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ワタシワデンジハオンナ

ものすごい

電磁ノイズ音


と共に
突然電話が切れた・・・・・

今回は「電磁波おんな」シリーズ最終回です

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え~
ここで私的宣伝でーす!

(ブログランキング上位で宣伝活動する商材じゃないよ~ 自爆)

いつも応援している
kkenji君
が、ついに独立して会社を立上げたそうです。

株式会社土地活用

これからのkkenji君の活躍に期待!

さて、この先は「電磁波おんな」最終回の続きです

**************************

2時半過ぎ。
仲介から電話があった。
仲介「いちおー、退去手続きの紙にはサインして、鍵も受け取りました~」
ふ「念のため、電磁派おんなに電話口に出るように言ってよ~」
仲介「(もじょもじょ、ごちょごちょ) あの~ 店子さん電話出たくないって言ってます」
ふ「困るよ~ まだ振込入金ないんだよ~」
仲介「もう一回お願いしてみます。ちょっと待ってください・・・」

そして数秒後、受話器を手渡す気配があった
ふ「あの~ もしもし、○○さんですか?」
と言いかけた瞬間のこと

GGGGGGGHHHAAAAAAAAAAAAAGGGGGGGGHHHHHHAAAAAAAZZZZZZZZHHHHHHHAAAAAZZZZZZZHHHHHHHAAAA


ものすごい電磁ノイズ音と共に

突然電話が切れた・・・・・

悪寒と共に
額からドット汗が流れ落ちた・・・・

な、な、なんなんだ?
いまのむっちゃくちゃ
不愉快なノイズは・・・

なんで電話切れるんだ????

気がつくと息が乱れていた。
知らず知らずのうちに
携帯を持つ手が震えていた。

い、いかん、電話せねば・・・・

再び仲介さんへ電話した

ふ「あ、仲介君?(はあ、はぁ、はぁ)、あ、あのさ、店子さんはもういいからさ、(はぁ、はぁ、はぁ)・・・・でさ、悪いんだけど、た、店子さんをこれから、ぎ、銀行に送っていってくれない?」

仲介「はい? え? はぁ?」

電話を切った。

電磁波の謎が解けた・・・

電磁波は実在したのだ。

店子の妄想などではなかったのだ。

店子には

本当に

電磁波の音が

聞こえていたのだ。

そして
いくら部屋の壁を壊しても
音源は見つかるはずはない

なぜなら

電磁波は

店子自身から

発せられた

ものだったのだ!!!!!


きっと特異体質なのだろう。
極度のストレス状態に置かれると
体から電磁波を発するという

そういえば昔
それに近い話を聞いた事があった・・・
なんだったか思い出せないが・・・・
極度のストレス状態になると
超音波を発して
窓ガラスやコップを全て破壊してしまうという話だったような

大昔の人はこの手の類を
「祟り」とか
「魔女」とか
呼んだのだろう。

わたしはこれを
「ストレス性電磁波発信症候群」
(登録商標申請予定・・・するわけないっ!)
と呼ぶ事にした。

これからは
重要事項説明には
絶対に明記しておこう。

「電磁波人間、お断り」


3時過ぎにネットバンキングを確認すると
現状回復費用はきちんと振り込まれていた。

その後、この店子の消息は途絶えたまま
電磁波おんなの話を聞くことは
全くなくなった。

(終わり)

しかしさ~
真面目にお金儲けする人が読むべき
不動産投資ブログにさ~

こんなオチャラケ書いて
ランキング上位に入っちゃっていいの~?
本業のコンサルさんとかに

そのうちきっと刺されるね!

ぶひっ! ぶひっ!


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電磁派おんなの逆襲

電磁派が聞こえると言って
部屋中を穴ポコだらけにしてしまった
恐怖の電磁派おんな

現状回復費用
がっつり取るっきゃないでしょ!

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みなさん、あづい~ あづい~ 週末はいかがでしたか?
東京築古組の勉強会は大盛況で終わりました。
出席できなかった組員のみなさん、残念!

ところで話は変わりますが
彗星のごとくブログ上位に登場した
子供4人子育て父ちゃん成功への道ブログ

さ~っとブログランキングから消えてしまいました。
以下、御本人の過去記事からの引用です

「人気ブログランキングから
[違反内容]
・JavaScript、Form、Flash等を利用してのリンク方法
と指摘を受けました。
おそらく、私が使用していたブログ右側の一括クリックが該当するのではないか?
(専門用語が分からないので、詳しくは分かりません)
昨夜、早速削除を行いました。申し訳ありません
皆さんも知らないうちに、『違反』を行っているかもしれません。気をつけて下さいね」

(引用ここまで)

本当ですか!(笑)
なんで上位なのか不思議だね~っ てみんなで話してましたが、

最近の数回の記事を見て納得。

ある特定の企業の宣伝


を集中的にやってました。

これって良くある
① 適当な記事のブログを1ヶ月ほど書き続ける
② クリック屋もしくは小細工でポイントが上がるようにする
③ ランキング上位に入った頃を見計らって宣伝活動
④ インチキがばれてランキングからお咎め
⑤ お詫びのブログ記事

典型的なパターンに似てません?
15億円の人とか、例の「空室対策コンサル」

ひょっとして、「ブログランキング上位で宣伝活動する方法」
なんて商材が売っているのかもしれません。

食べてくって大変なんですね~
ひえぇ~~~~~

**************************

さて本題です。
電磁派おんなが穴ポコだらけにした
ワンルームマンション

とりあえず、現状を一通り確認してから
電磁派おんなに電話しました。

ふ「もしもし~ 部屋の中、確認させて頂きました。いちおー、現状回復費用の見積りができましたら送りますので、見積り内容を確認して頂いて、それから工事で宜しいでしょうか~?転居先の住所教えて頂けますか~?」

電磁派「ワタクシ、ストーカーされています。

転居先については、

大家さんと言えども教えられません!」



な、なぬぅ~????

そーゆーの、ありぃ~????



ふ「あの~ 転居先教えて頂けないと、敷金精算とかできませんが~」
電磁派「明日の午後、不動産屋さんに鍵を届けに行きますので、見積りはその時下さい。後日、銀行振込みします!」

・・・ ばっくるれるつもり~~? ・・・・


なにしろ、恐怖のドタキャン地獄を3回も味わった後です
もはや、この方の事は、一切信用できません。

ふ「あのぉ・・・・・ これからすぐ見積りしてお伝えしますので、明日の午前中、不動産屋さんに行く前に振込してもらえませんか? 」

電磁派「わかりました」

デッチ君のとこのリフォーム部隊に見積りお願いするつもりでしたが
間に合わないので
ふくちゃん
自分で見積りしちゃいました!(笑)

さてあけて翌日・・・・
午前10時に携帯でネットバンキング
振込ありません

午前11時に携帯でネットバンキング
振込ありません

12時に携帯でネットバンキング
振込ありません

お昼休みにダッシュで電話します

ふ「もしもし~ ○○さんんですか~? まだ振込ありませんが~?」
電磁派「あのぉ、振込は来週一杯まで待ってもらえませんか? 引越しで色々入用で」
ふ「だ、だめです!絶対にダメです!」
電磁派「これから不動産屋さんにも行くし忙しいんです」
ふ「ダメです。今回、こちらも随分譲歩してきましたが、これだけはダメです」

ヤバイな~ 逃げられそう!
そこで、ふくちゃん、考えました。

この店子さん、申込のとき、連帯保証人が「お母さんのご主人」でした。
この連帯保証人さん、別性。お母さんが再婚されたのでしょう。
お母さんも連帯保証人もそこそこ高齢。
そして実の父親ではありません。

そ・し・て・・・・・
電磁派の先日のセリフ
「母が亡くなり遺産が入りましたので・・・」

これだな・・・・

ふ「○○さん、転居先を教えて頂けない以上、本日お振り込み頂けない場合は、その旨を連帯保証人の方に連絡させて頂く事になりますが・・・」

ここで電磁派オンナのトーンが突然変わった

電磁派「それは困ります!今日、必ず振込みますので連帯保証人には連絡しないでください!」

やはりね~。
相続協議でもめてるんだな~きっと。

そして1時過ぎに携帯でネットバンキング。
入金ありまへ~ん

そして2時過ぎ、うーん、まずい!
3時過ぎると、銀行閉まってるとか言い訳される!
仲介さんに電話した。

ふ「仲介さ~ん、電磁派おんな現れましたか?」
仲介「まだなんですよ~」
ふ「かれこれ、しかじか、だから3時前に必ず銀行で入金してもらうように言ってくださいね~。あと、電磁派おんな店に来たら、とりあえず一報ちょうだいね~」

