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第五弾 イシワタ星人は積算命?

マル秘スライド公開第五弾です。

まずは・・・

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おっと、ちょいやば伏字シリーズ(汗)
笑ってながしてちょ!
ランキングも、赤井親分のちょい上に乗っちゃいました(汗)
肉欲団を追撃中?

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其の三 不動産投資の正体 - イシワタ星人は積算命?

積算評価は資産価値ではありません
 
固都税・相続税の計算指標です。お金を生む指標ではありません。
むしろ、お金を失う指標です。  

例) 積算評価一億円の原野は税金と維持費がかかるだけ でお金を生みません 

例) 積算評価の高い田舎の土地は、その値段で売れません。

例) 都心の土地は積算評価では買えません。
 
例) 賃料収入と比較して積算評価の高いRCは、税金、維持費、解体費の三重苦

積算評価が高くて収益性の低い物件を買うと、死にます
(あくまで個人的な見解ですが)

(死にたくない綱渡り先生は、ブログを始めて厚木の物件を素人に売り逃げたそうな?)
(そしてメルマガで「不動産投資は儲からないのでネットビジネスやりましょう」と商材を売りつけたり?) 

 
「ス〇ガで借りられるだけ借りて・・・・・」と言ってたコンサルさん?お元気ですか~?  
「資産価値大!フルローン可能!」とか、いまだにメール来たりしませんか?

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積算高いだけの物件だけ買ってくと
銀行もどんどん融資つけるので、更に買い進める事ができますが
その先には高速凍死・・・

と、かの 
ケイマン先生
もブログで書かれていました。

いやー、不動産投資って本当に難しいですね(笑)
よくわからないから、ぜーんぶコンサルに丸投げして
言われるがままに買っちゃいましょうか?

なんちて・・・

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第四話 不動産投資の正体 - キャッシュフロー命

文字色マル秘スライド公開第四弾です。

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元祖?「潜水艦ブロガー」ことふくちゃんです。

ちょっと伏字が足りないんじゃないの?やばくね?との指摘がありましたが・・・
御愛嬌でお願いします。

「話した内容は墓場まで」なので解説抜きです(笑)
著作権は放棄しませんので、無断でセミナーとか商材とかに転用しないでださい(あはは)

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CFは刹那的瞬間最大風速です。
普通は買った時が最大で、以降はどんどん減って行きます(空室家賃低下デッドクロス)

キャッシュフローが多い = お金持ちになれるではありません

例1) ローン期間を延ばせば、月々の返済が減るので、CFは増えます
    でも残債がなかなか減らず、ライフサイクルで見ると、金利を余計にとられます

例2) 頭金をたくさん入れればCFは増えます
    でも頭金を取り返すまでの間は、財産が増えた事になりません
    自分の頭金を取り返している間も、そのお金に所得税をかけられます


例3) 借金を増やして物件を増やせばCFは増えます
    でも増えたCF以上に税金が増えます
    財産が増えるどころか、逆に借金が増えて行きます。


そして、その間に、物件価値は時間と共に、どんどん下がって行きます!


売りたがり屋コンサルさん、物件売りつける前に、こんな事、教えてくれますか?
売りたくて、売りたくて、知っているのに知らんぷり


収益累計(CFと元金返済の累計)が
物件価値減少(特に上物)を
上回らない物件は
投資でなくて散財です。


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あ、今日は伏字のいらないネタでした。
「キャッシュフロー月100万倶楽部!とか言ってもあんまり意味ないこと
伝わりましたか?

まじめすぎてつまらない?
次回は伏字必須ネタです(汗)

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まだまだ出てくる、不動産投資のワナ、ワナ、ワナ

狼旅団セミナー マル秘スライド公開第三弾です。

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御存じ「セミナーネタは墓場までもってくルール」ですが
自分ネタのスライドだけ公開です。
「話した内容は墓場まで」なので解説抜きです(笑)
著作権は放棄しませんので、無断でセミナーとか商材とかに転用しないでださい(あはは)

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1) いまさらジローな海外不動産投資! 
   → フィリピンでホームインスペクターやりますか?〇嶋さん?
   → 世界の富裕層は10年くらい前にアジアで物件を仕入れ済み
   → アジアの成長を見て売り始め、震災直後に日本を買いあさり

2) 「相続対策にピッタリの物件出ました!」
   → 単に高いだけ?
   ↑ これ最近のブームです 


3) 地方高利回り物件でウハウハ!
     → 地方高利回り=面積広くて家賃坪単価低い 
     → 家賃に対する維持費(税、リフォーム、管理費、他)
     → 結局手残りは少ない?

4) 「政策金融公庫向きの物件です!」 
     → おいおい、それって、まともな銀行じゃ融資つかない物件じゃん!

5) RCフルローンで光速凍死 (○ルガは拘束投資ともいいます)
   → フルローンの組める時勢 
   → 物件価格高騰期
   → 買った時から利回り低い
   → そのうち景気後退
   → 家賃低下・空室増加
   → ドボン

6) これからジローな太陽光??? 
   → なぜ海外不動産 + 太陽光なの? 長〇さん?


