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融資期間でROIは操作可能?

マル秘スライド公開第11弾です。

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皆さん、GWはいかがでしたか?
自分は群馬県の四万温泉でノンビリしてきました。
明日は早朝からソウルに向けて出張です。
ブログの更新もロッテホテルから(笑)

さて、キャッシュフローだけ見ると、長期ローンの方に軍配があがりました。一方で「金利を節約したいので、ローンは短くしたい」という声もあります。

今日は、長短ローン、あのねのね、
金利支払い総額は、いかほど?
併せて、「なんちゃってROI」による分析をしてみたいと思います。

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いまさらですが 融資の組み方あのねのね
融資期間 長期30年 vs 短期20年 金利2% 金利負担という観点で見ると・・・・・
(画像はクリックすると大きくなります)

0506長短ローン金利はいかほど

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30年と20年だと、支払金利の合計で、1000万円も違うんですね。
これだけみると、やっぱり、短期ローンがいいのかなとも思ってしまいます。

一方で、ROIの部分に着目してみましょう。

冒頭でも書きましたが、これ、自己資金総額を最初の5年間の平均税引後CFで割っている「なんちゃってROI」です。
税引後CFが年々悪化するシミュレーションなので、実際のところのROIでいうと、結果はもっと悪くなります。
ROIの逆数を取ると、自己資金(Equity)の回収期間が出てきます。

長短ローンをROIで比べると、長期ローンの方が税引後CFが多くなるので、自己資金の回収は早くなっています。そうなると・・・やっぱり長期ローンがいいの?

はい、ここで気づきましたか? 実はROIって、融資の組み方だけで、数値を作れちゃうんですね!

利回りの伸びない昨今
「ROI○○%!」
なんて売り込み文句の広告を見たりしますが、これって、あんまり意味がないってこと、わかりますか?

みなさん、ますます訳が分からなくなってきた事かと思います(笑)
結論は、少し先の方で説明しますが、とりあえず次回からは、

皆さんが一番気になる

フルレバ派 VS 自己資金投入派

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融資の組み方あのねのね

マル秘スライド公開第11弾です。

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世の中の
「売りたい売りたいコンサル」さんは
なるべく長ーいローンを組ませようとします。
そういうローンを組ませてくれる金融機関を紹介します。

何故でしょう?

セミナーでは
ハッピーシミュレータを使った分析データを
スライドに張り付けて解説しました。

スライドの内容をじっくり見て
長期ローンと短期ローンの
メリット、デメリットを考えてみてください。

(自分で考えてみる事が大切です)

モデルケースを想定しました。

関東だと少し郊外、相模原とか、大宮あたり?
比較的路線価は高いものの家賃の取れにくいエリア
名古屋市内などこれに近いと思います

所得税率は、30代から40代の一般的なサラリーマンの税率
所得税20%、住民税10% として計算しています。


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いまさらですが 融資の組み方あのねのね

(サムネイルをクリックして拡大画像で見てください)

モデルケース

長期VS短期

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表の見方ですが、五年毎の年間平均で表記しています。

まず、税引後の年間手取り(キャッシュフロー)に着目してください。
長期ローンでも、最初の5年平均で、物件価格の2.74%
短期ローンだと、最初の5年平均で、物件価格の、たった1.24%
短期ローンでは更に、5年毎に、1.09%、0.94%、0.76%と下がって行きます。

蛇足ですが、金利は2%と、まともな物件でまあまあのケースで想定しています。
これを「売りたい売りたいコンサル」に唆されて
金利4.5%の金融機関から借りたりしたら、税引後のCFがどうなるか?
恐ろしいですね~

ちなみに、モデルケースでは
「修繕費」を全く考慮していません。

設備の仕様や外壁・屋上等の修繕歴次第ですが
築20年ですので、実際には修繕費が相当かかります。

ですので、実際に運用した場合の結果は
これより悪くなると理解してください。
(つまり、もっと儲からない)

短期だと、デットクロスとなります。

これだけみると、やっぱりローンは長期の方が良い
となってしまいすが、はたしてそうでしょうか?

次回は同じモデルケースで、金利の部分に着目してみましょう。

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投資利回りから見た不動産投資とは?

マル秘スライド公開第8弾です。

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ちょい固めのお話を、不動産投資に具体的あてはめてみました。
週末も頑張って更新します!

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投資利回りから見た不動産投資とは?