2時半過ぎ。仲介から電話があった。

仲介「いちおー、退去手続きの紙にはサインして、鍵も受け取りました~」
ふ「念のため、電磁派おんなに電話口に出るように言ってよ~」
仲介「(もじょもじょ、ごちょごちょ) あの~ 店子さん電話出たくないって言ってます」
ふ「困るよ~ まだ振込入金ないんだよ~」
仲介「もう一回お願いしてみます。ちょっと待ってください・・・」

そして数秒後、受話器を手渡す気配があった
ふ「あの~ もしもし、○○さんですか?」
と言いかけた瞬間のこと

GGGGGGGHHHAAAAAAAAAAAAAGGGGGGGGHHHHHHAAAAAAAZZZZZZZZHHHHHHHAAAAAZZZZZZZHHHHHHHAAAA  


ものすごい電磁ノイズ音と共に

突然電話が切れた・・・・・


次回に続く・・・・・

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穴ポコ地獄

電磁波が聞こえる

と言って、
室内の壁に穴を開けてしまった


恐怖の電磁波おんな


仲介さんの丁稚と二人で
部屋に潜入しました。

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あづい~ 焦げる~

今日は会社お休みして法務局へ届け出で~す
暑さで死にそうです

う~ 今夜はしっぽり納涼してやるぅ~

ちなみに週末は
東京築古組の勉強会
今回、ふくちゃん、2コマ講師やります

1)無料ネット構築セミナー(○ンディアムなんて、要りません~)

導入までの流れと併せて、システム系統図、弱電盤配置図、主要機器、工事の方法など、ワード文書で17ページの力作です

2)土地のポテンシャル(ぎりぎりちゃんのリクエスト)

中古物件を購入する際に将来の立替または売却を考えると
実際にはどの位のボリュームの建物がはいるのか?
殆どのケースで今より小さい建物しか入りません。
この辺を見誤ると将来泣きます。
こちらは、実際の設計検討図を交えて説明します。

**************************

さて本題です。
電磁波おんなに入室許可をとったので潜入です
いちおー、入室の記録を残します。



入りました。
残置物は大したことないです。


で、す、が・・・・
はい、穴ポコです。



壁にしっかり。

これ、足型になっています



そしてキッチン横の壁にも



天井付近の梁型の部分に、なにやらコルクシート
このコルクは一体????



そ~っとめくってみると



はい、しっかり穴ポコです。

そして穴ポコは壁のみならず



照明器具のカバーにも穴ポコ。
ちなみにカバーの反対側にも穴ポコ

そ・れ・だ・け・な・ら

ま・だ・い・い・が




エアコン室内機のケーシングにも穴ポコ

そして挙句の果てには、こんなとこにも穴ポコです


分電盤のケースが割れてます。

電磁波の元を探しもとめて
行き着いたのは、電気のブレーカー?



「電磁波おんなの穴ポコ地獄」


ひぇ~~~

次回に続く(汗)

さて、そんなわけで恒例の

ネタ拾いに来たのなら

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ランキング上位にいないと

啓蒙活動にならんのよ!

って、今日のも啓蒙じゃないけどさ!

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電磁波おんなに押し倒される

ふくちゃんの身に迫った
絶対絶命の危機!

電磁波おんなに押し倒される恐怖
その時とった
ふくちゃんの意外な行動とは???

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んー なんか
ブログランキングに異変おきてますね~

ちょっと前にランキング荒らして消えてった

変な空室コンサル


みたいのが
ランキングの間に挟まっていますね~?

なんなんでしょうね~?
セミナーの宣伝とかやってますけど、目的それだけ?

***************************

さて、前回の続きです。

「電磁波オンナのドタキャン地獄」の中

ふと冷静に考えた。

そもそもさ、

こんなメンタルなオバハンと


退去立会いとは言え、

密室で二人っきりって


ちょーやばくない?

お、お、押し倒されたらどうするぅ~?
いやだよ~! 助けてぇ~

電話を切ったあと考えた。

そうだ! 
このオバハン仲介した業者に責任とらせるべ!

あそこの丁稚の兄ちゃん
人が良さそうだから

「押し倒すなら、

こいつをお願いしますっ!」


って置いて逃げちゃおう!

この仲介さん
賃貸付けだけです。
管理依託、請負ってません。

そこは、そこ。
いつも赤羽不動産がグチってる
「俺さ~、賃貸付けしかやってないのに、あーんな事も、こーんな事もやらされるんだぜぇ~」

に比べたら
まあこの位いいかと。
それにさ
「いい人ですよ」って言ったの
この仲介さんだし!

そっこーで電話した。

ふ「もしもし~ ふくちゃんですぅ~ 丁稚さん? 実はかれこれしかじか・・・・・で、悪いんだけどさ、退去立会い、一緒にやってくんないかな~? つけちゃったのオタクだし~」

丁稚「え~、あの~ はぁ、ちょっと待ってください」
(電話口押さえながら、社長とごにょごにょ)

はい、とっても真面目な仲介さんなので、
二つ返事で来てくれることになりました。

そして当日・・・
今度は仲介さんと現地で待っていると
再び電話・・・・

「すみません。わたし、ストーカーされています。もうその部屋には行きたくないんです。なので、ふくちゃんさんと、仲介さんで、退去立会いやってください」

・ ・・・・再び繰り返されるドタキャン地獄・・・・

ここは腹をくくる事にした。

「勝手に入った」とか後で文句を言われない様にと思ったが
あいにく録音機器を持っていない。

仕方がないので、携帯をスピーカーモードにして
仲介さんにも会話が聞こえるようにして電話で話した

ふ「○○さん、今日は3回目の約束で退去立会いをお願いしましたが、○○さんの都合で立ち会えないという事ですね。それでは、仲介さんと入室させて頂きますがよろしいですね?この会話、スピーカーフォンで仲介さんにも聞いてもらっています。」

物的証拠は残せないが、最悪、変な裁判になった時には、仲介君に証人になってもらうしかない。ふくちゃん側の利益に近いという理由で反論されるかもしれないが、何もないよりマシだし。

電磁波「はい、でも、部屋の中、凄い事になっているんです。直せるでしょうか?」

ふ「え?え?え? 凄いことって、どんな事ですか?」

電磁波「あの~ 壁から出る電磁波を調べる為に、いくつか壁に穴をあけさせて頂きました。」

が、が、がび~ん!!!


ふ「い、いくつかって、何箇所くらいですか?」

電磁波「はぁ、二箇所ほど。あの、修繕費100万円くらいになったりしないでしょうか?」

ふ「あのぉ、穴が二箇所くらいなら、せいぜい数万円で直ります。いちおー、建築関係の仕事してましたから、極力費用のかからない様にやりますので」

なんか良くわからないまま、部屋に入室することになった・・・・・

が・・・・

な、なんと・・・・

部屋の中は!!!!
↓↓↓↓
↓↓↓
↓↓


今回は素直に

次回に続く(笑)

さて、そんなわけで恒例の

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電磁波おんなリターンズ

東横線のワンルーム
そこに伝わる都市伝説
「電磁波おんな」

再び現れた電磁波おんなの恐怖
次はあなたが憑りつかれる番
かもしれません・・・・

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そうそう、そういえば
気がつけば、ブログランキング5位になっていました。
これって、なんか間違っていませんか?

