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拘束投資をスっケルトン!

マル秘スライド公開最終回です。

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スっケルトンは、大家ガクちゃん の登録商標(予定)です
うひひ・・・・ぱくっちゃったよ~ん

さて、さて、ランキング急上昇
「らしんばん」でお馴染みの
変態エクセラー(自称)こと、
大家ガクちゃん!
↑ クリックすると、ガクちゃんのブログに飛びます(ちゃんと戻ってきてね~汗)

ガクちゃん、不動産シミュレーションの草分けです。
ガクちゃんが「らしんばん」を発表した当時
いわゆる「シミュレーション」「分析ツール」で抜きんでた人っていえば
ガクちゃんと、和合さん(←なつかし~)
ぐらいでしたからね!

そのガクちゃん
「ゴールド○ーシャンビジネス」に警鐘を鳴らすべく立上り
現在5位です!(注:↓をクリックすると、ガクちゃんのランキングが見れますが、ポイントは、ふくちゃんに入ります・・・笑)
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みなさん、是非、ガクちゃんに応援クリックお願いします。

そんなわけで、この先の続きはガクちゃんに任せて、

ふくちゃんの今回のシリーズは今日が最終回!

拘束不動産投資 「スル〇で買えるだけ買って」

を、スっケルトンしてみます!

ちなみに、なんで拘束投資かって?
ヘタに借りたら最後、なかなか抜け出せないから(笑)

簡単に口説き落とせるからって、安易に結婚してみたら
実は浪費家の奥さんで、別れようにも手切れ金が高くて・・・・みたいな?

**************************************
ス〇ガで買えるだけ買って???借金とリスク増やしてどうすんの?

○ルガで買えるだけ買って
(画像はクリックすると大きくなります) 
    
***************************************

気持ちよーく、フルローンでシミュレーションしてみました。

同じ金額1億円、築年数25年、利回り1%のRCでも

修繕負けしちゃうボロ物件を〇ルガ4.5%で買って
なんでもお任せ怪しい管理会社で抜かれまくっちゃう投資家さん(自称?)と

修繕が最小限ですむ厳選された物件を、低めの金利で運用できる
洗練された投資家さん(笑)では

結果として、こんなに違ってきます。

買えるから買う

じゃなくって、本当に良い物件が出るまで

ぐっと堪えて我マン汁・・・・

題して、

ふくちゃん我マン汁だらだら投資法?
(登録商標予定なし)
注:我慢の「まん」は片仮名の「マン」です
注:ワレまん汁ではありません ← くどいって・・・

なんか商材ブログとかメルマガとかで
裏ワザとかマニュアルとか、超簡単とか言ってますが

大切な事は

1)物件を見極める力(その為の地道な勉強と経験の構築)
2)良い融資を受ける(その為の普段からの準備)

借りられるからと言って、初心者が儲からない物件を〇ルガでバンバン買って
「○年で資産〇億」とか言って借金自慢してもしょうがないでしょ!
(○待ちとか、そうい人のブログとかいっぱい掲載して煽ってますが~あれ~?)

注:そういいながら、自分も高利回りの小っちゃい区分では〇ルガ使って、儲けさせてもらいましたが(自爆)

添付のスライドはCFベースだけで説明していますが
これを更に出口ベースでみると、残債の減らない高金利融資との差は歴然です。

賃貸経営(不動産投資?)を行う事で一番大切な事を一言で言えば

良い物件を良い融資で

これにつきます。
賃貸付けとかリフォームとかは、努力次第で後からどうにでもなりますので・・・

狼セミナーでは、ここまでは前置きで
実は、ここからが佳境で楽しくなってくるのですが
それはまたの機会に!

ここから先は
大家ガクちゃんに任せる事にして

ふくちゃん、しばらくお休みします。

最後にいっぱいクリックしてね! さいなら~

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キャッシュフローと元金返済どっちが大切?

マル秘スライド公開第15弾です。

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みなさん、週末はいかがでしたか?
自分は、土曜日の昼のフライトで韓国から羽田に戻り
その足で新築プロジェクトの打合せでした(汗)

さて今回は、融資の組み方あのねのね
更には、キャッシュフローと元金返済どっちが大切?

の二本立てです。

**************************************
いまさらですが 融資の組み方あのねのね
まとめ編

↓ クリックすると画像が大きくなります。

0510ローンの組み方まとめ

そして考える 
キャッシュフローと元金返済どっちが大切?


