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賃貸業の「収入と所得」の勘違い?

マル秘スライド公開第9弾です。

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さてさて、今日からまた、ちょい柔らか目な話で行きましょう!
もうすぐ、クマさんも抜けちゃう?(ランキング)

さて、さて、よく「収入○千万」とか「不動産って所得は少ないね」なんて言いますが、
ところで、収入と所得の違いってなーに? え? 確定申告の教科書読めって?

今日はそういう話じゃなくって・・・・
ちなみに、本当か出版するとウケそうなネタです。
くれぐれも、盗用などしないでくださいね!

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ここで問題です。 収入ってなんじゃろ?

「収入が多いって金持ちってことでしょ?
えへへ、おれ、家賃収入9000万円だぜい! えっへん!」


いいえ違うと思います。

収入って、あんまり意味のない数字だと思います。

なぜなら、収入って所詮自分のお金じゃなくって、

銀行と管理会社とボッタクリリフォーム会社と税務署に吸われるお金

がんばって収入を増やしても、

自分は貧乏倒産

銀行と管理会社とボッタクリリフォーム業者と税務署だけが金持ち父さんだったりします。


注) 商売の上手さによっては、収入をほとんど自分のお金にしている人もいます。
や〇ざ とか 生活〇護 とか えーと、あの~、ごほんごほん、やめときましょう。


じゃ、訊いちゃうけど、

所得ってなんですか? 

所得が多いって金持ちってことでしょ?

いいえ違います。 

所得が増えると貧乏になります


なぜなら、税金をいっぱいとられるからです。 

所得は税金を取るための指標です。 

はい、がんばって所得を増やすと 

貧乏倒産

所得が少ないのに、なぜか金持ち父さんって人が、いたりします 
(汗・・・・壁に税務署の耳あり?)

みなさん、がんばって、所得減らしましょう!!!
(意味不明&大汗)

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不動産投資では、

収入や所得を増やしても何の意味もないって事

わかりますか?

じゃ、何を増やせばいいのかというと

「税引後CF」と「残債の減るスピード」

の二つです。

次回は、まず、税引後CFについて。

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投資利回りから見た不動産投資とは?

マル秘スライド公開第8弾です。

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ちょい固めのお話を、不動産投資に具体的あてはめてみました。
週末も頑張って更新します!

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投資利回りから見た不動産投資とは?

「自分が不動産に現ナマをぶっこんで、
何年かして売っぱらった時、
何倍になって帰ってくるか?」
  
例)頭金+諸費用1000万円で不動産購入10年間手取り家賃(税引き後)合計1500万円 
  売却して残債と譲渡税払って残るお金が800万円
  
  → ((1500+800)/1000^(1/10)
  =(23001000^(1/10)
  =1.0868579 
  → 8.7%金利

CFは多い方がよさそうですが、CFだけじゃダメなんです、出口も考えなきゃいけないんです。

出口とは売却した時の手残り、そうなると残債も減らさなければなりません。

ローン期間を短くすると残債は早く減りますが、CFが減ります。
ローン期間を短くすると金利が減るので、税金が増えます。
頭金を多くしてローン期間を長くすればよいのかというと、取り返している頭金に税金かかります。

そして返済長くして出口を先に延ばすと・・・・

時間と共に物件価値がどんどん下がります!(恐怖) 
投資利回りも下がります。

投資利回りは、以下の指標の組み合わせにより変化します。これらの組み合わせを最適化する事で、
投資利回りを最大化する事が可能です

①購入価格 ②利回り ③金利 ④融資期間 
⑤頭金割合 ⑥経費 ⑦減価償却費 ⑧所得税率
⑨売却価格 ⑩売却時期

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上記の例は、自己資金10%で利回り10%のRCとかを金利4.5%で買って
10年くらいして売ったときにありそーなパターンです。

最初に1000万入れて、NETの儲けが1300万円です。
10年ですから、年間の儲けは130万円です。

あれれ?手取り家賃の平均150万円より少ないですね!
(そりゃそーです、最初は自分の1000万円取り返してるだけだから)

定期預金利息8.7%と比べると良いかもしれませんが

あくまで大きな修繕がなくて、空室が少なくうまく回せた場合の話ですが・・・
10年間の苦労と比べて見合う数字かどうかは、あなた次第!

次回からは、賃貸業の「収入と所得」の勘違いについて。

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投資利回りって何よ?

マル秘スライド公開第7弾です。

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今日のは、固めのお話でつ。
計算キライな人、ごめんなさい。
ニシオカさんも抜いて、クマさんを追撃中(ランキング)

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第二部 投資利回りって何よ? 世間ではIRRとか言ったりしますが・・・ 

「自分がブッコンだ現ナマが、ある期間を経過した後、何倍になって戻ってくるか?」

DCF とか IRR とかコンサルさんはカッコつけますが、 
銀行預金の複利計算となんら変わりません

例) 頭金100万円 を金利 5%(複利) で 10年 運用したらいくらになりますか?

