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其の一 ロバートキヨサキの功罪

土曜日は狼旅団セミナーでした。
参加いただいた皆様、ありがとうございました。

まずは・・・

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え~ 過去のブログでも書いてますが
ワタクシ、他人に何かを教えるほどエライ人間ではありません。

ですが、狼さんが煽るせいか
何やら需要があるようで・・・

セミナーで話した内容は、ナイショナイショで「墓場までもってくルール」ですが
自分のネタのスライドを、これから少しづつ紹介しようかと思います。
「話した内容は墓場まで」なので解説抜きです(笑)

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其の一 ロバートキヨサキの功罪 Do you love Robert Kiyosaki ?
素人がいきなり数億の借金を抱えて、全く知らない産業に参入するビジネスモデルの恐ろしさ!

1) 商品知識が殆どない素人が、億単位の借金をする必然性とは?

2) プロの不動産屋がひぃひぃ言ってる「レッドオーシャン」に素人が参入する勝算?

3) 1億円のフェラーリ、いきなり買いますか? 維持費いくらかかります?

4) 良い借金などない! 借金はゼロが一番! 

5) 米国不動産はキャピタルゲイン命です → イールドギャップ出ません

6) アメリカ人はロバートキヨサキなんて知りません

7) 自宅は負債ではない! 生活インフラです  買っちゃだめ?(汗)

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こんな感じです。応援クリックで、次回に。。。

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狼旅団セミナー

気が付けば春、桜の綺麗な季節です。

3月末退去の賃貸募集や、新築プロジェクトや、海外出張の段取りやら
いまだバタバタしてますが
その間も、伊豆の温泉行ったり、桜を楽しんだり、
人生は生きている間に楽しまないと! です。

思えば前回ブログの更新が3月23日、ロスから帰った翌々日。
ロスに行っている間に、いつのまにか、
東京の狼セミナーで、ふくちゃんも一緒に喋る事になってました。

以下、引用です。

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「狼旅団セミナー春の陣~今度はふくちゃんとしゃべり倒すんじゃんw」
日時 4月19日(土) 13時開始 18時終了予定
セミナー場所: 池袋のいつもの東京セミナー学院5F
懇親会会場:これもいつもの池袋西口「大馬鹿地蔵」
講師:ふくちゃんとワタクシ
セミナー内容:未定ですが今年名古屋でやった新ネタになります
セミナー会費:3000円
懇親会費:5000円
(セミナー+懇親会セットで8000円です)
*****************

申し込みの方は、いったん締め切ったみたいです。
もしかしたら、直前で二次募集があるかもしれません。
キャンセルが出たりして(わかんないけど)

いちおー自分の出番の部分だけ、Agenda乗せておきます。

第一部 不動産投資の罠

其の一 ロバートキヨサキの功罪
其の二 不動コンサルの甘い罠
其の三 不動産投資の正体


第二部 投資利回りってないよ?

1.いまさらですが税引き後キャッシュフローの計算の仕方
2.いまさらですが融資の組み方あのねのね
3.そして考えるキャッシュフローと元金返済どっちが大切?
4.さらに考える資産性か収益性か?(積算か利回りか?)

第三部ぶっちゃけシリーズ(辛口トーク)

1.こんな物件買うと儲かりません
2.こんな物件買うと将来死にます
3.自主管理大家のつぶやき
4.不動産ティップス渋谷初代チャンピオン5分間連続一発芸

名古屋でやった内容を再編集するので、少し変わるかもしれません。


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借入金利が年間60万円浮きました

すーっかり御無沙汰でした。
死にそうな1月から3月をなんとか乗り越えました。

本業サラリーマンも年間で一番忙しい月で週末土日出勤が3回

賃貸付も繁忙期で、退去が5件
うち3件は3月後半(汗)