1) マリオさんは、何故死んだ? (ホントは死んでないけど) → 融資期間短すぎ+修繕やりすぎ
    
リンク先 → まりおさんのコラム
   
2) 借金進さんは、なぜ、ひぃひぃ? (本当は儲かってるはず)  → 短期で返済だから~
   リンク先 → サラリーマンvs個人事業主

3) 元金返済は裏側のキャッシュフロー 

4) サラリーマンの不動産投資計画 → うまくやれば、そこそこ儲かる?
   リンク先 → イケテルサラリーマンの賢い買い方
   リンク先 → 貧乏サラリーマンこそ不動産投資 
    
***************************************

キャッシュフローVS元金返済
みなさん、ご意見がいろいろあると思います。
長くなるので割愛しますが、詳細はリンク先の記事を読んでみてください。

ところで、韓国ってネットを政府が監視しているんですね、結構。
ホテルからエロサイトにつなごうとすると、ハングル語で警告の画面になって見れません(汗)

前回の記事、ホテルからFC2にアップしようとしたのですが、
繋がりがむちゃくちゃ悪く、ようやくアップした記事をスマホで見たら、

途中で切れちゃってるんです。
そんなわけで、クリック数も伸びず、クマさんに抜かれちゃいました(笑)

次回は、ス〇ガ拘束投資にやられちゃった方に捧ぐ
「ス〇ガで買えるだけ買って???借金とリスク増やしてどうすんの?」

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修正版-フルレバVSうち入れ 投資利回りはどっちが得?

(スマホにうまく表示されないようなので再掲載します)

マル秘スライド公開第14弾です。

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韓国でのお仕事も今日で終わり。
明日はお昼のANA便で羽田に戻ります。

昨日は、

フルレバ派 VS 自己資金投入

を税引後CFの視点で見てみました。
これは「自己資金を多く入れた方がCFは伸びる」という結論を
容易に想像できたと思います。

それでは、前回同様のモデルケースで
投資利回りで考えた場合、どちらが得か?
みてみましょう。

*******************************
いまさらですが 融資の組み方あのねのね
フルレバVSうち入れ 投資利回りはどっちが得?
(画像をクリックすると拡大されます)

フルレバVS打ちいれ投資利回り比較


*******************************

自己資金(Equity)を少なくしてレバレッジを大きくした方が
IRRは良くなります。

ですが、「最後の手残り」という視点で見た場合、金額ベースで言うと
自己資金を多く入れた方が得となっています。

ただし、ただし、ただし

これはあくまで今回のモデルケース(所得税率20%と住民税率10%)の場合で、

同じ物件でも、所得税率40%+住民税率10%の人が自己資金を多く入れたら
間違いなく税金にCFをもってかれて(金利少ない+税率高い)
結果は逆転してしまうでしょう(計算してないけど・・・笑)

また同じ物件で所得税率5%(笑)+住民税率10%の人の場合
自己資金を多く入れれば(って、そもそも難しいでしょうけど)
手残りはより多くなります。

売りたい売りたいコンサルさん
こんな事、ちゃんと教えてくれるのでしょうか?

そして融資コンサルさんと名乗る方々は
「どうやってフルローンを引くか」
「どうやったら、たくさん借金できるか」
しか話してくれません(笑)

ご覧になってわかると思いますが
所得税率の高い人ほど、フルレバをやったメリットが出ます。

所得税率の低い人がフルレバをやるのは
金利や減価償却による節税効果が効かないので
税引後CFが、より一層薄くなるわけで
そんな低空飛行な状態で、
大きな修繕や、空室率があがると・・・

ドボンですね・・

通販大家さんの「破壊的投資法」で力強く説いていた
「貧乏人が金持ちになるにはフルローンで億単位のRCを買え」

無茶ですね~(笑)

そういえば、〇森さんって、今はどんなネタで
素人をひかっけているんでしょうね~?

