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第四話 不動産投資の正体 - キャッシュフロー命

文字色マル秘スライド公開第四弾です。

まずは・・・

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元祖?「潜水艦ブロガー」ことふくちゃんです。

ちょっと伏字が足りないんじゃないの?やばくね?との指摘がありましたが・・・
御愛嬌でお願いします。

「話した内容は墓場まで」なので解説抜きです(笑)
著作権は放棄しませんので、無断でセミナーとか商材とかに転用しないでださい(あはは)

***********************************************

CFは刹那的瞬間最大風速です。
普通は買った時が最大で、以降はどんどん減って行きます(空室家賃低下デッドクロス)

キャッシュフローが多い = お金持ちになれるではありません

例1) ローン期間を延ばせば、月々の返済が減るので、CFは増えます
    でも残債がなかなか減らず、ライフサイクルで見ると、金利を余計にとられます

例2) 頭金をたくさん入れればCFは増えます
    でも頭金を取り返すまでの間は、財産が増えた事になりません
    自分の頭金を取り返している間も、そのお金に所得税をかけられます


例3) 借金を増やして物件を増やせばCFは増えます
    でも増えたCF以上に税金が増えます
    財産が増えるどころか、逆に借金が増えて行きます。


そして、その間に、物件価値は時間と共に、どんどん下がって行きます!


売りたがり屋コンサルさん、物件売りつける前に、こんな事、教えてくれますか?
売りたくて、売りたくて、知っているのに知らんぷり


収益累計(CFと元金返済の累計)が
物件価値減少(特に上物)を
上回らない物件は
投資でなくて散財です。


***************************************

あ、今日は伏字のいらないネタでした。
「キャッシュフロー月100万倶楽部!とか言ってもあんまり意味ないこと
伝わりましたか?

まじめすぎてつまらない?
次回は伏字必須ネタです(汗)

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コメント

非公開コメント

No title

100万円クラブに入り

普通の事を普通に発言したら出入り禁止処分。
どんだけエセコンサルかと思います。

宗教みたいな感じですか?
あなた信じますか?
信じる者は騙されます。

ワハハ母

No title

タムさん

100万円倶楽部、楽しそうですね。
香港へHSBCの口座作りに行くそうです。
参加費は、飛行機、宿、夕飯つきで、、5万円。
ディナーは1800円とか。

CF100万円なら、もっと豪勢に楽しめばいいのにと。。。。

No title

こんにちは。
100万倶楽部の読者です。
ブログを読む限り彼等の買い指標は下記①-③です。
①土地値に近い築古木造
②表面15%~20%のハイキャップ
③横浜市内で賃料グロス4万円台の1Kか1DK

上記物件の特徴は①解体費も少なく②運営コストも安く③賃料対比コストも悪くない点です。
また、入れ替わりの少ない属性の方が多く、原状回復コストにやられる事も少ないです。
死亡リスクの発生もそんなに変わらないし(←適当)発生後のフォローは寧ろ築浅の方が高いと思います。

貧乏人が、アパートから上がる収益を前借して小金持ちになるには良い手法だと思っていました。

まあ、本来成績はバランスシートで考えるものですので、キャッシュフローに意味は無いと言う趣旨は理解できますが・・・

そんなに悪い事書いてないですよ。
多分・・・

No title

1Rと地方木造一棟さま

コメントありがとうございます。
ブログをというのは、作者が自己の都合で発信する情報を拾捨選択できます。

都合の良いところだけをブログでクローズアップすれば
貴方の言われる通り、よさそうに見えます。

そのあたりは、ブログの作者が内情を正確に公開しておらず
「会員の感謝の声(初めて間もないころ)」のみをひたすら掲載しているだけですので・・・・

見えていない部分は想像でしか評価できません。

狼セミナーでも余談で述べましたが

「一番儲かる不動産投資は、ボロ物件を騙し騙しまわすこと。バリューアップとか、リノベとか、顧客満足とか、そんなのみんな無視して、退去しない程度に適当に、なるべく金をかけずにまわすこと。これを上手にやっているのが、必殺さん」と。

(赤羽不動産も、この類ですが、彼は管理のプロですので・・・)

これをやるには、相応のスキルが必要です。
また、ボロといっても、良いボロと、ダメなボロがあります。
そのあたりを、ズブの素人がどうやって査定し回すのか?

ただし一番の問題は
「横浜市内で利回り15~20%の物件とはどういうのものか?」
につきると思います。

土地としての再利用価値がなければ、そういう値段にもなると思いますが、それはすなわち、出口価格ゼロ。土地値といいますが、路線価から単純に出した金額と、利用価値から算出する「売れる価格」は全く別物ですので・・・・

土地の価値は、道路付けと言ってしまって過言ではないのですが、ほとんどの投資家さんは、そのあたり、まったく気にしていないようです。

単なる読者にとどまらず、ぜひ100万円倶楽部で実際に物件を購入して、情報公開をお願いします。

No title

う~ん
ボロ物件もう少し持っているかな。
退去はないし、確かに悪くない。
築古手を掛けてもさほど家賃は取れずリノべ代を回収するのは中々厳しい。
だいぶボロだけど。

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