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融資の組み方あのねのね

マル秘スライド公開第11弾です。

まずは・・・

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世の中の
「売りたい売りたいコンサル」さんは
なるべく長ーいローンを組ませようとします。
そういうローンを組ませてくれる金融機関を紹介します。

何故でしょう?

セミナーでは
ハッピーシミュレータを使った分析データを
スライドに張り付けて解説しました。

スライドの内容をじっくり見て
長期ローンと短期ローンの
メリット、デメリットを考えてみてください。

(自分で考えてみる事が大切です)

モデルケースを想定しました。

関東だと少し郊外、相模原とか、大宮あたり?
比較的路線価は高いものの家賃の取れにくいエリア
名古屋市内などこれに近いと思います

所得税率は、30代から40代の一般的なサラリーマンの税率
所得税20%、住民税10% として計算しています。


**************************************
いまさらですが 融資の組み方あのねのね

(サムネイルをクリックして拡大画像で見てください)

モデルケース

長期VS短期

***************************************

表の見方ですが、五年毎の年間平均で表記しています。

まず、税引後の年間手取り(キャッシュフロー)に着目してください。
長期ローンでも、最初の5年平均で、物件価格の2.74%
短期ローンだと、最初の5年平均で、物件価格の、たった1.24%
短期ローンでは更に、5年毎に、1.09%、0.94%、0.76%と下がって行きます。

蛇足ですが、金利は2%と、まともな物件でまあまあのケースで想定しています。
これを「売りたい売りたいコンサル」に唆されて
金利4.5%の金融機関から借りたりしたら、税引後のCFがどうなるか?
恐ろしいですね~

ちなみに、モデルケースでは
「修繕費」を全く考慮していません。

設備の仕様や外壁・屋上等の修繕歴次第ですが
築20年ですので、実際には修繕費が相当かかります。

ですので、実際に運用した場合の結果は
これより悪くなると理解してください。
(つまり、もっと儲からない)

短期だと、デットクロスとなります。

これだけみると、やっぱりローンは長期の方が良い
となってしまいすが、はたしてそうでしょうか?

次回は同じモデルケースで、金利の部分に着目してみましょう。

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コメント

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リクエスト

この連載すごくドキドキしながら見させてもらってます。
今回は融資の期間がテーマですが、できたら、元利均等と元金均等についてもご指導お願いします。

No title

元利均等VS元金均等

教えてGOOで質問してみてください(笑)

不動産投資で、元金均等でやるメリットは、あまりありません。

理由がわからないようでしたら、もう一度ブログを最初から読み直してみてください。

元金均等 = 金利少ない = 税金増える
税率高い人にメリットなし

元金均等 = 初期の支払金額が大きい
税率低い人(ふつう手元資金が少ない)には危険

マリオさんになります。

返信ありがとうございます

返信ありがとうございました。
元金均等だと借入が早く減るから出口の時有利に作用するかな?なんて思ってましたが、出口にたどり着けなさそうですね。。。f^_^;)
取り敢えず私の勉強不足が明確なのでブログを最初から読んで勉強します。
と思って、ブログの頭に行ったら日付が2011年。。。
頑張って戻って来ます!

遅いコメントですが...

はじめまして。
融資の組み方なんですが私の考えるベストは
建物金額(割合)のみの借り入れで元金均等
期間は建物償却期間

これで黒字倒産はなくなるはずですよ。

一度シュミレーションしてみてください。
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