自分、カリスマ大家でも、なんでもありません。
強いて言うなら、カリデカ・・・いえ、なんでもありません。
失礼しました(汗)

えーと、たかだか
2007年に区分ワンルームから始めた初心者大家です。
イットウモンも、まだ一つしかもってません(12気筒ですけど)

以前も言いましたが、大家じゃなくて
小家です。

なので、みなさんの期待とウラハラに
アホな記事を書き続けますので
宜しくお願いします。

さてと・・・・

電磁波が聞こえるとか、政府機関にストーカーされてるとか、わけの分からない事を言うメンタル(統合失調症)の中年女

ほとぼりが冷めたころ
ふたたび携帯に電話がありました。

幸か不幸か仕事中だったので電話に出れず
休憩時間にコールバックすると

「実は母が亡くなって多少の遺産が入りましたので、引っ越すことになりました。退去は8月初旬の予定です。」という連絡。

あ~よかった、これで心配事が一つ減る・・・・

そう思って、退去までの手順を説明してその日は電話を切りました。

ですがその時は、
その後、私の身に起こった
あの忌まわしい恐ろしい事件の事など
まったく想像もしていなかったのでした

その事件とは

↓↓↓
↓↓


「次回に続く」じゃなくって~
もうちょっと書きます。

さて、退去の当日。
仕事を早めに終えて電車に乗った瞬間に、携帯に電話。

電磁波「退去立会いの日程を明後日に変更してください。」

理由は「荷物が片付かないので」とのこと。

おいおい、今日の夕方は立会いの為に予定もいれず、
仕事も早めに終わらせて来たのになんだよ~? 
と思いながら、翌々日に訪問する事で電話を切りました。

そして翌々日。
同じく、現地に到着する1時間前にくらいに電話。

電磁波「実は、今日がんばって片付けをしていたら、暑さで気分が悪くなってしまいました。今日は立会いができないので、来週に延期してください」

私の身に起こった

恐怖のドタキャン地獄by電磁波おんな

ふ「あの~ ○○さん、私としてもなるべく早く次の入居者を募集したいのです。それに、あなた、これで、二回もドタキャンですよ?こちらも忙しい中、他の用事を犠牲にして時間を作っています。明日、必ず現地に来てください」

電磁波「実は、部屋の中がちょっと大変な状況になっていまして、まだゴミ片付けも終わっていないので、中をお見せしたくないのです。できれば、私が引っ越した後に、大家さんだけで退去の確認をしてもらえませんか?」

ふ「あの~ ○○さん、修繕の内容等、同意してもらわなければいけないので、現地立会いは一緒にお願いします」

電磁波「では、一週間後でお願いできませんか?」

ふ「こちらでゴミの処分とか業者に委託しますから、部屋の中が片付いていなくても良いので、明日、必ず現地に来てください。」

その時一瞬
背筋に冷たい悪寒が走った!!!
や、やばいぞ、これ・・・・

次回は、ふくちゃんの身に迫った
絶対絶命の危機!
その時とった、ふくちゃんの意外な行動とは???

さて、そんなわけで恒例の

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電磁波おんな 其の一

昔、「くち裂けおんな」という都市伝説がありました。
自分の所有する、とある区分ワンルーム
あぁ、なんという事でしょう!

「電磁派おんな」に


憑りつかれてしまいました。

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おかげさまで、3連休はブログもほったらかしにしたまま
ランキングなんて気にせず、ノンビリさせていただきました。

さてこの話、以前紹介した「(仮称)赤羽不動産 vs オオカミさんvs kkenji君」対談にも登場した話です。

さて、ふくちゃん、モテタイ一心で、
賃貸業が上手く行ってるふりしてますが、
実は結構苦労しています。
既に退去したしまった物件なので明かしちゃいますが・・・

遡ること2007年
一番最初に買った
16m2程度の3点UBワンルーム。
(良くあるパターンですね・・・汗)
横浜にある育毛剤みたいな名前の仲介から買いました。
いちおー、東横線駅徒歩10分以内、2階以上、管理状況よし。
利回りは表面12%、最初の物件としては、可もなく不可もなく。

ですが、買って早々、コケマシタ。
はい、5月末に引き渡してすぐ、7月末の退去通知。
ちょっとやられた感はあります。

7月末退去はきついですね~
育毛剤の会社では当然賃貸付けできず
駅地元の仲介を何件も渡り歩いて一般媒介でお願いして、
室内も、床とクロスだけ、さら~とオシャレにリフォームして
第二繁忙期も終わりかけた10月初旬にようやく申込み。

ただし属性が微妙。

「年齢40台後半の女性。以前は某第二電電系の企業に勤めていたが、現在は将来の為に技術をつけるべく職業訓練校でCADの勉強をしており、失業保険で生活している。」

仲介さんいわく、「受け答えのしっかりした、とても真面目な方なので大丈夫です。当初の半年間は家賃振込日を5日にしてもらいますが、それ以降は必ず前月末までとします」

半年過ぎて当初、きちんと家賃も振り込まれていました。
しかし数ヶ月すると5日ほど遅れだす。
電話(当然留守電)に伝言すると、5日過ぎには必ず入金される。
うーん、まあよいかと・・・

ところが更に数ヶ月した頃のこと、5日を過ぎても入金がありません。ちょうど月末からインドへ出張してました。時差は5時間、昼間は会議もあって督促なんてやってられません。この時ばかりは(仮称)赤羽不動産の社長に頼みました。

ところが社長いわく

「店子さん、携帯つながらないよ」

結局、帰国してからマンションへ訪問して、ポストに手紙を投函すると、ようやく振込がありました。
その後分かったのですが、職業訓練校を卒業しても就職できず
流行の(?)生活保護者となったようです。

はい、生活保護物件所有してました~~!(自爆)

その後も微妙に遅れ気味ながら、家賃は払い続けたので良しとしていました。
一回、更新してくれたし。
ちなみに更新料は分割払いです(大汗)

ところがある日。

プライベートな楽しい時間
(笑)を郊外の一室で過ごしていると
(どこで何してたかは、具体的には訊かないでね)
携帯にその店子から電話がありました。

「ふくちゃんさんですか? このマンションは、

何か政府の特別な機関

が入っていませんか?」

言っている意味がわかりません。

「壁の中から電磁派が聞こえるんです。しかもガスの臭いがして。時々玄関から汚物の入った空き缶が投げ込まれたりもします。このマンション、ふくちゃんさん買ってから建物を改造していませんか?」

や、やばい・・・・
メンタルだ・・・・
統合失調症というやつ

ここは冷静に・・・っと。

「私は中古で買いましたが、その後、改造はしていません。政府の機関が入っているとは聞いたことがありません。ガスについては東京ガスに連絡してもらえませんか?音についてはマンションの管理会社にまずは相談して下さい? 管理会社の対応が悪い場合は、私の方から管理会社にも電話を入れます。汚物を投げ込まれる件については、申し訳ないのですが、警察に被害届を出して対応を相談してみてください。」

その後、女性は、わけのわからない話をこれでもか、これでもか、と始めた。
ある時、部屋を知らない人が訪問してきて罵声を浴びせたとか、ドアの隙間から死んだ大きな蜘蛛を投げ入れられたとか、自分は毎日政府の特別な機関に監視されている、など、うだうだと話し続けた。

あげくの果てに「このマンションは特定地域出身の人を差別する団体が入ったマンションじゃないのですか?」という始末。

店子の人権に関わる個人情報など、大家としては知る必要のない事です。知らされたとしても、スタンスは全く変わりません。

あくまで冷静に、「そういう話は聞いたことありません」と対応していると、今度は急に感情的な声で「ふくちゃんさんは、いい人ですけど、これがどういう意味の事か、全く分かっていません!」みたいな事を言い出した。

「○○さん、私は大家として、建物に不具合があった場合には責任をもって対応させて頂きますが、それ以外の個人的な事情については、残念ながら何もできません。また犯罪に関わるような事が仮にあったとしても、それは警察の仕事になりますので、私の方では対応することはできません。」と、あくまで冷静に応えた。

そんなこんなで、30分ほどでようやく開放されたのですが、
重た~い気持ちだけが残り

その後展開されるはずであった

熱くいきり立った情熱の時間


も、どこかへと失せてしまいました。
(なんのこっちゃ?)

さて、それから約1年。
7月の中旬頃、携帯に、再びその女性から電話がありました。

な、な、なんだよぉ~????


すると・・・

↓↓↓
↓↓


かもじゅうさん式に
「次回へ続く」

はい、次回を読みたい人がとるべき行動は?
わかりますよね?
(ブログランキングのコンプライアンス死守!)

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そして転職のススメ

あなたも転職して、イケてるサラリーマンになろう!
そして個人年金的不動産投資でハッピー&リッチな爺さん生活(爆)

実は転職市場と不動産市場
すごく良く似てるんです。
そこで、とっても美味しいサクセスフルな転職
ノウハウを伝授しちゃいます!

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まず最初に注意書きです。
一般的には、転職して年収が増える人は、10人に1人と言われています。
転職は計画的に(○コムかいな?)

