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長短ローン、投資利回りじゃどっちが得?

マル秘スライド公開第12弾です。

まずは・・・

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今日から仕事でソウル入りです。
ロッテホテルのメンバーズカードに登録していたので
部屋がデラックスルームにアップグレードされていました。

広さ6畳ほどのバスルームで、ゆっくりお湯につかり
バスローブでリラックスしながら、ブログをアップしています。
(現役サラリーマンライフも捨てたものではないです・・・笑)

ロッテホテルの新館、なかなか上手にリノベされていて参考になります。
キングサイズのベッドが一人には広すぎて・・・(汗)

さて本題です。
前回は支払金利とROIの長短ローン比較でした。

「次回は、フルレバ派 VS 自己資金投入派 の比較」
と書きましたが、すみません。

「長短ローンを、投資利回りという視点で考える」

を忘れていました。こちらが肝です。

さてここで皆さんにクエスチョン。今回のモデルケースだと、

投資利回り(IRRまたはDCFの割引率)的には、
長短どちらのローンが有利でしょうか?

これを即答できるナンチャッテコンサルさん、どのくらいいるでしょう?

**************************************
いまさらですが 融資の組み方あのねのね
融資期間 長期30年 vs 短期20年 金利2% 出口戦略を見据えて評価してみましょう

(画像をクリックすると拡大されます)

長短ローン投資利回りでみると

***************************************

あれれれれ?

借入金利、自己資金割合、物件の利回り等、個別のケースで結果は異なりますが
あくまで今回のモデルケースでいうと
長短ローンで投資利回りに、それほど差が出ていません。

今回のモデルケースに限って言うならば、
短期ローンでの税引後CFの少なさを、
元本返済のスピードが相殺して
結果として売却後の手残りを見ると、
あまり差がなかったという事になります。

気を付けてほしいのは、くりかえしになりますが、
どんなケースでもこうなる訳ではありません。

ナントカ大百科のメルマガみたく、
定性的な話(風が吹けば桶屋が儲かる的な話)で
簡単に説明できるものではなく、

金利、実際の期間、自己資金割合、収益率、などの
各種パラメータを実際に入れてみて、
定量的な分析をしてみないと結論は出ません。

雲に巻く様な話で本当に申し訳ないのですが

「個別のケースで結果は異なる」
「定性的な話を簡単に信じてはいけない」
「実際に数字で分析してみる事の大切さ」


こだけは覚えておいてください。

一方で最近
「素人でもツールを使って簡単に儲かる物件を拾い出せる」
ゴールドオーシャンナントカとやらが
巷で盛り上がっているようですが・・・・

酷い話ですね・・・仕掛け人は
「馬鹿と道具は使いよう」
とほくそ笑んでいるのでしょうか?

ソフトとかツールとか、
ロジックをブラックボックス化したもの
を簡単に鵜呑みにしないでください。

その為には、基本的な事をきちんと理解して
自分の頭で考えて判断する事が大切、言うまでもないですね!

さて次回からは、皆さんが一番気になる

フルレバ派 VS 自己資金投入派
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コメント

非公開コメント

No title

面白い検証大変参考になりました。

結論から言うと、20年と30年とでは利払いの総額の違いが数字に表れてきて、それは投資総額から比較するとそんなに大きな影響を与えないという事なんでしょうか、、、、

IRRは売却時期で比較すれば、例えば5年で売却するケースと30年で売却するケースだと結構違いが出てくるのかな?と思いました。

20年ローンと30年ローンの優位性は一概には甲乙付け難いですが、ス○ガで4.5%の30年ローン組むよりも信金で低金利で20年ローンの方が投資効率は良くなりそうかなと予想します。
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