「自分が不動産に現ナマをぶっこんで、
何年かして売っぱらった時、
何倍になって帰ってくるか?」
  
例)頭金+諸費用1000万円で不動産購入10年間手取り家賃(税引き後)合計1500万円 
  売却して残債と譲渡税払って残るお金が800万円
  
  → ((1500+800)/1000^(1/10)
  =(23001000^(1/10)
  =1.0868579 
  → 8.7%金利

CFは多い方がよさそうですが、CFだけじゃダメなんです、出口も考えなきゃいけないんです。

出口とは売却した時の手残り、そうなると残債も減らさなければなりません。

ローン期間を短くすると残債は早く減りますが、CFが減ります。
ローン期間を短くすると金利が減るので、税金が増えます。
頭金を多くしてローン期間を長くすればよいのかというと、取り返している頭金に税金かかります。

そして返済長くして出口を先に延ばすと・・・・

時間と共に物件価値がどんどん下がります!(恐怖) 
投資利回りも下がります。

投資利回りは、以下の指標の組み合わせにより変化します。これらの組み合わせを最適化する事で、
投資利回りを最大化する事が可能です

①購入価格 ②利回り ③金利 ④融資期間 
⑤頭金割合 ⑥経費 ⑦減価償却費 ⑧所得税率
⑨売却価格 ⑩売却時期

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上記の例は、自己資金10%で利回り10%のRCとかを金利4.5%で買って
10年くらいして売ったときにありそーなパターンです。

最初に1000万入れて、NETの儲けが1300万円です。
10年ですから、年間の儲けは130万円です。

あれれ?手取り家賃の平均150万円より少ないですね!
(そりゃそーです、最初は自分の1000万円取り返してるだけだから)

定期預金利息8.7%と比べると良いかもしれませんが

あくまで大きな修繕がなくて、空室が少なくうまく回せた場合の話ですが・・・
10年間の苦労と比べて見合う数字かどうかは、あなた次第!

次回からは、賃貸業の「収入と所得」の勘違いについて。

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投資利回りって何よ?

マル秘スライド公開第7弾です。

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今日のは、固めのお話でつ。
計算キライな人、ごめんなさい。
ニシオカさんも抜いて、クマさんを追撃中(ランキング)

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第二部 投資利回りって何よ? 世間ではIRRとか言ったりしますが・・・ 

「自分がブッコンだ現ナマが、ある期間を経過した後、何倍になって戻ってくるか?」

DCF とか IRR とかコンサルさんはカッコつけますが、 
銀行預金の複利計算となんら変わりません

例) 頭金100万円 を金利 5%(複利) で 10年 運用したらいくらになりますか?

100万円 x (1+0.05^10     
↑ 100万円に 100% + 5% = 105% の 10乗 を掛けます
= 100万円 x 1.05 x 1.05 x 1.05 x ・・・・(全部で10回かける)
= 100万円 x 1.628895 = 162万8895円   
↑ 62万円が儲け

例)100万円を10年投資運用したら250万円になりました。複利の利回りは何%ですか?
↑(250÷100)^(1/10)=1.0959582 
→ 9.6% 
※ 投資倍率(最後のお金÷最初のお金)の年数の「べき乗根」を求めます

ア〇マの悪い不動産投資をやってる関西の税理士さんがメルマガで

(運用後の金額÷最初のお金)÷ 年数
= 250÷100÷10=0.25
→ 投資利回り25%です!
なんて人がいましたが・・・・(笑)
そして有料シミュレーションします!
なんて言ってましたが・・・・

投資期間の指数(及びべき乗根)で計算するので、投資利回りは投資期間に応じて一定割合ではありません。

同じ投資倍率であれば、より短い期間で達成した方が、より投資利回り(=利息)は大きくなります。

直線グラフでなく漸近線(カーブ曲線)になります。

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こーゆー堅い話すると
すぐにランキングが落ちちゃうんだけど・・

「エセコンサル」さん達に騙されないためにも
ここは、しっかり、理解してください。
最近、メルマガ等でを通じて

「最初の9は本当で最後の1で嘘つく」

という古典的な手で

無料相談

に引きずり込む業者さんがいるらしいので・・・

生半可な知識は危険です!しっかり勉強しましょう!

さて次回は、これを不動産にはめ込んだらどうなるか? です。

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あっと驚く裏ワザ投資法!なんじゃそりゃ?

マル秘スライド公開第6弾です。

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今日のは、ちょっと地味めです(笑)
ソプラノさんを追い越して鳥三郎さんを追撃中(ランキング)

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其の三 不動産投資の正体 - あっと驚く裏ワザ投資法!なんじゃそりゃ?

例)くず土地に新築アパート
よほど利回りが高くないとお金残りません。
ローンを払い終わって残る資産は、くず土地です。

例)空室対策ならお任せ! 
家賃を相場より25%下げてください!

例)ボロ物件をリノベで家賃アップ高利回り
→ 腕に自信のある方はどうぞ! 
→ 新築最新設備と勝負しなくてよいエリア(プレミアエリア)限定?
→ プレミア価格?融資つくの?金利は?

例)地方高利回り物件でウハウハ!
→ 地方高利回り=面積広くて家賃坪単価低い
→ 家賃に対する維持費(税、リフォーム、管理費、他)
→ 結局手残りは少ない?

例)築20~25年高利回りRC!
→ 問答無用の修繕地獄

例) 住宅ローンで不動産投資
→ 賃貸併用住宅
→ せっかく憧れの一戸建買ったと思ったら、自分ちもアパートの一室だった(笑) 

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何が何でも、売りたい のでしょうか。
まあとにかく、これでもか、これでもか、と
良くもまあ、ぶち上げます ね!
食べてくって大変なんですね~

と、ここまで来ると

けちばかりつけるな

という声も多いかと。そんな声にお応えするには・・・

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