転職市場もこの10年で随分変わりましたね。
ふくちゃんが最初に転職したのが2004年の9月。
この頃は、よその会社に移る者など

まるで裏切り者扱い(汗)
です。

退職の挨拶で本社に行ったら

「君をここまで育てるために、会社はどれだけ苦労したと思っているのだ!」(俺もずいぶん会社のお世話しましたけど~)
「君には将来、国際支店を背負ってもらおうと思っていたんだぞ!」(そんなら、もっと早く言ってよね~!)
「俺にも転職先紹介してくれ~」(あはは~)

それが今では、転職市場も一般的になりましたし、転職エージェント会社もすごく増えました。背景には、ステップアップやヘッドハンティングといった、ポジティブな転職のみならず、早期退職、退職勧奨、大規模リストラ、といったネガティブな要因が大きいと思います。

なんか、競売や任売が一般化してきたのと似てますね(汗)

そこでまずネガティブなほうから最初に・・・
もしあなたの会社が業績不振で、近い将来、大量の人員整理をしそうな雰囲気なら、要注意です。

戦略としては
1. 会社が動く前に積極的に転職する
2. 人員整理の発表まで待って、会社が用意する希望退職のパッケージを貰って転職する。
3. 人員整理の発表があっても、何がなんでもしがみついて、組合とかに訴えて居座る

色々事情があると思いますが
自分が思うに最良の選択肢は1
その次が2、最悪が3 

お金だけ考えるなら、1で辞めちゃうと、退職金が半分になっちゃうのに対し、2の場合は退職金は満額+いろいろ上乗せオプションがついてきます。
でも、あえて目先のお金の誘惑に負けず、長いスパンで考えてください。

自分は、2を待たずに、1で積極的に動いた方が良いと思います。
なぜかというと

「リストラにあった社員を採用したがる企業は非常に少ない」
「あったとしても待遇は確実に下がる」
「退職して期間があくと、次の会社で採用される可能性が格段に下がる」
といった、リストラのあとの二次的リスクが非常に高まっている事です。

採用する企業にしても
「いくらリストラって言っても、優秀な奴は放出せんからな~、放出された奴なんて採りたくないな~」
「前の会社やめて、だいぶ経つけど、なんで次が決まらなかったのかな~? なんか問題あるのかな~」

これって、不動産の「残り物」川下物件と似てませんか?
採用する側から見て、川下情報にならない様、未公開物件のうちに高く買ってもらうのが良いと思います。

では逆に、求人募集の方はどうでしょうか?
実は、求人募集情報も、不動産同様、未公開情報、川上情報、川下情報、みたいのがあります。

公共機関(職安)の求人に出ていたり、就職雑誌に出ていたりというのは、もうどうしようもない川下情報。不動産で言うところの、健○家とか、レインズ情報みたいなもんです。中々人が集まらず、待遇も良くない。(エージェント料雇えなかったり、広告費かけられない会社ですから)。

もうちょっとマシなのが、「人材登録すると転職エージェント(カッコよく言うとヘッドハンターとか言うけど、実はそんなレベルじゃなくて、単なる人買い)が、コンタクトしてくる」パターン。大手サイトだと、E○ とかありますね。こちらは、もうちょっとましで、企業から直接依託を受けてるケースがあります。

いちおー、未公開物件と呼べない事もないけど、実情は不動産同様、複数のエージェントに一斉に投げてたり、会社の都合で公開してないだけで、内容的にはたいした事ないです。楽○とかで一斉に「未公開物件ですっ!」みたいにメールが来るのと同じ感じ。元付けが複数の客付業者にばら撒いているみたいな。「年収1000万円以上の転職情報」なんて広告出てますが、あれもまあ、大したことないです。

じゃあ、川上物件て、どうよ?
はい、本当に美味しい物件(求人情報)は、全く目に触れないところに転がっています。

企業戦略や守秘義務の関わる業務の為、また企業の重要職ポジションに関わるため、外部には一切公開されず、ある特定のエージェントにだけ募集依頼がかかります。本当の未公開情報。これこそが、世に言う「ヘッドハンター」が暗躍する世界なのです。

こういったエグゼクティブグレードな求人は、比較的小規模なエージェント会社が多く、ヘッドハンターも、求人募集において物件数を追いません。ヘッドハンターのフィーは、不動産と同様、通常は成功報酬となるのですが、こういった本当のハイクラスのエージェントは、成功か否かに関わらず、事前に着手金をもらえます。弁護士の仕事みたいです。

そして、決まった時の採用フィーはというと、被採用者の年収の40%が報酬の相場です。年収3000万円なんてのを釣り上げ来ると、1200万円の報酬です。会社の経費を引いても、年に3人も釣り上げれば、十分食えて行きます。

秘匿性が高いので情報媒体には絶対出てきませんし、いくらネット上の求人webに登録しても、そういった職種で声がかかる事は非常に稀です。そもそもファーストコンタクトがありません。

じゃあ、どうやったらコンタクトできるの?というと
1) 既にハイグレードポジションに居るため、向うから勝手に声をかけてくる(無理ジャン!)
2) 知人の紹介

はい、2)が唯一のチャンスですね。

人材マーケットというのは、クチコミによる部分が非常に大きいです。

エージェントは、転職を成功させたあと、必ずフォローの電話をかけてきます。一つは、転職して3ヶ月以内に辞められると、コミッションが支払われないため(買って直後に退去の物件はダメよ!みたいな)。

もう一つの理由は、転職に成功した人間の友人関係から、ポテンシャルの高い人間を吊り上げて、他の案件に紹介しちゃおうというもくろみ。

人材マーケットでも、変な人材を紹介すると、エージェントとしての評判に影響を及ぼします。したがってエージェント側も、自分の評判を落とすような人材を企業に紹介したくないので、全く知らない人材なんて怖くて声かけられない。なので、これはと思う人に紹介を受けるケースが多いです。

転職も不動産物件探しと同じで、世間にさらされた風下情報ばかり追いかけても、ラットレースから抜け出せません。未公開川上情報に、どうやって近づくのか? 

それには、実績と信用を積むことで友人から紹介を受けたり、エージェント側からこちらに連絡してくる様にするのが良いと思います。 

そして、サラリーマンの実績と信用とは・・・・
はい、本業で成果を出すことです。

大きなプロジェクトを成功させたとか、ヒット商品を出したとか、営業成績何位になったとか、こういう技術を開発したとか、○○人のチームをまとめてきたとか、そういった、外向けにアピールできる実績が必要です。

そして、「これは!」というチャンスが来たときに、
相手から見て、「おおおお!」と思えるようなレジメ(経歴書)
を作り上げられること。

自分もエージェント経由でエンジニアの採用をやっていた時期がありましたが、見て「おおおお!」と思うレジメというのは、具体性があって、数値化されていて、その人の志がしっかりと伝わってくるものでした。

不動産でも、そういうマイソクってあるでしょ?

そういうレジメの登場人物になるべく
自分のスキルとキャリアを組立おくことです。

ただし、がむしゃらに働けとか、資格をいっぱいとれとか、啓発本読みまくれ、とかいう事を言っているのではありません。

以前書いた「二束のわらじ」を思い出してください。

賃貸経営の場合、エリア需要や将来のマーケットを予想して
どういった物件をどのエリアでどう運用するか?を考えると思います。

自分のスキルとキャリアを作るときも、同じような視点で考える必要があります。
これからの社会がどう変わっていって、どういった人材が求められるのか?
どうすればラットレースにならず、ライバルの少ない分野でチャンピオンとなれるか?

良い転職に成功して
貧乏サラリーマンから脱出して
イケてるサラリーマンになる頃には
ビジネススキルも格段にアップしているので
不動産投資も、ばっちりだと思います。

(ほんとーですかぁ?)

あーめんどうくせー
経歴書とか適当にでっち上げて入社しちゃえば勝ちジャン?

そういうインチキ重要事項説明みたいの、ダメです。
採用時の申告に虚偽があった場合、簡単に解雇されます。
そもそも会社側にとっての瑕疵担保期間として
「試用期間3ヶ月ルール」がありますので・・・

うーん・・・
そんなわけで・・・

頑張れ! ニッポンの若者!

君らが頑張らないと、

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イケてるリーマンの賢い買い方

もしあたなが、所得税30%+住民税10% みたいな、ちょいイケてるリーマンなら、どういう買い方しますか?

ふつーにやると、税金がっぽりもってかれて、手元にお金が残りません。

利回り10%じゃ

儲からないYO!


