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自己資金を考える フルレバ or うち入れ

マル秘スライド公開第13弾です。

狼さんが書きました。


まずは、ランキングを押して、ぶひっ! ぶひっ!なんですのw

こんにちは。

今日から仕事で札幌入りです。
東武ホテルのメンバーズカードに登録していたのですが
ふくちゃんと違って部屋はアップグレードされることもなく普通のシングルでした。(ケチw)

広さ2畳ほどのクソ狭いバスルームで、慌ただしくお湯に浸かり
備え付けの浴衣(ちょっとキツいですね、これ)でリラックスしながら、ブログをアップしています。
(次はホテル代ケチらないで広い部屋を予約しようっと、、、、泣)

東武ホテル、なかなか上手にリノベされていて参考になります。
しかしテレビのチャンネルに慣れてなくてポチポチボタンを押したら
エッチなお姉さんの声がフルボリュームで流れてしまい
もうこのホテル2度と使えないかもしれません・・・(汗)


狼さん、がんばってくださいね!

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今日はサラリーマン本業でソウルの大手プロジェクトマネジメントの会社をインタビュー
夜は現地のプロパティマネジメント会社の社長と、韓国ウナギ、韓国のマル秘料理を、ドンドンジュウで
という夜でした。

二件目は、極めつけローカル料理。
スケソウダラかなんか、白身の魚を藁に包んで一週間発行させた
料理。

見た目は白身の刺身ですが、匂いが強烈なアンモニア臭
社長との信頼関係は完璧ですので、有無を言わさず、さくっと食べましたが・・・
食べた後で、思い切り後悔しました。
でも、ニコニコ笑いながら、3回おかわり。
社長が日本に来たら、くさやの干物でリベンジしてやる(笑)

さて本題です。皆さんが一番気になる

フルレバ派 VS 自己資金投入

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いまさらですが 融資の組み方あのねのね
自己資金を考える フルレバ or うち入れ

0508フルレバVSうち入れ税引後CF

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これは比較的わかりやすいと思います。

なんちゃってコンサルに唆されて
フルローンで買ってみたものの
実際の手取りはムッチャ薄くて
「不動産投資ってあんまり儲からないね」
すると、○インチキコンサルさん
「お客様の属性でしたら、まだまだ、ガンガンいけます!」
そして、またフルローンで・・・・

モデルケースは、金利2%という、結構良い融資。
もしこれを、金利4.5%で買っちゃったらどうなるのでしょうか?

一方で、自己資金を多く投入したケース。
CFは多くなります。

小金を持っている素人投資家を騙そうとしたら、
自己資金をいっぱい出させて、見かけのCFを大きくしちゃうえば
いくらでも売れちゃいますね(笑)

怖いのは、自己資金をたくさんいれて
CFを大きくしても、それって最初のうちは自己資金を回収しているだけ。
にもかかわらず、回収しているお金にも所得税をかけられます。

「不動産投資なんてしなければ良かった」?

次回は、投資利回りという視点で

フルレバ派 VS 自己資金投入派

を考察してみます。

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長短ローン、投資利回りじゃどっちが得?

マル秘スライド公開第12弾です。

まずは・・・

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今日から仕事でソウル入りです。
ロッテホテルのメンバーズカードに登録していたので
部屋がデラックスルームにアップグレードされていました。

広さ6畳ほどのバスルームで、ゆっくりお湯につかり
バスローブでリラックスしながら、ブログをアップしています。
(現役サラリーマンライフも捨てたものではないです・・・笑)

ロッテホテルの新館、なかなか上手にリノベされていて参考になります。
キングサイズのベッドが一人には広すぎて・・・(汗)

さて本題です。
前回は支払金利とROIの長短ローン比較でした。

「次回は、フルレバ派 VS 自己資金投入派 の比較」
と書きましたが、すみません。

「長短ローンを、投資利回りという視点で考える」

を忘れていました。こちらが肝です。

さてここで皆さんにクエスチョン。今回のモデルケースだと、

投資利回り(IRRまたはDCFの割引率)的には、
長短どちらのローンが有利でしょうか?

これを即答できるナンチャッテコンサルさん、どのくらいいるでしょう?

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いまさらですが 融資の組み方あのねのね
融資期間 長期30年 vs 短期20年 金利2% 出口戦略を見据えて評価してみましょう

(画像をクリックすると拡大されます)

長短ローン投資利回りでみると

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あれれれれ?

