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デザイン偏重への警鐘

最近、大家さんやブログの中で
見学会ネタが多いですね

完成してキレイに仕上がった建物の
その外見だけを見るならば
それはそれは
ステキに映るのでしょう

でも待ってください。
建物、特に収益用物件というのは
観賞用に飾っておくものではありません

長いライフサイクルの中で
少なくとも自分の考える「出口」までは

きちんと収益をもたらし
過酷な風雨、灼熱の日差し、極寒の積雪、地震にも耐え
その性能を保ち続けなければいけないのです

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物件の感想記事など
様々なブログで紹介されていますね

特にこれから新築を建てたいと思っている大家さんなど
そのデザイン性に魅了され高い評価をする一方で

賃貸運営の長い大家さんは
もう少し現実的な視点、運用面での評価をするなど

その感想記事にも個性があって面白いです

そんな中で自分が読んだ記事の中で
一番的を得た評価をしているのが

こちらのkkenjiさんの記事

良い記事ですので是非読んでみてください

別に特定の物件の論評という記事になっていませんが
ふくちゃん、読んだ瞬間、ぴんと来ました。これは 

デザイン偏重への警鐘
 

なのです。
ですが、単なる批判記事ではありません

むしろ、これから巨額の投資を行い
自らリスクをとってチャレンジしようとする大家さんへの
暖かいアドバイスです

これからオーナーになろうとする方
色んな夢や希望や憧れや思い入れをもって
新築を建てようとすると思います

そんな中で、

「デザイン」という「感情」


の部分に負けずに、きちんと

「エンジニアリング」という「理性」


を保ってください、というアドバイスだと思います。

ずいぶん前ですが、とあるデザイナーズマンションを見学させて頂きました

オーナーは建築系の仕事をされている方ではないのですが
ご自身で熱心に勉強されCADの使い方まで覚えられて
自ら設計したプランでゼネコンに設計施工させたそうです

ですが出来上がった建物は、その後、様々なトラブルに見舞われオーナーさんも大変な苦労をされていました。

トラブルを一つ一つみていると、建築のイロハというか、とても基本的な事が無視されており、「べからず集」に出ている典型的な「やっちゃいけない事」があちこちに散見されました。

「このゼネコン、なんでこんな工事しちゃったのだろう?」というのが最初の感想でしたが、よくよくお話を伺うと、オーナーさんの強い思い入れに押し切られて、ゼネコンも言われるがままのデザインでやってしまった様です。

例えば、外壁とフラットに設けた玄関扉
外壁を伝った雨水が玄関ドアから建物に入り込み玄関土間へ浸水
しかも玄関土間とフローリングの間を段差なしで設計したので
その雨はフローリングにしみ込み、やがてカビへ

扉上部に庇を作ると格好悪いので設けない、それは良いとしても
せめて躯体とドアを多少でもオフセットさせて、躯体立下りから玄関扉上部の折り返し部分の躯体下端に水切りの溝を仕込んでおけば、そこで少しは緩和できたはずです。

また玄関床をフラットにしたいのは分かりますが、外部タイルと玄関土間の間(扉の外側)にグレーチングを設けて排水するとか、玄関土間とフローリングの間の框を人口大理石にして10mmでも20mmでも良いから段差をつくり、しっかりコーキングを打っておくとか、そういった工夫もできたと思います。

建築性能を犠牲にしてデザイン性を高める為には、それを補う為により多くのお金と手間と工夫が必要となります。

また収益性を高める為に高さ制限をかわしながら階数を増やそうとして
1階を前面道路より低く設計してしまった様です。
公設桝の管底部がかなり浅かった様で、大雨で公道の雨水本管から敷地内へ雨水が逆流
一階の住戸は冠水してしまい入居者は退去

一応、万が一を考えて排水ポンプは設けてあったのですが
完全に容量不足だったのでしょう。
降雨強度と伝達係数を用いて雨水計算したとは思えません。
しかも大雨で停電すると一発でアウト。


それでも一応、雨水排水横主管に逆流防止の為にチャッキ弁を設けたそうですが
チャッキ弁は本来縦管に設けるもので、横引き管に設けると、ゴミ噛みで簡単に機能しなくなります。

建物外壁はコンクリート打ち放し、部屋内の仕上げも打ち放し
壁式RC構造で壁厚を200mm程度とっていたので
熱貫流率と温度勾配の点から理論上は結露しないのでしょうけども
設計外気温湿度を外れる気象状況は最近では頻繁にあります

冬場も24時間暖房して室内側壁の表面温度を露点温度以上に保てればよいですが
一人暮らしでそんな事はありえず、部屋うちの壁は外出している間に冷え切ります
そんな状態で店子さんは帰宅して暖房つけて部屋内で洗濯物を干したり
冬は加湿器を使ったりお風呂の湯気が充満したり

表面結露は避けられません

一般の方々、デザインにはとっても興味あるみたいですが
それを実現する為に必要なとされる

環境計画設計、設備設計
 

の技術については殆どご存知ないと思います

都心で見られる「高い吹抜け空間のある前衛的な商業ビル」とか
「快適な温湿度が保たれた全面ガラス張りの建物」など
見た目だけオシャレに設計するのは簡単ですし
街中では普通に存在しています

