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修正版-フルレバVSうち入れ 投資利回りはどっちが得?

(スマホにうまく表示されないようなので再掲載します)

マル秘スライド公開第14弾です。

まずは、ランキングを押して、ぶひっ! ぶひっ!
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韓国でのお仕事も今日で終わり。
明日はお昼のANA便で羽田に戻ります。

昨日は、

フルレバ派 VS 自己資金投入

を税引後CFの視点で見てみました。
これは「自己資金を多く入れた方がCFは伸びる」という結論を
容易に想像できたと思います。

それでは、前回同様のモデルケースで
投資利回りで考えた場合、どちらが得か?
みてみましょう。

*******************************
いまさらですが 融資の組み方あのねのね
フルレバVSうち入れ 投資利回りはどっちが得?
(画像をクリックすると拡大されます)

フルレバVS打ちいれ投資利回り比較


*******************************

自己資金(Equity)を少なくしてレバレッジを大きくした方が
IRRは良くなります。

ですが、「最後の手残り」という視点で見た場合、金額ベースで言うと
自己資金を多く入れた方が得となっています。

ただし、ただし、ただし

これはあくまで今回のモデルケース(所得税率20%と住民税率10%)の場合で、

同じ物件でも、所得税率40%+住民税率10%の人が自己資金を多く入れたら
間違いなく税金にCFをもってかれて(金利少ない+税率高い)
結果は逆転してしまうでしょう(計算してないけど・・・笑)

また同じ物件で所得税率5%(笑)+住民税率10%の人の場合
自己資金を多く入れれば(って、そもそも難しいでしょうけど)
手残りはより多くなります。

売りたい売りたいコンサルさん
こんな事、ちゃんと教えてくれるのでしょうか?

そして融資コンサルさんと名乗る方々は
「どうやってフルローンを引くか」
「どうやったら、たくさん借金できるか」
しか話してくれません(笑)

ご覧になってわかると思いますが
所得税率の高い人ほど、フルレバをやったメリットが出ます。

所得税率の低い人がフルレバをやるのは
金利や減価償却による節税効果が効かないので
税引後CFが、より一層薄くなるわけで
そんな低空飛行な状態で、
大きな修繕や、空室率があがると・・・

ドボンですね・・

通販大家さんの「破壊的投資法」で力強く説いていた
「貧乏人が金持ちになるにはフルローンで億単位のRCを買え」

無茶ですね~(笑)

そういえば、〇森さんって、今はどんなネタで
素人をひかっけているんでしょうね~?

次回は、融資の組み方あのねのね まとめ編です

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コメント

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No title

〇森さんって今故郷納税ですって。本も出版したし、この間、「ノンストップ」にご出演で、パジャマのような素敵なシャツを着ていた。

ところで、あんた基本的なことをものすごく難しそうに書きますね。
これは狼セミナーの内容なのか。クソだらだら長いぞ!

みんな素敵ですなw

No title

税金について言えば、自分で生きている間に全部使ってしまおう!という方を除いては、最大のハードルは「相続税」だと思います。

所得税引後CFが充分取れる状態でなら、相続税対策の為にフルレバで借金して、課税される資産を圧縮するのは有効だと思います。
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