借入金利、自己資金割合、物件の利回り等、個別のケースで結果は異なりますが
あくまで今回のモデルケースでいうと
長短ローンで投資利回りに、それほど差が出ていません。

今回のモデルケースに限って言うならば、
短期ローンでの税引後CFの少なさを、
元本返済のスピードが相殺して
結果として売却後の手残りを見ると、
あまり差がなかったという事になります。

気を付けてほしいのは、くりかえしになりますが、
どんなケースでもこうなる訳ではありません。

ナントカ大百科のメルマガみたく、
定性的な話(風が吹けば桶屋が儲かる的な話)で
簡単に説明できるものではなく、

金利、実際の期間、自己資金割合、収益率、などの
各種パラメータを実際に入れてみて、
定量的な分析をしてみないと結論は出ません。

雲に巻く様な話で本当に申し訳ないのですが

「個別のケースで結果は異なる」
「定性的な話を簡単に信じてはいけない」
「実際に数字で分析してみる事の大切さ」


こだけは覚えておいてください。

一方で最近
「素人でもツールを使って簡単に儲かる物件を拾い出せる」
ゴールドオーシャンナントカとやらが
巷で盛り上がっているようですが・・・・

酷い話ですね・・・仕掛け人は
「馬鹿と道具は使いよう」
とほくそ笑んでいるのでしょうか?

ソフトとかツールとか、
ロジックをブラックボックス化したもの
を簡単に鵜呑みにしないでください。

その為には、基本的な事をきちんと理解して
自分の頭で考えて判断する事が大切、言うまでもないですね!

さて次回からは、皆さんが一番気になる

フルレバ派 VS 自己資金投入派
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融資期間でROIは操作可能?

マル秘スライド公開第11弾です。

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皆さん、GWはいかがでしたか?
自分は群馬県の四万温泉でノンビリしてきました。
明日は早朝からソウルに向けて出張です。
ブログの更新もロッテホテルから(笑)

さて、キャッシュフローだけ見ると、長期ローンの方に軍配があがりました。一方で「金利を節約したいので、ローンは短くしたい」という声もあります。

今日は、長短ローン、あのねのね、
金利支払い総額は、いかほど?
併せて、「なんちゃってROI」による分析をしてみたいと思います。

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いまさらですが 融資の組み方あのねのね
融資期間 長期30年 vs 短期20年 金利2% 金利負担という観点で見ると・・・・・
(画像はクリックすると大きくなります)

0506長短ローン金利はいかほど

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30年と20年だと、支払金利の合計で、1000万円も違うんですね。
これだけみると、やっぱり、短期ローンがいいのかなとも思ってしまいます。

一方で、ROIの部分に着目してみましょう。

冒頭でも書きましたが、これ、自己資金総額を最初の5年間の平均税引後CFで割っている「なんちゃってROI」です。
税引後CFが年々悪化するシミュレーションなので、実際のところのROIでいうと、結果はもっと悪くなります。
ROIの逆数を取ると、自己資金(Equity)の回収期間が出てきます。

長短ローンをROIで比べると、長期ローンの方が税引後CFが多くなるので、自己資金の回収は早くなっています。そうなると・・・やっぱり長期ローンがいいの?

はい、ここで気づきましたか? 実はROIって、融資の組み方だけで、数値を作れちゃうんですね!

利回りの伸びない昨今
「ROI○○%!」
なんて売り込み文句の広告を見たりしますが、これって、あんまり意味がないってこと、わかりますか?

みなさん、ますます訳が分からなくなってきた事かと思います(笑)
結論は、少し先の方で説明しますが、とりあえず次回からは、

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融資の組み方あのねのね

マル秘スライド公開第11弾です。

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世の中の
「売りたい売りたいコンサル」さんは
なるべく長ーいローンを組ませようとします。
そういうローンを組ませてくれる金融機関を紹介します。

何故でしょう?

セミナーでは
ハッピーシミュレータを使った分析データを
スライドに張り付けて解説しました。

スライドの内容をじっくり見て
長期ローンと短期ローンの
メリット、デメリットを考えてみてください。

(自分で考えてみる事が大切です)

モデルケースを想定しました。

関東だと少し郊外、相模原とか、大宮あたり?
比較的路線価は高いものの家賃の取れにくいエリア
名古屋市内などこれに近いと思います

所得税率は、30代から40代の一般的なサラリーマンの税率
所得税20%、住民税10% として計算しています。


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いまさらですが 融資の組み方あのねのね

(サムネイルをクリックして拡大画像で見てください)

モデルケース

長期VS短期

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表の見方ですが、五年毎の年間平均で表記しています。

まず、税引後の年間手取り(キャッシュフロー)に着目してください。
長期ローンでも、最初の5年平均で、物件価格の2.74%
短期ローンだと、最初の5年平均で、物件価格の、たった1.24%
短期ローンでは更に、5年毎に、1.09%、0.94%、0.76%と下がって行きます。

