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積算星人に告ぐ

サラリーマン不動産投資家と称する方々はマニュアルがお好きらしい。サラリーマン生活が長く、誰かに押し付けられた手順で仕事をする事に慣れてしまったせいだろうか?受験勉強の弊害で、マニュアルにそった勉強にドップリつかり過ぎたせいだろうか? それとも、単に頭の悪い鴨がカセットコンロ背負って歩いている(byやり手ジジイさん)だけなのだろうか?

なまら挑戦的な書き出しに、ムカついている方も多いと思いますが、そんな方に質問です。

「建付減価」「面大地」って言葉、分かって物件見てますか?

いいかげん、ウソっぽい「自称不動産コンサルタント」系のセミナーや、本屋の不動産投資コーナーに列を成すインチキ本や、洗脳セミナー・メルマガは卒業して、きちんと基礎から勉強してみてください。

みなさんが嫌いでいつも素通りしている本屋の真面目な実務コーナーに、その答えはありますので。

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ふくちゃん、実はナイショで、怪しい自称コンサル系(ナントカネッツじゃないほう)のメルマガとってます。なんで? だってウソッっぽいところが面白いんだもん(笑)

さて先日「売主が値付けを間違えた掘り出し物」と称して、以下の様な物件の売り込みがありました。

小田急線町田のちょい先の急行駅徒歩20分

路線価14.5万円で役430m2、なぜか1.25倍して土地値が約7800万円
建物は再建築価額が19万/m2で約700m2で経過年数で減額して約5700万円
合計で1億3500万円のところ、売出し価格が約6800万円

これだけ見ると、オーバーローンが組めますね。現状利回り11%以上、満室想定で18%以上。すげ~これで、サラリーマンもリタイヤだっ!!

さて、あなた買いますか?
わたし? 買いません。

現状、空室率が40%。これはちゃんと理由があれば気にしません。
レントロール見ると、1Rが一部屋38000円から42000円。
現時点で10室空いています。

埋まるでしょうか? あの駅で駅から徒歩20分です。

21室規模ですので、受水槽も6トンくらいあるでしょう。給水ポンプとか維持費かかります。なんせ700m2のRCで家賃が現況770万円、満室想定で1060万円。
RC700m2残存20年ですので税金は重いです。土地も430m2もあり、路線価もそこそこあります。維持費いくらかかるでしょう?多少利回り高くても維持費負けしそうです。

(ちなみにちょい脱線しますが、平米家賃÷路線価って指標、立地検討に役立ちます)

この売主の根付け、決して間違っていないのです。
運営費を引いた手取りから収益還元しても、土地値から計算しても、根付けとしてはこんなものでしょう。

え? 積算では1億超じゃないのって?

さすが素人大家さん(笑)
「建付減価」ってわかりますか?

更地なら路線価並みの評価でも良いのでしょう。
ところが実際には、上に負担となる邪魔なコンクリートの塊が乗っているが為に、更地の価値よりも実際の価値は下回ってしまいます。

こんな考え方、収益還元に脳ミソをやられた投資家モドキさんには、想像もつかない事でしょう。彼らの考え方は「土地だけでは価値は生まない、上物があるから価値が上がるのだ」そう信じている事でしょうから。

そんな事も知らずに、積算星人マニュアル大好きサラリーマン大家は、どこかで聞きかじった生半可な価値感で勘違いして「すげ~お買い得!」って飛びついてしまうのですね。これは地方物件に顕著に出ています。

最近物件を見ると、このロジックを逆手にとった売り物件を多く見かけます。
わざわざ手間ヒマかけて店子を出して土地売りするより、ボロアパートをつけたまま売った方が、収益還元で騙された素人投資家が飛びつくので高く売れる、こういうロジック。

ついでに「リフォーム済み」とか称して、外装だけインチキ化粧しちゃうと効果大(笑)

もっと酷いのだと、戸建用地の1.5倍くらいの値段で「アパート用地」として売ったりしています。なんでこんな事になるのかというと、土地の価値の分からない素人大家さん相手なら、新築アパートを乗っけた総額に対して利回りが8%程度に設定すれば、売れてしまうからです。建築費を引いてみると、ものすごい高値で土地が売れた事になるので、いい商売なのでしょう。