100万円 x (1+0.05^10     
↑ 100万円に 100% + 5% = 105% の 10乗 を掛けます
= 100万円 x 1.05 x 1.05 x 1.05 x ・・・・(全部で10回かける)
= 100万円 x 1.628895 = 162万8895円   
↑ 62万円が儲け

例)100万円を10年投資運用したら250万円になりました。複利の利回りは何%ですか?
↑(250÷100)^(1/10)=1.0959582 
→ 9.6% 
※ 投資倍率(最後のお金÷最初のお金)の年数の「べき乗根」を求めます

ア〇マの悪い不動産投資をやってる関西の税理士さんがメルマガで

(運用後の金額÷最初のお金)÷ 年数
= 250÷100÷10=0.25
→ 投資利回り25%です!
なんて人がいましたが・・・・(笑)
そして有料シミュレーションします!
なんて言ってましたが・・・・

投資期間の指数(及びべき乗根)で計算するので、投資利回りは投資期間に応じて一定割合ではありません。

同じ投資倍率であれば、より短い期間で達成した方が、より投資利回り(=利息)は大きくなります。

直線グラフでなく漸近線(カーブ曲線)になります。

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こーゆー堅い話すると
すぐにランキングが落ちちゃうんだけど・・

「エセコンサル」さん達に騙されないためにも
ここは、しっかり、理解してください。
最近、メルマガ等でを通じて

「最初の9は本当で最後の1で嘘つく」

という古典的な手で

無料相談

に引きずり込む業者さんがいるらしいので・・・

生半可な知識は危険です!しっかり勉強しましょう!

さて次回は、これを不動産にはめ込んだらどうなるか? です。

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あっと驚く裏ワザ投資法!なんじゃそりゃ?

マル秘スライド公開第6弾です。

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今日のは、ちょっと地味めです(笑)
ソプラノさんを追い越して鳥三郎さんを追撃中(ランキング)

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其の三 不動産投資の正体 - あっと驚く裏ワザ投資法!なんじゃそりゃ?

例)くず土地に新築アパート
よほど利回りが高くないとお金残りません。
ローンを払い終わって残る資産は、くず土地です。

例)空室対策ならお任せ! 
家賃を相場より25%下げてください!

例)ボロ物件をリノベで家賃アップ高利回り
→ 腕に自信のある方はどうぞ! 
→ 新築最新設備と勝負しなくてよいエリア(プレミアエリア)限定?
→ プレミア価格?融資つくの?金利は?

例)地方高利回り物件でウハウハ!
→ 地方高利回り=面積広くて家賃坪単価低い
→ 家賃に対する維持費(税、リフォーム、管理費、他)
→ 結局手残りは少ない?

例)築20~25年高利回りRC!
→ 問答無用の修繕地獄

例) 住宅ローンで不動産投資
→ 賃貸併用住宅
→ せっかく憧れの一戸建買ったと思ったら、自分ちもアパートの一室だった(笑) 

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何が何でも、売りたい のでしょうか。
まあとにかく、これでもか、これでもか、と
良くもまあ、ぶち上げます ね!
食べてくって大変なんですね~

と、ここまで来ると

けちばかりつけるな

という声も多いかと。そんな声にお応えするには・・・

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第五弾 イシワタ星人は積算命?

マル秘スライド公開第五弾です。

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おっと、ちょいやば伏字シリーズ(汗)
笑ってながしてちょ!
ランキングも、赤井親分のちょい上に乗っちゃいました(汗)
肉欲団を追撃中?

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其の三 不動産投資の正体 - イシワタ星人は積算命?

積算評価は資産価値ではありません
 
固都税・相続税の計算指標です。お金を生む指標ではありません。
むしろ、お金を失う指標です。  

例) 積算評価一億円の原野は税金と維持費がかかるだけ でお金を生みません 

例) 積算評価の高い田舎の土地は、その値段で売れません。

例) 都心の土地は積算評価では買えません。
 
例) 賃料収入と比較して積算評価の高いRCは、税金、維持費、解体費の三重苦

積算評価が高くて収益性の低い物件を買うと、死にます
(あくまで個人的な見解ですが)

(死にたくない綱渡り先生は、ブログを始めて厚木の物件を素人に売り逃げたそうな?)
(そしてメルマガで「不動産投資は儲からないのでネットビジネスやりましょう」と商材を売りつけたり?) 

 
「ス〇ガで借りられるだけ借りて・・・・・」と言ってたコンサルさん?お元気ですか~?  
「資産価値大!フルローン可能!」とか、いまだにメール来たりしませんか?

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積算高いだけの物件だけ買ってくと
銀行もどんどん融資つけるので、更に買い進める事ができますが
その先には高速凍死・・・

と、かの 
ケイマン先生
もブログで書かれていました。

いやー、不動産投資って本当に難しいですね(笑)
よくわからないから、ぜーんぶコンサルに丸投げして
言われるがままに買っちゃいましょうか?

なんちて・・・

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