そう嘆く貴方にチョイお勧めの方法です。
特に個人年金をしっかり作りたい方向けの作戦です。

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物件紹介にくっついてる営業さんのプロファイルとか見ると「○級ファイナンシャルプランナー資格」もってますぅ~!、みたいなの見かけますが、売ってる物件見るかぎり、本当にファイナンシャルプラニング提案ができているのかな~?と疑問を感じます。

「老後の備えに不動産を」とか「年金代わりに」なんて言っておきながら、どうやったら本当の意味で老後の備えになるのか、わかってコンサルティングでてきている人は、少ないのではと思います。

さてと・・・・
所得税30%+住民税率10%のあなた、どういう買い方しますか?

実は、年齢30歳のリーマンと年齢50歳のリーマンでは
税率が同じでも買い方を変えなければいけません。
今回は比較的年齢の高い方向けの案を紹介します。

ヒントは何歳で定年退職を迎えるか?
定年退職を10年後に控えるような人の場合は
建築附帯設備割合が大きく定率で償却できる物件を買うのがポイントです。
(・・・・って、わかるよね?あはは~)

そしてローンは成るべく長く引っ張ってください。
(って言っても75歳―50歳じゃ最長25年?)

償却期間15年の定率法だと、償却の元の価額の8割を、最初の8年間で償却できます。
税率の高いリーマンが課税所得を増やしても手取りが減るばかり。
間違っても、残債を早く減らそうとして元金均等とかやっちゃだめです。

返済期間が長く元利金等でやると元金の減りは少なくなります。
それでもいいんです。
青色申告控除とか専従者控除とか、きちんとした節税で
課税所得を可能なかぎり減らして、
奪われる税金を最小にして
手残りのCFを、きっちり残してください。
そしてそれを定年退職のタイミングまで、しっかり貯金しておいてください。

そして定年退職を迎えたら
貯めておいたキャッシュで
一気に繰り上げ返済します。

全額返済できれば良いですが
10年間の期間収益で繰り上げ返済は難しいです。
かといって、全額繰り上げ返済できるようにと
最初に頭金をたくさん入れると、金利が少ない分、多く課税されてしまい
結果、期間収益が少なくなってしまいます。
このあたりは、金利や期間や頭金の入れ方の組合せを変えて
ハッピーシミュレータで、ケースバイケースでシミュレーションします。
(って、もってない人はどうすんの?)

よほどの高利回り物件でないと
10年間の期間収益で全額返済はできないでしょうけども

まあ、多少妥協して、全額返済できなくてもいいです。
その場合、繰上げ返済は期間短縮でなく支払額削減型の繰上げがベストです。
金融機関によっては、それができない場合もあります。
その場合は、借り換えなど利用して、
期間はなるべく長くしたまま、月次支払額を減らします。
最悪、年齢的な理由で借り換えができない場合、
現行ローンの期間短縮でもいいでしょう。

目的は、定年退職以降は返済における金利割合を減らし、
元金返済を増やす事が目的だからです。
結果、家賃による課税所得が増えてしまいますが、いいんです。

なにせ、サラリーマン給与がなくなっているので
家賃所得による税率は以前よりはるか低くなっているのですから。
(家賃ウン千万みたいな人は別ですが・・・)

もう、稼いだ家賃を税金でガバチョと持っていかれる事は、なくなります。
税率の階段が下がっていれば、家賃による税引き後の手取りは増えるでしょう。税率の階段が下がっていなくても、ローン返済額が減っていれば同様に手取りは増えます。

お子さんのいる方の場合、独立していて生活費負担は小さいでしょうし
その年齢で独身の人は、最初から生活費負担は小さいですし
うまく行けば家賃収入だけで生活できるようになります。

ただしここで、大切な判断が必要です。
この物件、その後も長期で運営できる物件かどうか?
そうでない場合、一度売却して新しい物件に組み替えるなど検討が必要です。

今後、年金支給時期がどうなるのか? 
年金がどの位もらえるのか?
そういった事は全く分かりませんが、
最低でも年金支給開始時期までは
賃貸経営できるぐらいの物件である必要があります。

そして年金がもらえるようになったら
物件を売却して出口です。

恐らく上物は償却しているでしょうが
売却も土地値程度でしょうから
うまく行けば譲渡税を払わずにいけます。

後は、売却で得たお金と、使わずにおいた退職金と、スズメの涙の年金で
優雅な生活を送るなり
現金でもう一回再投資するなり
(ジイサンじゃローン組めないけど)

その時の体力に相談して決めればよいでしょう。

国からもらえる年金なんてあてにならない時代です。
殆どの人が失敗する株投資とか
DCF割引率考えると殆ど儲かってない投資信託とか

そんなのやるより
このやりかたで行けば
よっぽど確実な個人年金になるはずです

さて・・・
ここまでは

よくあるインチキコンサル


みたく
ず~っと「定性的」な話
ばかりしてましたが

本当のところは
物件利回りとか
減価償却の価額と期間とか
ローンの金利と期間とか
頭金の入れ方とか

複数のパラメータの組合せでシミュレーションしないと
最適な戦略が組めません

「なんだよそれ~?」という嘆きに
ちょっとだけヒントを。

利回り10% 物件価格8400万円 家賃月額70万円 新築
(家賃下落率最初の5年が年1%、以降年0.8%、平均空室率5%)
管理委託費5% 光熱費12000円/月
建物割合50% 設備比率35%定率法
路線価22万の土地50坪に、延床200m2の木造アパート
青色控除65万円と専従者控除130万円 
所得税30%+住民税10% の条件で

1-5年、5-10年、10-15年 の平均年額CFと
5年後、10年後、15年後 の期間収益、残債、売却した時の手残り
(売却価格は、少しシビアに、下落した家賃で利回りを5年毎に1.0%ずつ上げて計算)について

①フルローン(自己資金は諸費用だけ)と ②頭金物件価格の2割で
シミュレーションした画像を付けておきます。
(10年後、繰上げ返済して以降のシミュレーションは別に必要です)





ちなみに、この物件だけで食ってくのは難しいですけど
一例として、ある程度の数値感覚と、傾向・特性は掴めると思います。

ところで巷には色々な輩がおりますが
この程度の提案ができない奴は
ファイナンシャルプランナーとか
不動産投資コンサルタント
などと
自らを名乗らないで欲しいです。

なんていうと、また敵作っちゃう・・・

って言いながら、自分、宅建もFP資格も持ってません!(自爆)

だけどさ、これだけ、はっきり解説しちゃうと
このネタ、ぱくって営業するやつ
増えるだろうな~
健全なサラリーマンと業界の発展の為になればいいけど

きっと都合のいいとこだけ使って
インチキ売買に使う奴も
出てくるんだろうな~
情けない・・・・

そんなわけで・・・

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貧乏サラリーマンからの脱出

「お金の残る不動産投資書いて」なんてコメントが結構ありました。狼閣下からも催促されちゃてますが、今日は金儲けの前の前段の話を。

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えーと、閣下より「これで収支計算するとなんでもシビアに計算されちゃうので挫折しちゃうかも」というコメントが出ていますが、まさにその通りです。そもそも節税手法まで取り込むと、物件自体の性能が分からなくなっちゃうので、まずは物件+融資 だけで試算できるように作られています。

シミュレーション結果に、「青色申告控除」「青色申告控除戻し」という欄がありますが、実はこれは今回ちょっとカスタマイズして作った行。

例えば、奥さんがいて専従者控除使える方とか、自家用自動車の事業按分とか想定できる方は、この行に「節税要素」を取り込んで、より現実的な税引後CFを求めることができます。

さて本題です。

ケースバイケースなのですが、その人の税率とか年齢とかライフサイクルとか属性とか、そういった「投資パラメータ」を「最適化する」事で利益を残す事ができると自分は考えています。

具体例は今後あげて行きたいと思っていますが、現実的には、そういったステージに行く前の段階で「不労所得でリタイヤ」みたいな人が、カネカネモードでセミナーや商材に群がっているのでしょうか?

また敵作っちゃいますが、言っちゃいます。
「そんな無駄な事に時間とお金掛けてないで、なんで属性(給料)上げる事にエネルギー使わないの?」

みなさん、サラリーマン諦めて大借金抱えて沈没するリスクより、サラリーマン属性(給料)上げるほうがよっぽど簡単で安全です。そして属性をある程度上げてしまえば、今度は安全圏で確実に不動産投資やれるじゃないですか?