脱線しましたが、くだんの物件の評価額、実は更地と想定しても実際にはもっと低く評価しなくてはなりません。更地であっても、とてもとても、6800万円には届きません。

面大地による奥行き価格補正率です。
マイソク図面見ると字型は接道長さ1に対して奥行き4の長方形。
面積から逆算すると、間口10m程度、奥行き40m前後となります。
固定資産税の鑑定評価だと補正率は0.92程度ですが、実はこれは実勢価格に即していません。鑑定評価の数字は、相続税をむしりとる為のツールで、実際にはその値段では売れません。

なぜなら、間口10m、奥行き40m2の土地、戸建用地としては分割しても全然美味しくないからです。旗ざおで間口2mとっていくと、割れてもせいぜい3つ。殆どが通路で食われている旗ざおです。自動車の駐車を考えると、間口10mを三つに割るのは、かなり苦しいです。

あの駅で徒歩22分だと、土地値なんてエンドでも良くて一区画2000万円くらいでしょうか。つまり合計で6000万円。実際には700m2のコンクリの塊を解体する費用がかかります。坪5万から8万として1000万円から1500万円。つまり手取りは4500万円から5000万円くらいの価値しか残りません。自分で分譲してこの金額ですから、業販したらその三分の二くらいでしょうか。

この怪しいコンサルのメルマガには、ご丁寧に金利4.5%の地方銀行の融資担当者の携帯番号まで書いてありました。高い金利、高い修繕費、高い税金、高い空室率、その後に残った期間収益と、今後発生する設備更新費用との追いかけっこの中で、出口までの間に一体どの位お金が残るのでしょうか?

なんでこんな事になるのでしょうね?

みなさん、難しい事考えるのがキライで、なんでも単純で分かりやすいのに飛びついちゃうからでしょうか?

大体、考えてみてください。10億以上買い進めている「あのコンサル」さん、利回り18%まんまの物件なら自分で買うでしょう(笑)「積算上」はフルローンなのでしょうから(大笑)

なんとこの物件、今日みたら契約済みになっていました(汗)さいなら~

このブログでしつこく何度も言っていますが、不動産はヤマダ電機で買う電子レンジとはわけが違います。

土地のもつ価値、建物の健全性、賃貸付け、そういった個別の総合評価があって初めて、その物件の価値が語られるべきです。

超単純化された簡単な数式で騙されないように、単細胞脳ミソ積算星人の皆さん、しっかり基礎を身に着けてください。

ちなみに本日の記事は、下記の文献を参考に書かせて頂きました。
著者の森田氏に敬意を表すると共に、引用元として紹介させていただきます。

不動産・税金のプロが指摘する
新・間違いだらけの土地評価
週間住宅新潮社 森田義男氏 著

ご自身の価値感も色濃く出ていますが、私は名著だと思います。

真剣に不動産投資を考えるなら、巷のマニュアルとかノウハウ本など、いいかげん捨ててしまって、基礎をしっかり身につける事をお勧めします。

さて。。。

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コメント

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No title

毎度、毎度、素晴らしいです!!
ふくちゃんケーモー活動大賛成!!

No title

テッチさん

ご無沙汰しています。
偉そうにしている自分も未だに修行中の身です。

また飲みましょう!

管理人のみ閲覧できます

このコメントは管理人のみ閲覧できます

No title

いつもながら素晴らしいコンテンツです!

現在、土地付き木造アパートを物色中ですので、非常に勉強になります!
ありがとうございます。

お久しぶりです

ご無沙汰をしています。
去年の全ちんの新橋懇親会以来ですね。

勉強になりました。
今年はパネリストに呼ばれていますので、素人節炸裂って感じで行こうかと思います笑。

No title

ふくちゃんさま

レスが遅くなり、申し訳ござませんでした。

ええ、是非、呑みにいきましょう!!

不動産の話ばかりでは色気が無いので
それ以外の話で盛り上がりたいと思っております。

No title

ひこぞうさん

焦らず良い物件を探してみてください。
収益、融資、出口、安全性など総合的に評価してみると良いと思います。

No title

なりっとさん

ご無沙汰しています。
その節はフォローのお電話ありがとうございました。
その時、本人はノホホンと、伊豆の露天温泉に入っていました・・・・誰と?とか訊かないでくさい(自爆)

ゼンチンのパネリング、楽しみにしています。

No title

テッチさん

今年はゼンチンに二日参加の予定です。
初日の夜の、大家の会合同飲み会に出席しますので、よかったらそちらでも!

不動産以外のネタ(って、アレだよね~自爆)もいいですね!テッチさんのお手並み拝見させてください(笑)
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