あたりで模造商品化される事が多いようです。中国の某メーカーと家電製造販売で提携を組んだ日本のとある白物家電メーカーさん結果として消滅してしまった話は皆さんも記憶にあたらしいと思います。

さて、実は、これ、建築だともっと簡単にできてしまいます。

外観のデザインとか、色使いとか、間取りとか。ましてやアパートや住宅など、現代の建築はメーカーの既製品を組み合わせる「カタログエンジニアリング」が主流なので、メーカー名と型番が分かれば、簡単にぱくれます。

一番怖いのが図面や仕様書の流出。

そして更に怖いのが写真。

ふくちゃんが自分の物件の写真撮影を禁止する一番の理由、実はこれです。

一般の方だと写真を見ても気付かない点も、見る人間が見れば分かります。
単なる外観表面のみならず、その内側の構造や部材まである程度、推測できてしまいます。

そして特別な説明など受けなくても、なぜそういうデザインにしたのか、何を狙っているのか、どういう点がノウハウなのか、など、外観からある程度、分かってしまいます。

以前のブログで
「知っている事と出来る事は別」
と書きましたが、これはあくまで素人レベルでの話。

建築を生業にしている人間から見れば別の話。
知られた瞬間に技術として盗まれるリスクが発生します。

例えば、昨日、オオカミさんブログに出てきた、京王線某駅のアパート。
気になって、わざわざ途中下車して、片っ端から外観写真を撮影しました。
これだけで、自分でも建物の外観図面が寸法付でおこせます。
モジュール寸法が決まっているので、測量しなくても数字が出せます。

そして外部の図面が起こせると、中の間取りもおおよそ推測で図面がかけます。窓の配置・大きさ、排気/給気フードの位置、エアコンスリーブ、窓のない壁の位置、などから、内部の間取りや耐力壁の取り方など読めてしまいます。

外観写真だけでも、どのメーカーのどんな部材を使っているのかも、おおよそ見当がつきます。わからなければ、写真を元に探せば良いのです。

現地で導線や建物配置、採光の取り方、斜線のかわし方、空地の取り方など観察すれば、法規条例上の制約をどうやってかわしたのか、そのノウハウまで盗めます。

さらには・・・・

アパート名と最寄り駅がわかると・・・・
ネットで検索して賃貸募集サイトから
間取り図面まで入手できます。内部の写真付で。

ここまでくると・・・・

はい。確認申請図面作れます。簡単に。
同じ建物の設計ができるんですよ。

写真を公開するって、凄い怖いことなんです。

なので、オオカミさんブログで紹介された
「ふくちゃんが、すげー良くできているといったアパート」

人間としての良心から
申し訳ありませんが、どこのなんと言うアパートかは
紹介できません。

どうしても知りたい方は、ブログではなく
アナログな世界、はい、飲み会とかでの雑談レベルでご勘弁ください。

オーナーの許可なしに
他人の物件をブログに勝手に掲載したりしないよう
くれぐれも御注意願います。

逆に・・・・

気に入った物件をパクル手法もしっかりありますので

そういうのが好きな方には
別途、ご指導いたします。
なんちて(笑)

だめよ、ぱくりは。
だめ、だめ。
あはは・・・・・

特にあの京王線アパート
皆さんは、絶対にぱくっちゃだめよ。

だって、

ふくちゃんが

これからパクルんだから(自爆)


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エッチなコーポレーション

横浜にある某エッチなコーポレーション
すごい勢いで宣伝を撒いてます

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某メールでガンガン物件を送りつけてくる
R待ちさんから

最近ちょっと異変
横浜にある(仮称)エッチなコーポレーション

投資物件系ではプチバブル以前からある会社でしたが
レインズに出てない物件で、お?と思うようなのとか、
たまに投げてくる会社でした

以前は営業さんとも
ちょこちょこ連絡とってたのですが
最近、お付き合いがないな~と思ってたら

このエッチなコーポレーションから
なんとR待ちさん経由でメールが
もの凄い勢いで送られて来ています

この一社だけで一日5~6通あるでしょうか?

もともと横浜が地盤のこの会社
横浜は勿論のこと

横須賀、厚木、国府津、秦野、二ノ宮、伊勢原
といった、微妙なあたりの
築20年くらいのアパートを
これでもか、これでもか、と投げてきます。

どれもこれも
土地がやたらに広いので
積算とか出るのかもしれませんが

例によって家賃の平米単価が伸びない物件ばかりです

そうなると

固定資産税、修繕費、などの、家賃に対する割合が大きくなり
手取り利回りが小さくなります。

駅から3分とか立地の良さそうな物件もありましたが
売りに出されるには理由があるのでしょう。

果たして賃貸付くのでしょうか?

秦野中井など、某メーカーさんの大きな工場のおかげで
24時間営業の大型スーパーなどあって
それなりに町としては機能しているようですが

当然の事ながら、土地は余りまくっているわけで
アパートメーカーの新築攻勢との戦いで
古いのは負けていくのでしょうか?

土地感がないと
なかなか勝負しずらいエリアですね。

さて、物件が良い悪いは別として

この会社の良いところは
埼玉のクリなんとかと違って
いちおー、自分とこで現地見て、
自分とこで写真とってきて掲載するとこ

しかも物件の住所までばっちり乗せちゃいます。
まわりくどくなくて良いです(笑)

電話する前にこっちで勝手に色々調べられるので。

さてさて・・・一体何がおきているのやら・・・・

で、ふくちゃん、買うの?

・・・資金凍結中につき身動きできません・・・(自爆)

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え? タイトル見て期待してたのに

エロいネタないから

クリックせーへん?

あんたも好きねぇ~

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Author:ふくちゃん
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