そもそも順番が逆かな思います。

じゃあ、どうやったら属性(給料)あげられるかって?
俺は一流大学卒じゃないし、エリートコースにも乗ってない
しがないサラリーマンだぞ? 
という方。

具体的な例を一つ示します。(早いもの勝ちです)

もし貴方がIT系の仕事をしているなら、そして自分がIT屋として、「そこそこ」行けてると思うなら(会社でトップとか業界でずば抜け、とかでなくて良いです。そこそこで十分です)


今日から死ぬ気で

英語の勉強してください


電車の中でも、メシ食ってる時でも、風呂入ってる時でも、ずっと英語の勉強やってください。日本語のTVもやめて、バイリンガルに切り替えて映画だけみるとか、CNNだけ見るとか。睡眠なんて4時間もあれば死なないから、寝るヒマも惜しんで、下手すりゃ寝てる間も英語のCDかなんか回して。彼女も外人なら完璧です(中国人じゃダメよ)。彼女いない人は、エロDVDは洋物限定です。

さらに本気汁出すなら、不動産投資で借金する前に、カードローンでもなんもいいから、金かき集めて、思い切って今の会社もやめて、できれば一年、無理なら半年でもいいから短期留学して、がっちり英語を身につけてきてください。外人に面接されて、冗談交えながら受け答えして、自分をアピールできるようになればOKです。

これだけで、あなたの年収は、今の1.5倍か、下手すりゃ2倍くらいになります。

実は、日本の外資系企業(ちゃんと管理職に外人がいる会社)では、英語もITもできる人間って、すごく不足しているんです。外資系のITの人って、ポルシェとかマセとか乗ってる人、結構います(管理職だけど)。

日本のマーケットじゃ、いまや供給過剰のIT業界ですが、実は外資の世界で、外人とちゃんと話せるIT屋さんって、超売り手市場なんですよ。

通らない鬼指買い付け入れまくって、融資断られまくって、仲介さんにも避けられて、それでも商材系ブロガー本にある成功ストーリー目指して、無為に時間を過ごすより、きっちり属性(給料)上げて、貯金して、そこから有利に展開しても良いのではないでしょうか?

よく「これからは中国語」といわれます。確かに、中国人、香港人、シンガポール人、台湾人、中華系マレーシア人、など集まると、共通語はマンダリンです。

ですが、自分、今後も英語だと思います。フィリピン人、インド人(とその周辺)、ネシア、韓国、タイ人、など、国際ビジネスシーンでコミュニケーションしようと思うと、やはり英語です。オーストラリア、ニュージーランド、カナダは当然ですが、ヨーロッパ人と話すときも、英語はまだまだ行けます。シンガポール人は英語は完全にバイリンガルです。

じゃ、IT系じゃない人はどうすれば良いかって?

「ニッチな二足のわらじ」で勝負してください。

なんですか?それ?

はい、「あまり、ありえないスキル」の組合せです。
それで、給料相場の1.5倍から2倍くらい取っている人たち、います。

特に建設とか建築系。
日本の建設業って超ドメドメ(日本国内だけ)なので、英語の喋れる社員が殆どいません。また日本のゼネコンや設計事務所の人って、なぜか外国行きたがる人いません。なので、英語できる人が、かなり少ないです。

一方で、そういうスキルを求められるケース、結構あります。
例えば外資系企業の内装設計をするデザイナーなど

日本の設計事務所が請求する単価が日当4万円~5万円くらいとすると
英語で図面がかけて英語でプレゼンできるデザイン会社は日当10万円くらいです。

日本のインテリアデザイナーも供給過剰で、バイトみたいな給料の世界ですが、外資の仕事を受けるところであれば、相応の給料をもらえます(みたいです)

さらにステップアップするなら、そこで一度、目線を変えます。
転職します。別の業態の事業会社へ転職します。
できれば施主になります。発注者側です。

こういう職種もニッチであまり募集はしていませんが、そういう人材を必要としている会社はいくつかあります。(タイミングも重要です)。人材マーケットが陳腐なので、英語はできるけど建築二流みたいな人で妥協してたりしますので、「そこそこイケテル」でも、チャンピオンになれます。

発注者側になるという事は、当然、現業から離れるわけで、モノづくりから遠ざかる寂しさはありますが、なぜかそのほうが、属性があがります。

そんなわけで、英語に限らず、本来、あまりない組合せのスキルをセットにする事で、ニッチではあるけれど、いやいや、ニッチであるが故に、その世界ではチャンピオンという組合せをみつけ、そのスキルの現業から離れ発注者側に移るという作戦です。

組合せとしては、ダイビングのできるカメラマンとか、ヘリコプターが操縦できるアナウンサーとか、元アイドルの税理士(芸能人の為の節税講座?)とか、スカトロ専門ハウスクリーニングとか、ゲイ専門の結婚式場とか、あれれ?

まあ、色々あるので、考えてみましょう。

あ~ 今日は全然、不動産の話じゃなかったな~
ま、たまには、いいか!

それに、属性あがったら、ひいこら不動産投資なんかやらなくても、十分にハッピーな人生送れるかもしれないし。

「で、ふくちゃん、給料どのくらい上がったの?」
えへへ~ ナイショ。相変わらず貧乏です(笑)

ちなみに英語は、TOEIC最高で 965点まで行きました。

てなわけで恒例の

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貧乏サラリーマンこそ不動産投資

「貧乏サラリーマンン」なんて人を見下した言い方でごめんなさい。

自分もかつては、かなりの貧乏人でしたし今でも結構貧乏人なので、過去の自分も含めた上で堂々と「貧乏サラリーマン」と呼ばせてください。

で、何が言いたいのかというと、「貧乏サラリーマンほど不動産投資に向いている」という話です。

そして今回は、久々にシミュレーションデータをナマ画像で公開!

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先のブログで、「小規模個人事業主が不動産投資をやっても旨みが少ない」といった記事を書いたところ、普段の4倍くらいのアクセスになってしまいました。

そんなにセンセーショナルな内容ではないし、そもそも税務のプロでもない自分が書いているわけなので、みなさん、冷静に読んでください。

さて、じゃー、サラリーマンはどうよ? ○ルガは金貸さなくなっちまったし、どーすればいいのよ?っと。

そもそも、どこの銀行でも、ほいほいお金を貸してくれるような高給リーマンは、不動産投資には向いていません。何しろ税金が凄いです。今年から所得計算の控除額上限が抑えられてしまったので、その傾向は益々厳しくなります。

せっかく融資受けやすいのに、ほいほい不動産投資してみたら、税金ばっかり、がっくし。

一方で、所得税率が最低ラインのサラリーマンの場合はというと・・・・はい、美味しいです。ハッピーシミュレータで、さくっとやってみました。

物件価格1億、利回り10%、築20年のRC、土地50%建物50%
家賃6万円のワンルームが14部屋でどうでしょう?
一戸あたり20m2、レンタブル比85%で、延床面積330m2
4階建てELVなし、有効建蔽率70%くらいだと、必要敷地面積は120m2くらい。
ワンルーム20m2で家賃6万円とれるとこで、利回り10%くらいなので、東京から河をちょっとわたったあたり、路線価20万円くらいでしょうか?管理費はベストプラクティスで15%、空室率も同じくベストで5%、家賃下落率は年0.6%。

気前良く、フルローンで試算します。金利は地方銀行でまあまあの2.5%、期間は25年。

でました。
売買価格1億で、評価額7100万円、実質利回り8.8%。
税引前CFはずーっと横ばいで年約210~199万円くらい。
不動産による課税所得(青色申告控除とか専従者控除とか使う前)は
最初の5年平均が約350万円、以降5年毎に、387万円、429万円、478万円。
ちょっとエグイので、青色申告控除65万円は使わせてもらうと
285万円、321万円、364万円、413万円(それでも恐ろしい~)
しかもこの数字、修繕費入れてません(地獄)

さてここからです。

年収300万円のサラリーマンを想定します。
この人の社会保険等の控除が年間30万円と想定すると(少なめ?)
現時点の課税所得は119万円。所得税は年間6万円(笑)
住民税をめちゃざっくり10%として12万円くらいなので、税金は年間18万円。
(ホントですか~?)