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一部反感を買いそうなネタですが、伏字という事で御隠密に(汗)

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其の二 不動産投資コンサルの甘い罠

狼旅団セミナー マル秘スライド公開第二弾です。

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セミナーで話した内容は、ナイショナイショで「墓場までもってくルール」ですが
自分のネタのスライドなので。
「話した内容は墓場まで」なので解説抜きです(笑)
著作権は放棄しませんので、無断でセミナーとか商材とかに転用しないでださい(あはは)

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其の二 不動産投資コンサルの甘い罠

~ Duck walking to us with carrying green onion
(カモがネギしょってやってくる)

街中に溢れる、勘違いブログ、はてなな投資本、
〇ンチキコンサル カッコイチ業者 
ヤツラのキーワードは

ハッピー&リッチ  セミリタイヤ  経済的自由  
年収〇〇万円でも買えた! フルローン出ました!毎月100万円キャッシュフロー 
ノウハウ 裏ワザ  夫にナイショ!妻にナイショ! 税務署にもナイショ?  

1)当社は融資付けが強みです!
→ 世の辞書にはス〇ガとオリッ〇スしかない!
→ な、なんと、〇ーエフネッツも、住〇L&Fとか〇ルガが大好き!

2)不動産投資の良いところはレバレッジ
→ 金ない奴にもなるべく高いの、買わせたいもんねー!

3)不動産投資でセミリタイヤ
→ 川柳 「サラリーマン リタイヤしたら 融資ムリ」

4)融資を出しやすい銀行から借りられるだけ借りて
→ 売れるだけ売って、あとはサイナラ~

5)税引き後キャッシュフローの事は・・・・・
→ 絶対に言わない というより ホントは知らない???

6)なのにIRRとかすぐに横文字使いたがる!
→ 住信、スル〇を使えば、IRRは簡単に大きくできます!

7)偉大なる勘違い!「出ました!RC高利回り10%物件!築25年!」
→ 税引後CF 手取りは2%!(なら、まだいいほう?)
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其の一 ロバートキヨサキの功罪

土曜日は狼旅団セミナーでした。
参加いただいた皆様、ありがとうございました。

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え~ 過去のブログでも書いてますが
ワタクシ、他人に何かを教えるほどエライ人間ではありません。

ですが、狼さんが煽るせいか
何やら需要があるようで・・・

セミナーで話した内容は、ナイショナイショで「墓場までもってくルール」ですが
自分のネタのスライドを、これから少しづつ紹介しようかと思います。
「話した内容は墓場まで」なので解説抜きです(笑)

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其の一 ロバートキヨサキの功罪 Do you love Robert Kiyosaki ?
素人がいきなり数億の借金を抱えて、全く知らない産業に参入するビジネスモデルの恐ろしさ!

1) 商品知識が殆どない素人が、億単位の借金をする必然性とは?

2) プロの不動産屋がひぃひぃ言ってる「レッドオーシャン」に素人が参入する勝算?

3) 1億円のフェラーリ、いきなり買いますか? 維持費いくらかかります?

4) 良い借金などない! 借金はゼロが一番! 

5) 米国不動産はキャピタルゲイン命です → イールドギャップ出ません

6) アメリカ人はロバートキヨサキなんて知りません

7) 自宅は負債ではない! 生活インフラです  買っちゃだめ?(汗)

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狼旅団セミナー

気が付けば春、桜の綺麗な季節です。

3月末退去の賃貸募集や、新築プロジェクトや、海外出張の段取りやら
いまだバタバタしてますが
その間も、伊豆の温泉行ったり、桜を楽しんだり、
人生は生きている間に楽しまないと! です。

思えば前回ブログの更新が3月23日、ロスから帰った翌々日。
ロスに行っている間に、いつのまにか、
東京の狼セミナーで、ふくちゃんも一緒に喋る事になってました。

以下、引用です。

*************************

「狼旅団セミナー春の陣~今度はふくちゃんとしゃべり倒すんじゃんw」
日時 4月19日(土) 13時開始 18時終了予定
セミナー場所: 池袋のいつもの東京セミナー学院5F
懇親会会場:これもいつもの池袋西口「大馬鹿地蔵」
講師:ふくちゃんとワタクシ
セミナー内容:未定ですが今年名古屋でやった新ネタになります
セミナー会費:3000円
懇親会費:5000円
(セミナー+懇親会セットで8000円です)
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申し込みの方は、いったん締め切ったみたいです。
もしかしたら、直前で二次募集があるかもしれません。
キャンセルが出たりして(わかんないけど)

いちおー自分の出番の部分だけ、Agenda乗せておきます。

第一部 不動産投資の罠

其の一 ロバートキヨサキの功罪
其の二 不動コンサルの甘い罠
其の三 不動産投資の正体


第二部 投資利回りってないよ?

1.いまさらですが税引き後キャッシュフローの計算の仕方
2.いまさらですが融資の組み方あのねのね
3.そして考えるキャッシュフローと元金返済どっちが大切?
4.さらに考える資産性か収益性か?(積算か利回りか?)

第三部ぶっちゃけシリーズ(辛口トーク)

1.こんな物件買うと儲かりません
2.こんな物件買うと将来死にます
3.自主管理大家のつぶやき
4.不動産ティップス渋谷初代チャンピオン5分間連続一発芸

名古屋でやった内容を再編集するので、少し変わるかもしれません。


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