次回は、融資の組み方あのねのね まとめ編です

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自己資金を考える フルレバ or うち入れ

マル秘スライド公開第13弾です。

狼さんが書きました。


まずは、ランキングを押して、ぶひっ! ぶひっ!なんですのw

こんにちは。

今日から仕事で札幌入りです。
東武ホテルのメンバーズカードに登録していたのですが
ふくちゃんと違って部屋はアップグレードされることもなく普通のシングルでした。(ケチw)

広さ2畳ほどのクソ狭いバスルームで、慌ただしくお湯に浸かり
備え付けの浴衣(ちょっとキツいですね、これ)でリラックスしながら、ブログをアップしています。
(次はホテル代ケチらないで広い部屋を予約しようっと、、、、泣)

東武ホテル、なかなか上手にリノベされていて参考になります。
しかしテレビのチャンネルに慣れてなくてポチポチボタンを押したら
エッチなお姉さんの声がフルボリュームで流れてしまい
もうこのホテル2度と使えないかもしれません・・・(汗)


狼さん、がんばってくださいね!

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今日はサラリーマン本業でソウルの大手プロジェクトマネジメントの会社をインタビュー
夜は現地のプロパティマネジメント会社の社長と、韓国ウナギ、韓国のマル秘料理を、ドンドンジュウで
という夜でした。

二件目は、極めつけローカル料理。
スケソウダラかなんか、白身の魚を藁に包んで一週間発行させた
料理。

見た目は白身の刺身ですが、匂いが強烈なアンモニア臭
社長との信頼関係は完璧ですので、有無を言わさず、さくっと食べましたが・・・
食べた後で、思い切り後悔しました。
でも、ニコニコ笑いながら、3回おかわり。
社長が日本に来たら、くさやの干物でリベンジしてやる(笑)

さて本題です。皆さんが一番気になる

フルレバ派 VS 自己資金投入

**************************************
いまさらですが 融資の組み方あのねのね
自己資金を考える フルレバ or うち入れ

0508フルレバVSうち入れ税引後CF

*****************************

これは比較的わかりやすいと思います。

なんちゃってコンサルに唆されて
フルローンで買ってみたものの
実際の手取りはムッチャ薄くて
「不動産投資ってあんまり儲からないね」
すると、○インチキコンサルさん
「お客様の属性でしたら、まだまだ、ガンガンいけます!」
そして、またフルローンで・・・・

モデルケースは、金利2%という、結構良い融資。
もしこれを、金利4.5%で買っちゃったらどうなるのでしょうか?

一方で、自己資金を多く投入したケース。
CFは多くなります。

小金を持っている素人投資家を騙そうとしたら、
自己資金をいっぱい出させて、見かけのCFを大きくしちゃうえば
いくらでも売れちゃいますね(笑)

怖いのは、自己資金をたくさんいれて
CFを大きくしても、それって最初のうちは自己資金を回収しているだけ。
にもかかわらず、回収しているお金にも所得税をかけられます。

「不動産投資なんてしなければ良かった」?

次回は、投資利回りという視点で

フルレバ派 VS 自己資金投入派

を考察してみます。

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長短ローン、投資利回りじゃどっちが得?

マル秘スライド公開第12弾です。

まずは・・・

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今日から仕事でソウル入りです。
ロッテホテルのメンバーズカードに登録していたので
部屋がデラックスルームにアップグレードされていました。

広さ6畳ほどのバスルームで、ゆっくりお湯につかり
バスローブでリラックスしながら、ブログをアップしています。
(現役サラリーマンライフも捨てたものではないです・・・笑)

ロッテホテルの新館、なかなか上手にリノベされていて参考になります。
キングサイズのベッドが一人には広すぎて・・・(汗)

さて本題です。
前回は支払金利とROIの長短ローン比較でした。

「次回は、フルレバ派 VS 自己資金投入派 の比較」
と書きましたが、すみません。

「長短ローンを、投資利回りという視点で考える」

を忘れていました。こちらが肝です。

さてここで皆さんにクエスチョン。今回のモデルケースだと、

投資利回り(IRRまたはDCFの割引率)的には、
長短どちらのローンが有利でしょうか?

これを即答できるナンチャッテコンサルさん、どのくらいいるでしょう?

**************************************
いまさらですが 融資の組み方あのねのね
融資期間 長期30年 vs 短期20年 金利2% 出口戦略を見据えて評価してみましょう

(画像をクリックすると拡大されます)

長短ローン投資利回りでみると

***************************************

あれれれれ?