日本って、ほんと、

低所得者にとって天国


みたいな国ですね。

で、このサラリーマンが、上記物件を購入すると最初の5年平均で
課税される所得合計は119+285=404万円くらいです。
はい、ようやく税率20%の階段を超えたくらいです。

このとき、不動産所得による所得税の増が約32万円、住民税がざっくり28万円の、合計60万円増です。それでも年間78万円くらいですね。

ここで、所得税20%+住民税10%という数値を入れて、ハッピーシミュレータで税引き後CFを算出すると、最初の5年平均が125万円、その後5年毎平均が、110万円、93万円、75万円 



まあ、利回り10%でフルローンなんてやっちゃうと、金利2.2%で運営比率15%でも、こんなもんです。これで空室20%とかになると、それぞれ
20万円、7万円、赤字8万円、赤字25万円、みたいな~(汗)

カリカリチューニングで満室を維持して、こまごました節税をやらないと、とてもでないけど、お金たまりません。

しかも・・・・・

借金1億円ですからね~(爆発)


それで本題ですが・・・・(前ふり長いぞ)

例えば、所得税率が既に最高税率の40%みたいな人がやると・・・・
住民税も併せて50%・・・・
ハッピーシミュレータに入れると

空室率5%で試算して
税引き後CF最初の5年平均が68万円、その後5年毎の平均が45万円、20万円、赤字8万円



空室率20%だと、あれれ~?
赤字7万円、赤字28万円、赤字52万円、赤字79万円。
そして、築20年RCですから、躯体や防水はもちろん、内装の修繕等、これでもか、これでもか。

ほーら、どっかのインチキ評論家の言うとおり、不動産投資なんて儲からないってことになります(あはは、あはは、あはは~)

みなさん、どうする~?
こんな物件をこういう買い方しちゃって
Buy & Holdで収支考えちゃうと
全然儲からないというワケですが・・・

実は、融資の組み方とか、サラリーマン人生におけるどのポイントで買うかとか
そういう事の最適化をしていけば
実は、きちんとお金を残す方法もあるんです。
そのあたりは・・・

このページを血眼で見ている
インチキコンサルさんの商売ネタにされたくないので
どっかの飲み会で会った人にのみお伝えします。(あれ~?)

でもさ、そもそも・・・
年収300万円の自己資金で諸費用しか用意できないサラリーマンが
いまどきフルローンでも不動産かえるのかって?

どうでしょうね~
ただ、貧乏サラリーマンだった自分が
どうやって属性を上げたか?

といった手法ならブログで紹介できます。
次のブログから・・・

そんなわけで・・・

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サラリーマンvs個人事業主

先回のブログの中で、自分でも何気なく書いた一言ですが、よくよく考えると、こんなこと、まともに言っているコンサル(もどき)とかブロガーとかいないので、ちょっと掘り下げてみました。何って?

小規模の既存個人事業主が不動産投資をやってもあまり儲からない。むしろサラリーマンの方が不動産投資に向いているというハナシ。

ヤバイ、また敵を作ってしまう(自爆)


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ところで・・・・

ちょっと前の狼閣下(← いつの間にか関西でこう呼ばれるようになってました)
のブログで

「最近、ホントろくな物件ないんですよ。それなら自分で作っちゃった方がましかも~」

みたいなコメントありました。

みなさん、危険ですから真似しちゃだめですよ。
素人が土地から新築なんてやっても絶対に儲かりません!
高い設計費、エグイコンサル料、キックバックだらけの建築費、あげくの果てに安い材料バンバン使われて、施工も手抜きで、将来泣くだけです。

絶対にやらないでくださいっ! ← ポジショントークモロだし(自爆)

でも、どうしてもっていう人は、

kkenji君に頼んでください(あれれ~?)

さて本題です。

小規模の個人事業主が不動産投資やっても儲からない理由とは?
なぜサラリーマンの方が向いているのか?

ワタクシ、税の専門家ではないので、テキトーに書きますし
しかもサラリーマンの場合との対比で、前提として「不動産投資を始める前の可処分所得が同等の場合」という前提で書きます。

簡単に言うと、既存個人事業主の場合は、税制上認められる各種必要経費(例:自宅事務所、自家用車、水道光熱費、等を、家事按分で経費化する)を、既に税務申告に取り込んでいるので、不動産投資を始めることによって新たに得られる家賃収入増が、モロに税額増に直結してしまう点があります。

サラリーマンの場合、従来、必要経費なんて認められないので、所得税を控除された後の可処分所得の中でそれらを賄っていたわけですが、不動産投資を始めることで、例えば自宅事務所、自家用車、水道光熱費、などを実態に即した家事按分割合で経費化する事ができます。

また不動産投資を事業規模にしておけば、奥さんを青色申告専従者にして所得を圧縮できますし、青色申告控除を利用したりと、新たに得られる家賃収入が、いきなりモロに税額増につながりにくいという点があります。

具体的な数字で行くと、現時点で所得(収入じゃないですよ、課税の対象となる所得という意味です)が500万円の個人事業主とサラリーマンがいたとします。

この人が、フルローンで1億円利回り10%、建物割合50%、償却期間20年残くらいの物件を買ったとして、家賃収入1000万円、金利250万円(元金返済250万円)、原価償却250万円、運営費(税金、管理費等)150万円の物件を買うと、

不動産による税引前の手取りが、1000-250-250-150=350万円
単純に不動産のみの課税所得を単純に計算すると 1000-250-150-250=350万円。よって、従前の所得と合算すると、350+500=850万円が課税所得となります。

サラリーマンの場合、年収870万円の人で、ざっくり計算して社会保険が年間80万円、配偶者控除ありのケースだと、課税所得が500万円くらい、よって所得税は年間たったの58万円くらいです。これに均等割りとか無視してざっくり住民税10%を足すと、それでも税金は総額で年間108万円程度。ちなみにこの人の可処分所得は、生命保険とか除くと、870-80-108=680万円くらいです。

一方、個人事業主の場合、専従者給与をいくら見るかとか、経費をどうしてるかによるので、逆算で「収入」と「可処分所得」を求める事ができません。

ものすごく乱暴な比較計算の為に、どちらも一律「課税所得500万円」で不動産投資した試算をするなら、

サラリーマンの場合、
給与所得500+不動産所得350-専従者控除130(会社の扶養から外れずパート給与と比較して乖離のない金額かなと?)-青色控除65=655万円。このときの所得税は、約88万円、住民税が66万円、合計154万円ですから、不動産投資やる前から46万円のアップ。
前出した手取り350万円―50万年としても、税引き後で300万円手元に残ります。

一方、個人事業主の方の場合は、単純に総所得が850万円になりますので、その時の税金は、所得税132万円、住民税85万円、合計217万円、従前より109万円増ですので、350-109=240万円程度の手取りになります。

上記の比較だと、たった60万円の差ですが、実際にはサラリーマンの場合、前述した自宅事務所や自家用車の按分、通信費、光熱費、事務用品費、など、更に必要経費を計上する事で節税効果を高める事ができるので、その差は更に大きくなります。

今回の比較では、フルローンで1億円利回り10%建物割合50%償却期間20年残くらいの物件を買ったとして、家賃収入1000万円、金利250万円(元金返済250万円)、原価償却250万円、運営費(税金、管理費等)150万円、という比較的まともな都心型物件でローン期間も長めの設定で試算しています。

気をつけて欲しいのは、上記の運営費15%というのは、かなり良い物件のケースです。地方の築30年のRCで一戸あたりの面積が大きい割りに家賃が安い様なケースだと、運営費が30%くらいになると思います。これで試算すると、手取り収入は1000-500-300=200万円
課税所得が1000-250-250-300=200万円

個人事業主のケースだと、税総額が160万円になるので、不動産による手残りは200-52=150万円くらいとなり、前出の240万円と比較して悲惨な結果となります。

1億買って、手残りが150万円です。対物件手取り利回りが、たったの1.5%です。

「フルローンだからEquityは取得諸経費だけ、6%とすると600万円、だから、対Equity利回りだと25%、良い投資だと思いませんか?」というのは、数字を巧みにあやつる、インチキコンサルの手法です。

IRRで考えるなら、買うタイミングにも拠りますが古い物件は出口で確実にキャピタル損が出ます。都心の物件で建付減価が発生していれば別ですが、地方物件で更地にすると解体費も含めた差損を期間収益で埋められなければ、IRRは逆ザヤになります。つまり、出口まで行って赤字という事です。

ここまでの試算は、融資期間30年、金利2%台前半程度での試算ですので、まりおさんの様に、17年という短いローン期間でやれば、当然の事ならがら、CFはマイナス、デッドクロス、黒字倒産になります。

世の中には、こういった数字のトリックを正しく伝えずに、とにかく売れば勝ちみたいな業者やコンサルも多いのでしょう。

古いボロクソ物件、誰も買わないから見た目は割安の、クソ物件を
「リノベして賃貸して、何年かして転売すれば儲かるぞ!」
みたいな事を簡単に言う輩がいますが、

従来、古いクソ物件を正確にデューデリしてリノベするなんて、プロでも二の足を踏むリスキーなビジネスです。

超大手メーカーやスーパーゼネコンは絶対にやりません。その辺の、ぽっと出のえーかげんな施工業者か、よほど経験とスキルのある会社でないとやらない仕事です。

街場の業者なんて、新築ですら竣工後の瑕疵担保やトラブルの絶えない業界ですので、その中から素人が信頼できる業者を見つけるなんて、至難のワザです。

安いからと、テキトーなリフォーム業者にリノベさせて、いざとなったら逃げられて、転売したら売主に瑕疵で訴えられて、なんてことやってたら、商売になりません。

そういった、無理なスキムを、初心者投資家に押し付けるような輩もいる様ですが、一体どうなんでしょうね? 自分がケツ拭かなければ何でもありなんでしょうか?