ですがそのオシャレな建物を
「人が生活できる快適な温湿度空間」に保ち
されには「風雨、日差し、乾燥、積雪、地震等に耐えうる建物」にするには
高度な構造技術、施工技術、設備技術が必要です

そういった高い技術があって始めて、デザイン性の高い建物が
単なる「作品」でなく「建築物」として成立するわけです

「打ちっぱなし、おしゃれ~(ハート)」という記事の写真

良く見ると
「ジャンカ」や「マメ」だらけの汚い躯体

適当に左官補修してあったりするのを見て
あ~あ・・・・と思ってしまうのは
kkenji さんと自分だけではないと思います

まずは良いコンクリを打つことから。
コンクリは型枠に流し込むものではなく
「打つ」ものです。だから「コンクリ打設」といいます。

kkenjiさんが現場監督時代に「木槌を持って走り回っていた」のは
職人さんの頭を小突くためではありません。

自ら型枠を木槌で叩いて、コンクリートが隅々まで充填しているか
確認して走りまわっていたのです。コンクリまみれで汚れながら。

というわけで恒例の

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コメント

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参考になります

狼さんセミナーで拝見しました。
お声は賭けられませんでしたが・・・

新築するのには、色々な考えがありますが、やはりランニングが大切ですね。出口も含めて、賃貸付けが容易な物件にするために、何をするか、それが要と思います。

No title

記事ご紹介有難うございます。
これは自分自身への戒めの記事です。

収益物件建設とは人様の人生を掛けた一大事業ですし、
過度なリスクを負わせて破産させることぐらい簡単にできますので、
デザイン、機能、品質、コスト、耐久性、リスクについて、
自分が融資を返済する立場になったときと同じ気持ちで、
トータルでの収益へのバランスを考え尽くさないとならないと思います。

お金が払えない時の切なさは身に染みてわかってますから、
仕事を楽しむことは必要ですが、遊びではなく、
責任と覚悟を全うした上での喜びを得て行きたいと思います。

まったまには固い事を言ってみますw

件の見学会に行って来ました・・・

kkenji1さんとふくちゃんさんの記事は必ず読ませていただいてます。

色々自戒の念を確認する見学会となりました。
また、こういう「建物に対してプロ目線で見ることのできる」人の意見が記事になっているのを読んで、厳しいけれどもこの世界は腹まで黒くないんだな、と再確認しています。

いいものはいい、ダメなものはダメ。

公正なジャッジメントをする世界は意外と少数派です。
まだまだ私も修行を重ねなければいけないようです。

No title

以前、kKenji1さんが去年秋に行った1回目の講演会でお会いしたものです。この記事は某物件の新築の見学会のことを書いている記事だとお察ししております。

コンクリート打ち放しって、なんで男的に好きな方が多いのでしょうか。女性の自分には全然理解しがたいです。パッと見は確かにかっこいいですが、住む立場を考えると暖かい家の方がいいに決まっているんですけど・・・・。

ただ、皆さん、面と向かって正直な本音を書けない方も多いのだろうなと思いながら読んでみてます。kkenji1さんの久しぶりに更新した記事も、ぴんと来ました。読んでいてほんとうにお二人の記事は勉強になります。個人的には京王線の素敵な発掘したアパートがどのあたりに存在しているのかが、とっーーても気になっております。駅の名前だけでも知りたいものです。

趣味じゃない

私も、基本(セオリー)に忠実に作られた物が好き!
(その上で、デザイン性とメンテナンス性が付加されれば最高!)
こんな物(ふくちゃん荘みたいな物)が欲しいと、頼んだら
あるわけ無いし、あったら(出たら)自分の物にする!と言われた。

No title

やげさん 

いやいや、この業界、十分腹黒いです。
一流の施工屋って、逆に手を抜こうと思ったら、非常に巧妙にやっちゃいます。VEとか言って(笑)

どっちかというと、ウソつく人って、知識とか技術の点じゃなくて、人情とか親切さを装ってウソつくので、どちらかというと、そっちの修行の方が大切かもしれません。

No title

アッキーさん

最近、本業も含めて基本に忠実にやる事の大切さを痛感しています他人の戯言に惑わされたり基本を無視してやると大抵失敗しますね。 先日、ジェービルさんとも飲みながら語りましたが良い物件がなければ「自分で作るしかない」と。

No title

雪うささん

デザイン性の高い建物は一流の施工屋が作って初めて本物になります。 打ちっぱなしもいいですよ。自分もほしいです。きちんと施工検討されている事が前提ですが。

No title

kkenjiさん

その姿勢にいつも感銘を受けています。
今後も是非頑張ってください。

No title

ワンワンさん

遠慮せずに、気楽に声をかけてください。
本人は「俺は影武者で、本物のふくちゃんではない」
そういう事にしていますが(自爆)
プロフィール

ふくちゃん

Author:ふくちゃん
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