借入金利、自己資金割合、物件の利回り等、個別のケースで結果は異なりますが
あくまで今回のモデルケースでいうと
長短ローンで投資利回りに、それほど差が出ていません。

今回のモデルケースに限って言うならば、
短期ローンでの税引後CFの少なさを、
元本返済のスピードが相殺して
結果として売却後の手残りを見ると、
あまり差がなかったという事になります。

気を付けてほしいのは、くりかえしになりますが、
どんなケースでもこうなる訳ではありません。

ナントカ大百科のメルマガみたく、
定性的な話(風が吹けば桶屋が儲かる的な話)で
簡単に説明できるものではなく、

金利、実際の期間、自己資金割合、収益率、などの
各種パラメータを実際に入れてみて、
定量的な分析をしてみないと結論は出ません。

雲に巻く様な話で本当に申し訳ないのですが

「個別のケースで結果は異なる」
「定性的な話を簡単に信じてはいけない」
「実際に数字で分析してみる事の大切さ」


こだけは覚えておいてください。

一方で最近
「素人でもツールを使って簡単に儲かる物件を拾い出せる」
ゴールドオーシャンナントカとやらが
巷で盛り上がっているようですが・・・・

酷い話ですね・・・仕掛け人は
「馬鹿と道具は使いよう」
とほくそ笑んでいるのでしょうか?

ソフトとかツールとか、
ロジックをブラックボックス化したもの
を簡単に鵜呑みにしないでください。

その為には、基本的な事をきちんと理解して
自分の頭で考えて判断する事が大切、言うまでもないですね!

さて次回からは、皆さんが一番気になる

フルレバ派 VS 自己資金投入派
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融資期間でROIは操作可能?

マル秘スライド公開第11弾です。

まずは・・・

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皆さん、GWはいかがでしたか?
自分は群馬県の四万温泉でノンビリしてきました。
明日は早朝からソウルに向けて出張です。
ブログの更新もロッテホテルから(笑)

さて、キャッシュフローだけ見ると、長期ローンの方に軍配があがりました。一方で「金利を節約したいので、ローンは短くしたい」という声もあります。

今日は、長短ローン、あのねのね、
金利支払い総額は、いかほど?
併せて、「なんちゃってROI」による分析をしてみたいと思います。

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いまさらですが 融資の組み方あのねのね
融資期間 長期30年 vs 短期20年 金利2% 金利負担という観点で見ると・・・・・
(画像はクリックすると大きくなります)

0506長短ローン金利はいかほど

***************************************

30年と20年だと、支払金利の合計で、1000万円も違うんですね。
これだけみると、やっぱり、短期ローンがいいのかなとも思ってしまいます。

一方で、ROIの部分に着目してみましょう。

冒頭でも書きましたが、これ、自己資金総額を最初の5年間の平均税引後CFで割っている「なんちゃってROI」です。
税引後CFが年々悪化するシミュレーションなので、実際のところのROIでいうと、結果はもっと悪くなります。
ROIの逆数を取ると、自己資金(Equity)の回収期間が出てきます。

長短ローンをROIで比べると、長期ローンの方が税引後CFが多くなるので、自己資金の回収は早くなっています。そうなると・・・やっぱり長期ローンがいいの?

はい、ここで気づきましたか? 実はROIって、融資の組み方だけで、数値を作れちゃうんですね!

利回りの伸びない昨今
「ROI○○%!」
なんて売り込み文句の広告を見たりしますが、これって、あんまり意味がないってこと、わかりますか?

みなさん、ますます訳が分からなくなってきた事かと思います(笑)
結論は、少し先の方で説明しますが、とりあえず次回からは、

皆さんが一番気になる

フルレバ派 VS 自己資金投入派

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融資の組み方あのねのね

マル秘スライド公開第11弾です。

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世の中の
「売りたい売りたいコンサル」さんは
なるべく長ーいローンを組ませようとします。
そういうローンを組ませてくれる金融機関を紹介します。

何故でしょう?

セミナーでは
ハッピーシミュレータを使った分析データを
スライドに張り付けて解説しました。

スライドの内容をじっくり見て
長期ローンと短期ローンの
メリット、デメリットを考えてみてください。

(自分で考えてみる事が大切です)

モデルケースを想定しました。

関東だと少し郊外、相模原とか、大宮あたり?
比較的路線価は高いものの家賃の取れにくいエリア
名古屋市内などこれに近いと思います

所得税率は、30代から40代の一般的なサラリーマンの税率
所得税20%、住民税10% として計算しています。


**************************************
いまさらですが 融資の組み方あのねのね

(サムネイルをクリックして拡大画像で見てください)