蛇足ですが、金利は2%と、まともな物件でまあまあのケースで想定しています。
これを「売りたい売りたいコンサル」に唆されて
金利4.5%の金融機関から借りたりしたら、税引後のCFがどうなるか?
恐ろしいですね~

ちなみに、モデルケースでは
「修繕費」を全く考慮していません。

設備の仕様や外壁・屋上等の修繕歴次第ですが
築20年ですので、実際には修繕費が相当かかります。

ですので、実際に運用した場合の結果は
これより悪くなると理解してください。
(つまり、もっと儲からない)

短期だと、デットクロスとなります。

これだけみると、やっぱりローンは長期の方が良い
となってしまいすが、はたしてそうでしょうか?

次回は同じモデルケースで、金利の部分に着目してみましょう。

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いまさらですが、税引き後CFってなによ?

マル秘スライド公開第10弾です。

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今日は再び、頭の体操です!

いっち、にー、さん、しー
えっち ねぇ ふっくちゃーん?

ただいま、クマさんと三位争奪戦デッドヒート中!
こんな調子じゃ、すぐにクマさんに抜かれちゃいます(汗)(ランキング)

ここで皆さんに質問です

① 税引き前CF 1000万円 返済元金100万円
② 税引き前CF 1000万円 返済元金500万円

はたして、どっちが儲かってますか?
即答できない方は、今回のスライド、じっくり読んでみてください。

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其の一 いまさらですが 税引き前キャッシュフローの計算の仕方

じゃあ、最初に 「税引き前CFの正体」 
意外と理解されてない方が多いっす!

税引前CF = ①年間家賃 ー     ②ローン返済額    ー ③維持管理費 - ④固定資産税

       = ①年間家賃 - (元金返済 + 支払金利) ー ③維持管理費 - ④固定資産税
       = (①年間家賃 ー 元金返済) - (支払金利 + ③維持管理費 + ④固定資産税)

元金返済 は 所得 vs 支払金利 は 経費 

税引前CFって、本来所得である元金返済額を、引いちゃってるんです。


其の二 いまさらですが 税引き後キャッシュフローの計算の仕方

まず最初に課税所得と所得税を求めます
課税所得 = ①年間家賃 - 支払金利 ー ③維持管理費 - ④固定資産税 - 減価償却費
所得税  = 税率 x 課税所得
       = 税率 x ( ①年間家賃 - 支払金利 ー ③維持管理費 - ④固定資産税 - 減価償却費

税引後CF = 課税所得 - 所得税 - 返済元金 + 減価償却費

  ※ CFを求めようとしているので、課税所得で引いていない元金返済を、ここで引きます。
  ※ また課税所得で、減価償却を経費として先に引いていますが、実際には出て行かないお金なので、ここで戻します。

変換するとこういう見方もできます。

税引後CF = 課税所得 - 所得税 - 返済元金 + 減価償却費
     = (1-税率) x ( ①年間家賃 - 支払金利 ー ③維持管理費 - ④固定資産税 - 減価償却費
        - 返済元金 + 減価償却費
     =  (1-税率) x ( ①年間家賃 - 支払金利 ー ③維持管理費 - ④固定資産税
        ー 返済元金 + 税率 x 減価償却費

***************************************

変換式みて気づきましたか?
「税率の高い人ほど、減価償却による恩恵効果が大きくでる」

これ、別の見方をすると、こうも言えます。

「税率の低い貧乏人が減価償却の取れる物件買っても意味なし」

「税率の低い貧乏人は減価償却なんか無視して、ひたすら高利回りの古い物件買え」

↑ こういう書き方すると嫌われちゃいそうですね(自爆)

あ、これって、100万円CF倶楽部?(笑)

ちなみに、冒頭の質問の答えですが、
①と②、比べようにもこれだけじゃ、どっちが儲かっているかわかりません。
なぜなら、自己資金(Equity)の額と、支払金利の額がわからないので(笑)

自分でも思うけど、こーゆー切り口で、本とか書いてるコンサルさん、いたかな~?
(かかないようねー、こういう事。売れなくなっちゃうから。) 

あ、でもこーゆーの書くと、きっと

○戸大家

さんとかが歪曲して自分たちに都合良いように

大百科

に書いちゃうのかなー? ありゃりゃ・・・

次回は、「いまさらですが、融資の組み方、あのねのね」
フルローン至上主義にメスを入れます。

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