にもかかわらず

1月には名古屋大家塾主宰のセミナーで講師(狼旅団)
2月末に区分二戸を売却
2月末に既存アパートの金利条件変更交渉
2月中旬に新規アパート用地の売契

そして、3月13日にアパート用地の決済を終わらせて
その日の深夜から21日早朝まで
ロサンゼルスへ旅行してきました。

自分でも、よくやるよ、と思います。
帰国して新築アパートの準備等、いまだ忙しい毎日ですが
以前に比べればちょっと落ち着いてきたので、
振り返る形でブログ書いていきたいと思います。

今日は、金利条件変更のお話し。

実は一昨年、二棟目新築アパート融資を新規融資先に打診していた際、
「一棟目も借り換えませんか?」
と盛んにお誘いを頂いておりました。

条件としてはかなり魅力的なオファーをいただきましたが、
一棟目を融資し頂いた金融機関様との今後のお付き合いも考慮して
借り換えについては丁重にお断り。

そして築3年半たった今年の春
年度末の融資合戦のさなかを狙って
個人・法人ともに連続黒字の確定申告書を携えて
一棟目の融資先に条件変更のお願いをしました。

当初の金利が2.3%
これをさりげなく
「みなさん1%くらいで借り換えされているみたいなので。。。」
とお願いして
最終的に1.3%で決着。

1%切るようなツワモノ大家さん達にはかないませんが、まあまあかなと。
これで、支払金利が年間60万円浮くことになります。
そして既存金融機関様とも引き続きおつきあい。

めでたし、めでたし。


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区分売却

実は内緒にしてましたが、こっそり区分を売却中です。

一週間の間に3本買い付けが入り、確度の低い買い付けは排除して、交渉の末、本日価格合意
金曜日には売買契約の予定です

買い取り転売業者に売ります。
転売業者に売るのですが、買ったときの値段のプラス55万円くらいです。

そもそも「なんで転売業者に?」という疑問があると思います。
「なぜ売るか?」と併せて、ちゃんと理由があります。
決済まで終わっていないので、あまり具体的には書けませんが、早期売却する必要があったからです。

そして「転売業者に売るのに、どうしてプラス55万円で売れるの?」という疑問。
答えは「アクロバチックに買って、ダイナミックに売るから」です。
売る理由に絡めて、ちょいと小細工しました。

そのうち、書きます。わけあり物件の売り方とかいって(なんちゃって)
ちっちゃい、古い、しょぼい区分なので、こんなことで威張ってはいけません。

(売却価格+税引後期間収益(経費控除後)-残債-売却費用(譲渡税含む))/自己資金を
投資期間のべき乗根で計算して、IRRを出してみました。
5.5年の投資機関で、IRRは 36.3% レバレッジ思い切り効かせていますが、まずまずの数字です。

購入から売却まで、更新3回、退去一切なし、かかった経費は給湯器交換くらいなので、期間収益が結構出ています。
売却益が出て、Equityも小さかったので、IRRが、がつんと出ます。
といっても、総額が小さいので、大したことないです。

ある意味優等生物件でした。一点だけを除けば(それが売却の理由です)

スルガの融資でも、安く買えて上手に回せれば、きちんと儲かります。

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名古屋大家塾主催
塩辛い狼さんと共催で公開辛口トークします
1月25日(土曜日) 13:15~17:00

こちらに紹介記事があります

大家塾 (名古屋不動産賃貸オーナーズクラブ)
↑↑↑(申し込み先のリンクがあります)

狼旅団の地下に潜った不動産ブログ

名古屋で会いましょう!

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ブログ引っ越しました

御無沙汰です

DTIブログがサービスを中止するというので
他のブロガーさんにならってFC2へ引っ越ししました

狼さんのブログとかでも書かれていましたが
名古屋大家塾の御好意で
11月にはソロで3時間セミナー
年明け1月にも狼さんと一緒に
また名古屋でやる予定です

ブログの方は
以前の様なペースは無理ですが
ぼちぼち
再開しようかとも考えています

ではでは。

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Author:ふくちゃん
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