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投資利回りから見た不動産投資とは?

マル秘スライド公開第8弾です。

まずは・・・

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ちょい固めのお話を、不動産投資に具体的あてはめてみました。
週末も頑張って更新します!

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投資利回りから見た不動産投資とは?

「自分が不動産に現ナマをぶっこんで、
何年かして売っぱらった時、
何倍になって帰ってくるか?」
  
例)頭金+諸費用1000万円で不動産購入10年間手取り家賃(税引き後)合計1500万円 
  売却して残債と譲渡税払って残るお金が800万円
  
  → ((1500+800)/1000^(1/10)
  =(23001000^(1/10)
  =1.0868579 
  → 8.7%金利

CFは多い方がよさそうですが、CFだけじゃダメなんです、出口も考えなきゃいけないんです。

出口とは売却した時の手残り、そうなると残債も減らさなければなりません。

ローン期間を短くすると残債は早く減りますが、CFが減ります。
ローン期間を短くすると金利が減るので、税金が増えます。
頭金を多くしてローン期間を長くすればよいのかというと、取り返している頭金に税金かかります。

そして返済長くして出口を先に延ばすと・・・・

時間と共に物件価値がどんどん下がります!(恐怖) 
投資利回りも下がります。

投資利回りは、以下の指標の組み合わせにより変化します。これらの組み合わせを最適化する事で、
投資利回りを最大化する事が可能です

①購入価格 ②利回り ③金利 ④融資期間 
⑤頭金割合 ⑥経費 ⑦減価償却費 ⑧所得税率
⑨売却価格 ⑩売却時期

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上記の例は、自己資金10%で利回り10%のRCとかを金利4.5%で買って
10年くらいして売ったときにありそーなパターンです。

最初に1000万入れて、NETの儲けが1300万円です。
10年ですから、年間の儲けは130万円です。

あれれ?手取り家賃の平均150万円より少ないですね!
(そりゃそーです、最初は自分の1000万円取り返してるだけだから)

定期預金利息8.7%と比べると良いかもしれませんが

あくまで大きな修繕がなくて、空室が少なくうまく回せた場合の話ですが・・・
10年間の苦労と比べて見合う数字かどうかは、あなた次第!

次回からは、賃貸業の「収入と所得」の勘違いについて。

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No title

ふくちゃんさん 楽しく読ませていただいてます。いやー本当に秀逸な記事ですね。狼団長の二割の字数で全てを語るというか。。僕も投資三年目にして不動産投資の罠が身を持って理解できました。ただ今リカバリー中です。続きよろしくお願いします〜
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