モデルケース

長期VS短期

***************************************

表の見方ですが、五年毎の年間平均で表記しています。

まず、税引後の年間手取り(キャッシュフロー)に着目してください。
長期ローンでも、最初の5年平均で、物件価格の2.74%
短期ローンだと、最初の5年平均で、物件価格の、たった1.24%
短期ローンでは更に、5年毎に、1.09%、0.94%、0.76%と下がって行きます。

蛇足ですが、金利は2%と、まともな物件でまあまあのケースで想定しています。
これを「売りたい売りたいコンサル」に唆されて
金利4.5%の金融機関から借りたりしたら、税引後のCFがどうなるか?
恐ろしいですね~

ちなみに、モデルケースでは
「修繕費」を全く考慮していません。

設備の仕様や外壁・屋上等の修繕歴次第ですが
築20年ですので、実際には修繕費が相当かかります。

ですので、実際に運用した場合の結果は
これより悪くなると理解してください。
(つまり、もっと儲からない)

短期だと、デットクロスとなります。

これだけみると、やっぱりローンは長期の方が良い
となってしまいすが、はたしてそうでしょうか?

次回は同じモデルケースで、金利の部分に着目してみましょう。

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いまさらですが、税引き後CFってなによ?

マル秘スライド公開第10弾です。

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今日は再び、頭の体操です!

いっち、にー、さん、しー
えっち ねぇ ふっくちゃーん?

ただいま、クマさんと三位争奪戦デッドヒート中!
こんな調子じゃ、すぐにクマさんに抜かれちゃいます(汗)(ランキング)

ここで皆さんに質問です

① 税引き前CF 1000万円 返済元金100万円
② 税引き前CF 1000万円 返済元金500万円

はたして、どっちが儲かってますか?
即答できない方は、今回のスライド、じっくり読んでみてください。

**************************************
其の一 いまさらですが 税引き前キャッシュフローの計算の仕方

じゃあ、最初に 「税引き前CFの正体」 
意外と理解されてない方が多いっす!

税引前CF = ①年間家賃 ー     ②ローン返済額    ー ③維持管理費 - ④固定資産税

       = ①年間家賃 - (元金返済 + 支払金利) ー ③維持管理費 - ④固定資産税
       = (①年間家賃 ー 元金返済) - (支払金利 + ③維持管理費 + ④固定資産税)

元金返済 は 所得 vs 支払金利 は 経費 

税引前CFって、本来所得である元金返済額を、引いちゃってるんです。


其の二 いまさらですが 税引き後キャッシュフローの計算の仕方

まず最初に課税所得と所得税を求めます
課税所得 = ①年間家賃 - 支払金利 ー ③維持管理費 - ④固定資産税 - 減価償却費
所得税  = 税率 x 課税所得
       = 税率 x ( ①年間家賃 - 支払金利 ー ③維持管理費 - ④固定資産税 - 減価償却費

税引後CF = 課税所得 - 所得税 - 返済元金 + 減価償却費

  ※ CFを求めようとしているので、課税所得で引いていない元金返済を、ここで引きます。
  ※ また課税所得で、減価償却を経費として先に引いていますが、実際には出て行かないお金なので、ここで戻します。

変換するとこういう見方もできます。

税引後CF = 課税所得 - 所得税 - 返済元金 + 減価償却費
     = (1-税率) x ( ①年間家賃 - 支払金利 ー ③維持管理費 - ④固定資産税 - 減価償却費
        - 返済元金 + 減価償却費
     =  (1-税率) x ( ①年間家賃 - 支払金利 ー ③維持管理費 - ④固定資産税
        ー 返済元金 + 税率 x 減価償却費

***************************************

変換式みて気づきましたか?
「税率の高い人ほど、減価償却による恩恵効果が大きくでる」

これ、別の見方をすると、こうも言えます。

「税率の低い貧乏人が減価償却の取れる物件買っても意味なし」

「税率の低い貧乏人は減価償却なんか無視して、ひたすら高利回りの古い物件買え」

↑ こういう書き方すると嫌われちゃいそうですね(自爆)

あ、これって、100万円CF倶楽部?(笑)

ちなみに、冒頭の質問の答えですが、
①と②、比べようにもこれだけじゃ、どっちが儲かっているかわかりません。
なぜなら、自己資金(Equity)の額と、支払金利の額がわからないので(笑)

自分でも思うけど、こーゆー切り口で、本とか書いてるコンサルさん、いたかな~?
(かかないようねー、こういう事。売れなくなっちゃうから。) 

あ、でもこーゆーの書くと、きっと

○戸大家

さんとかが歪曲して自分たちに都合良いように

大百科

に書いちゃうのかなー? ありゃりゃ・・・

次回は、「いまさらですが、融資の組み方、あのねのね」
フルローン至上主義にメスを入れます。

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賃貸業の「収入と所得」の勘違い?

