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いまさらですが、税引き後CFってなによ?

マル秘スライド公開第10弾です。

まずは・・・

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今日は再び、頭の体操です!

いっち、にー、さん、しー
えっち ねぇ ふっくちゃーん?

ただいま、クマさんと三位争奪戦デッドヒート中!
こんな調子じゃ、すぐにクマさんに抜かれちゃいます(汗)(ランキング)

ここで皆さんに質問です

① 税引き前CF 1000万円 返済元金100万円
② 税引き前CF 1000万円 返済元金500万円

はたして、どっちが儲かってますか?
即答できない方は、今回のスライド、じっくり読んでみてください。

**************************************
其の一 いまさらですが 税引き前キャッシュフローの計算の仕方

じゃあ、最初に 「税引き前CFの正体」 
意外と理解されてない方が多いっす!

税引前CF = ①年間家賃 ー     ②ローン返済額    ー ③維持管理費 - ④固定資産税

       = ①年間家賃 - (元金返済 + 支払金利) ー ③維持管理費 - ④固定資産税
       = (①年間家賃 ー 元金返済) - (支払金利 + ③維持管理費 + ④固定資産税)

元金返済 は 所得 vs 支払金利 は 経費 

税引前CFって、本来所得である元金返済額を、引いちゃってるんです。


其の二 いまさらですが 税引き後キャッシュフローの計算の仕方

まず最初に課税所得と所得税を求めます
課税所得 = ①年間家賃 - 支払金利 ー ③維持管理費 - ④固定資産税 - 減価償却費
所得税  = 税率 x 課税所得
       = 税率 x ( ①年間家賃 - 支払金利 ー ③維持管理費 - ④固定資産税 - 減価償却費

税引後CF = 課税所得 - 所得税 - 返済元金 + 減価償却費

  ※ CFを求めようとしているので、課税所得で引いていない元金返済を、ここで引きます。
  ※ また課税所得で、減価償却を経費として先に引いていますが、実際には出て行かないお金なので、ここで戻します。

変換するとこういう見方もできます。

税引後CF = 課税所得 - 所得税 - 返済元金 + 減価償却費
     = (1-税率) x ( ①年間家賃 - 支払金利 ー ③維持管理費 - ④固定資産税 - 減価償却費
        - 返済元金 + 減価償却費
     =  (1-税率) x ( ①年間家賃 - 支払金利 ー ③維持管理費 - ④固定資産税
        ー 返済元金 + 税率 x 減価償却費

***************************************

変換式みて気づきましたか?
「税率の高い人ほど、減価償却による恩恵効果が大きくでる」

これ、別の見方をすると、こうも言えます。

「税率の低い貧乏人が減価償却の取れる物件買っても意味なし」

「税率の低い貧乏人は減価償却なんか無視して、ひたすら高利回りの古い物件買え」

↑ こういう書き方すると嫌われちゃいそうですね(自爆)

あ、これって、100万円CF倶楽部?(笑)

ちなみに、冒頭の質問の答えですが、
①と②、比べようにもこれだけじゃ、どっちが儲かっているかわかりません。
なぜなら、自己資金(Equity)の額と、支払金利の額がわからないので(笑)

自分でも思うけど、こーゆー切り口で、本とか書いてるコンサルさん、いたかな~?
(かかないようねー、こういう事。売れなくなっちゃうから。) 

あ、でもこーゆーの書くと、きっと

○戸大家

さんとかが歪曲して自分たちに都合良いように

大百科

に書いちゃうのかなー? ありゃりゃ・・・

次回は、「いまさらですが、融資の組み方、あのねのね」
フルローン至上主義にメスを入れます。

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コメント

非公開コメント

No title

100万円くらぶ登録してみたら、コンサルは元組の人(管理運営にいました)メンバーには数名組の人がいました。
しかし、あの内容信じる人達も!
騙されて肥やしになれ。

みと○○さん
競売で落札された。
かなり築古RCを落札価格の三倍で売りに出してましたから、売りを頼むと良いかも。
購入者は死ぬと思うけど。

信じる人は騙されます。

土地値というなら最終的には売ってナンボ。
更地にしないと土地に価値は無い。
しかし、退去させるのは難しいと思います。
下限家賃のアパートなどどうやって退去させるのと思うけと。




No title

わあ!参加したくなる記載を見つけました。
税率の低い貧乏人が少しでも裕福になる為の手段として、「ひたすら高利回りの中古木造を買う手法」は間違っていないと思います。

私自身(←100万倶楽部の読者、会員ではない)がこの手法を実践している最中です。

勿論、前面道路幅と間口は気にしますし、公道から現地まで4t車両の進入経路、通行と掘削の承諾有無も気にします。(←すいません、嘘ついてます。紛争が嫌いなので公道しか買ってません)

ご推察の通り2物件とも積算(※土地値は路線価ではなく時価)割れしております。(←会員ではなく読者ですので、力不足の結果です)

でも、マーケットって2つ有りますよね。
開発業者が好きな積算マーケット(出口は実需)と転売業者が好きな収益マーケット(出口はやはり収益)です。

蛸足配当の結果土地値でしか売れない前提ならば、私の1棟目の出口利回りは表面28%で、2棟目は表面69%になります。(←賃料下落しないで、お願い!)

積算マーケットでは開発業者に買い叩かれますが、収益マーケットならば1時間で消えますね。
ちなみに木造は50年は持つと思っております、頑張れば80年行けるかな・・・

足りない建物分は頭金を入れてます。
それなりにハイキャップですので、税引後CFでの回収期間もそれなりに短いです。(←すいません、カッコ付けてますが、累進課税表の底辺にいますので、税金も少ないです)

うーむ、100万倶楽部の手法は良い手法と思い実践して来ましたが・・・
無茶苦茶不安になって来ました・・・・

ブログの続きをお願いします<(_ _)>




No title

損を出すことによって個人としての所得税を還付できることも、不動産投資の一つのメリットですが、これからは、法人化が進んでいきそうですね。
本当に、法人税率が下がるかはわかりませんが、下がった場合、おそらく、その代わりに消費税と住民税が上がると言われていますが、大家からしたらどちらがいいことやら。。。

No title

じゅんさん

すみません、
おっしゃっている事の意味が
まったく理解できません。

損を出すことによって個人としての所得税を還付できることも、不動産投資の一つのメリットですが

→ あまりメリットないです。損は少ない方が絶対もうかります。
  「課税所得を下げることによって」という意味ならわかりますが・・・

No title

タムさん

IPアドレス、こぼれてますよ。
ホストろけーしょん、丸見えです(笑)

って、文脈で誰だかわかっちゃいましたけど。
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