てなわけで恒例の

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まりおさんのコラム

いまさらですが読んでみました。まりおさんのコラム。
良いコラムです。普通の素人が何も考えずに不動産投資するとどうなるか、本当に良く書かれています。今日はそんなこんなの所感です。

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ところで
前回、前々回のアパート用土地に関するブログ記事ですが

ほとんど全く
書き込み反応がありません。
アクセスはそこそこあるんですけどね~

分かる人には分かる様に書いたつもりだったのですが
普通の方にはいまいち分からないのでしょうか?
単にネタがつまらん?

さてさて
今日のテーマはこれです

マリオさんのコラム

カードローンも組めない貧乏なまりおさん(本人談)が
アパート投資の本に出会い
RCの中古アパート築30年
物件価格4000万円
全18戸

この物件をリフォーム代込み4800万円の融資を受けてついに不動産投資を開始
ところが・・・・
度重なる退去の度に発生する多額のリフォーム代
増える空室
手元にキャッシュが残らないのに
税務上の所得だけ増えて
所得税増加
市営住宅の家賃が月額2万円から8万円に値上がり
(55,000円の民間2LDKに引越し)
国民健康保険も月額6万円に増加(まりおさんな自営業なので)

入居率は常に90%
だが手元には金が残らず出て行くばかり
最後には固都税などが払えず差し押さえ通知書が・・・
ここで売却の決意をするという結末です

具体的な数字は断片的でしたが
さらっと試算してみると
当初の売り出し価格で行くと
家賃月額48000円x18戸=86万4千円 年間10,268,000円
リフォーム込み代金4800万年 → 利回り20%超えています。

実際には、追加のリフォームがあったので購入価格5100万円
退去の度に風呂を交換したりでリフォーム費用70万円x18戸で1260万円
物件価格としては6360万円程度で見ると良いでしょう。
家賃は引きなおして44,000円x18戸x12ヵ月=9,504,000円/年
結果、利回りは表面で14.9%くらい。

では、なぜ上手くいかなかったのでしょう?

本人は手元にお金が残らない理由として
13年という返済期間の短さを挙げています。
元金均等返済で月の返済は40万円だそうです。それでも家賃に占める返済比率は50%以下です。首都圏物件ならまあなんとかなるレベルです。

ではなぜ上手くいかなかったかというと、
まともに書くと地方の古いRC物件が
本当に売れなくなっちゃうから
特に商材系のブロガーさんは絶対に書かないのでしょうけど

一戸あたりの家賃に対する、固定資産税を含めた一戸あたりの運営費が、格段に重たいというのが、その大きな理由だと思います。

地方の物件は都心に比べ一戸当りの面積が大きく、一戸あたりの固定資産税が大きくなります。

→ RCだと特に建物の固定資産税が大きくなる。面積あたりの税率は全国一律です。
→ 地方は路線価が低いとはいえ、駐車場を含めた一戸あたりの土地面積が大きくなります。

それに比べて一戸あたりの家賃は、都心に比べて小さいのですから、当然、上記の指標は大きくなります。

それ以外にも、4万円前後の家賃を得るのに40m2くらいの2DKとかだと、建物の維持管理費、部屋内のリフォーム費、清掃費なども同様に重みになります。

大家の苦労と手間を考えても、都心の方が、同じ家賃総額得るのに必要な戸数が少なくて済むので、ラクチンなんですけどね~

あと、こんな事書くとまた怒られちゃうんですけど・・・・

そもそも所得の低い個人事業主が不動産投資やっても
税制的には、あんまりメリットないんですよね。
個人事業のほうを申告上赤字にできる人は別ですが・・・

むしろサラリーマンの方がはるかに有利です。
給料が安いうちは、合算の所得税も低いので手残りは増えます。基礎控除とかありますからね~。しかも厚生年金や健康保険など、申告所得額と関係なく給与所得額で決まります。
勤務先の属性と給与所得で、ローンも格段に受けやすいです。
社宅のある会社もだいぶ減りましたが、家賃は申告所得と関係ないですし。

法人でやるなら別でしょうけど、小規模の個人事業主が、いきなり法人で融資引くというのも・・・しかも不動産業とか賃貸業とか建築業とかの素人じゃ、難しいでしょうね。。。

ん~ こんな事、書いちゃってもいいのかな?
一気に嫌われそう(自爆)

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最高の黄金比とは?

先日の記事、酔っ払って書いてたので、「黄金比」の事を「黄金率」と書いてしまいました。あははは~ 許してちょ。突っ込まれる前に謝っちゃいます。

そんなわけで、本日のテーマは、

みんなが知りたい「最高の黄金比とは?」

本日は、そんな超ノウハウを惜しげもなく無料て提供します!

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ずばり書きます!

88

58

90


これです。

わかりますか?

これが最高の黄金比なんですよ

わかりますか?

アグネスラムです(自爆)

B

W

H


あはは~ ごめんね!
これじゃアパート勃たない、
じゃなくて、建たないね

元々はダビンチとかが、デッサンの中で見出した
美しく見えるためのプロポーションの事を
黄金比と呼んだのですが(詳しくはWiki見てください)
アパートを効率よく配置する為にも
同じようなアプローチが必要です

地型と、道路と、階段の着き方と
モジュール寸法の組合せになります

まず字型ですが
やっぱ東西に長い土地が有利です
やっぱりお部屋は南向き!(ハート)

南北に長いと
部屋の窓面が西か東に向きます
そーすると、朝日はあたるけど午後は真っ暗なアパートか
朝日の当たらない西日ガンガンのアパート
になってしまいます

次に道路ですが
旗ざお地でない場合
東西に長い土地を前提に話すなら

まず東道路と西道路
これは条件ほぼ一緒です。
南面の採光が有利です
プライバシー保護の観点からもこれが良いです
でも窓先空地とか採光距離が取れないと立ちません
おまけに出入り口から道路へと通路を取られます
つまり接道長さが重要です

南道路
採光距離と窓先空地が稼げます
出入り口が北側アクセスなので、建物の東か右に避難通路幅を確保しなければなりません。
奥行きが厳しい場合でも、これならなんとかなります。
ただし道路に面してプライバシーをどう確保するかが課題です

北道路
これは1階が直接道路から入れるので
避難通路が省略できるので有利です
敷地に奥行きがないと窓先空地とか採光距離が取れません
窓先空地から道路への避難経路幅が東側か西側に必要となります
プライバシーは確保しやすいです。

上記を自分で絵にしてみてください
建築モジュールに従って寸法入れてみると何かが見えてきます。
どうしても南北に長い敷地で検討する場合は
上記を90度振れば検討可能です。

問題はこれに、どうやって階段をつけるか?
階段の付け方次第で、
東西スペースを食われたり
南北スペースを食われたり

そんな組合せの中で
「最高の黄金比」が求められます

殆どエスキスの講義になっちゃいました。
もっとも建築屋から見れば、上記の話は初歩の初歩
偉そうに講義するほどのネタでもありません
皆さんも、まずは自分で色々落書きしてみてください。

そこで問題です

「じゃあ長屋(テラスハウス)形式なら外階段いらないから簡単でしょ?」

はい、確かにそうです。
なので旗ざおでもないのに
無理やりテラスハウスにしちゃうという
荒業が
最近横行・・・じゃなくて流行してたりします

じゃあ、旗ざおならどうなるの?

はい、サオの付き方が重要です。

サオの付け方がまた面白いんですね~
サオ師、サオに溺れる・・・・なんちて?
なんじゃこりゃ?

さて、そんなわけで恒例の

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