マル秘スライド公開第9弾です。

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さてさて、今日からまた、ちょい柔らか目な話で行きましょう!
もうすぐ、クマさんも抜けちゃう?(ランキング)

さて、さて、よく「収入○千万」とか「不動産って所得は少ないね」なんて言いますが、
ところで、収入と所得の違いってなーに? え? 確定申告の教科書読めって?

今日はそういう話じゃなくって・・・・
ちなみに、本当か出版するとウケそうなネタです。
くれぐれも、盗用などしないでくださいね!

**************************************

ここで問題です。 収入ってなんじゃろ?

「収入が多いって金持ちってことでしょ?
えへへ、おれ、家賃収入9000万円だぜい! えっへん!」


いいえ違うと思います。

収入って、あんまり意味のない数字だと思います。

なぜなら、収入って所詮自分のお金じゃなくって、

銀行と管理会社とボッタクリリフォーム会社と税務署に吸われるお金

がんばって収入を増やしても、

自分は貧乏倒産

銀行と管理会社とボッタクリリフォーム業者と税務署だけが金持ち父さんだったりします。


注) 商売の上手さによっては、収入をほとんど自分のお金にしている人もいます。
や〇ざ とか 生活〇護 とか えーと、あの~、ごほんごほん、やめときましょう。


じゃ、訊いちゃうけど、

所得ってなんですか? 

所得が多いって金持ちってことでしょ?

いいえ違います。 

所得が増えると貧乏になります


なぜなら、税金をいっぱいとられるからです。 

所得は税金を取るための指標です。 

はい、がんばって所得を増やすと 

貧乏倒産

所得が少ないのに、なぜか金持ち父さんって人が、いたりします 
(汗・・・・壁に税務署の耳あり?)

みなさん、がんばって、所得減らしましょう!!!
(意味不明&大汗)

***************************************

不動産投資では、

収入や所得を増やしても何の意味もないって事

わかりますか?

じゃ、何を増やせばいいのかというと

「税引後CF」と「残債の減るスピード」

の二つです。

次回は、まず、税引後CFについて。

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投資利回りから見た不動産投資とは?

マル秘スライド公開第8弾です。

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ちょい固めのお話を、不動産投資に具体的あてはめてみました。
週末も頑張って更新します!

**************************************
投資利回りから見た不動産投資とは?

「自分が不動産に現ナマをぶっこんで、
何年かして売っぱらった時、
何倍になって帰ってくるか?」
  
例)頭金+諸費用1000万円で不動産購入10年間手取り家賃(税引き後)合計1500万円 
  売却して残債と譲渡税払って残るお金が800万円
  
  → ((1500+800)/1000^(1/10)
  =(23001000^(1/10)
  =1.0868579 
  → 8.7%金利

CFは多い方がよさそうですが、CFだけじゃダメなんです、出口も考えなきゃいけないんです。

出口とは売却した時の手残り、そうなると残債も減らさなければなりません。

ローン期間を短くすると残債は早く減りますが、CFが減ります。
ローン期間を短くすると金利が減るので、税金が増えます。
頭金を多くしてローン期間を長くすればよいのかというと、取り返している頭金に税金かかります。

そして返済長くして出口を先に延ばすと・・・・

時間と共に物件価値がどんどん下がります!(恐怖) 
投資利回りも下がります。

投資利回りは、以下の指標の組み合わせにより変化します。これらの組み合わせを最適化する事で、
投資利回りを最大化する事が可能です

①購入価格 ②利回り ③金利 ④融資期間 
⑤頭金割合 ⑥経費 ⑦減価償却費 ⑧所得税率
⑨売却価格 ⑩売却時期

***************************************

上記の例は、自己資金10%で利回り10%のRCとかを金利4.5%で買って
10年くらいして売ったときにありそーなパターンです。

最初に1000万入れて、NETの儲けが1300万円です。
10年ですから、年間の儲けは130万円です。

あれれ?手取り家賃の平均150万円より少ないですね!
(そりゃそーです、最初は自分の1000万円取り返してるだけだから)

定期預金利息8.7%と比べると良いかもしれませんが

あくまで大きな修繕がなくて、空室が少なくうまく回せた場合の話ですが・・・
10年間の苦労と比べて見合う数字かどうかは、あなた次第!

次回からは、賃貸業の「収入と所得」の勘違いについて。

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投資利回りって何よ?

マル秘スライド公開第7弾です。

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今日のは、固めのお話でつ。
計算キライな人、ごめんなさい。
ニシオカさんも抜いて、クマさんを追撃中(ランキング)

**************************************
第二部 投資利回りって何よ? 世間ではIRRとか言ったりしますが・・・ 

「自分がブッコンだ現ナマが、ある期間を経過した後、何倍になって戻ってくるか?」

DCF とか IRR とかコンサルさんはカッコつけますが、 
銀行預金の複利計算となんら変わりません

例) 頭金100万円 を金利 5%(複利) で 10年 運用したらいくらになりますか?

100万円 x (1+0.05^10     
↑ 100万円に 100% + 5% = 105% の 10乗 を掛けます
= 100万円 x 1.05 x 1.05 x 1.05 x ・・・・(全部で10回かける)
= 100万円 x 1.628895 = 162万8895円   
↑ 62万円が儲け

例)100万円を10年投資運用したら250万円になりました。複利の利回りは何%ですか?
↑(250÷100)^(1/10)=1.0959582 
→ 9.6% 
※ 投資倍率(最後のお金÷最初のお金)の年数の「べき乗根」を求めます

ア〇マの悪い不動産投資をやってる関西の税理士さんがメルマガで

(運用後の金額÷最初のお金)÷ 年数
= 250÷100÷10=0.25
→ 投資利回り25%です!
なんて人がいましたが・・・・(笑)
そして有料シミュレーションします!
なんて言ってましたが・・・・

投資期間の指数(及びべき乗根)で計算するので、投資利回りは投資期間に応じて一定割合ではありません。

同じ投資倍率であれば、より短い期間で達成した方が、より投資利回り(=利息)は大きくなります。

直線グラフでなく漸近線(カーブ曲線)になります。

***************************************

こーゆー堅い話すると
すぐにランキングが落ちちゃうんだけど・・

「エセコンサル」さん達に騙されないためにも
ここは、しっかり、理解してください。
最近、メルマガ等でを通じて

「最初の9は本当で最後の1で嘘つく」

という古典的な手で

無料相談

に引きずり込む業者さんがいるらしいので・・・

生半可な知識は危険です!しっかり勉強しましょう!

さて次回は、これを不動産にはめ込んだらどうなるか? です。

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あっと驚く裏ワザ投資法!なんじゃそりゃ?

マル秘スライド公開第6弾です。

まずは・・・

ランキングを押して、ぶひっ!ぶひっ!
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今日のは、ちょっと地味めです(笑)
ソプラノさんを追い越して鳥三郎さんを追撃中(ランキング)

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其の三 不動産投資の正体 - あっと驚く裏ワザ投資法!なんじゃそりゃ?

例)くず土地に新築アパート
よほど利回りが高くないとお金残りません。
ローンを払い終わって残る資産は、くず土地です。

例)空室対策ならお任せ! 
家賃を相場より25%下げてください!

例)ボロ物件をリノベで家賃アップ高利回り
→ 腕に自信のある方はどうぞ! 
→ 新築最新設備と勝負しなくてよいエリア(プレミアエリア)限定?
→ プレミア価格?融資つくの?金利は?

例)地方高利回り物件でウハウハ!
→ 地方高利回り=面積広くて家賃坪単価低い
→ 家賃に対する維持費(税、リフォーム、管理費、他)
→ 結局手残りは少ない?

例)築20~25年高利回りRC!
→ 問答無用の修繕地獄

例) 住宅ローンで不動産投資
→ 賃貸併用住宅
→ せっかく憧れの一戸建買ったと思ったら、自分ちもアパートの一室だった(笑) 

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何が何でも、売りたい のでしょうか。
まあとにかく、これでもか、これでもか、と
良くもまあ、ぶち上げます ね!
食べてくって大変なんですね~

と、ここまで来ると

けちばかりつけるな

という声も多いかと。そんな声にお応えするには・・・

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